Comprar casa é uma das decisões mais importantes na vida, uma vez que envolve um grande investimento. Neste sentido, siga este Guia com dicas para o ajudar a tornar o processo mais simples e rápido.
Comprar casa é uma das decisões mais importantes na vida, uma vez que envolve um grande investimento. Neste sentido, tem que ser muito bem planeado. Siga este Guia com dicas para o ajudar a tornar o processo mais simples e rápido, segundo o Millennium bcp.
#1 Escolher o imóvel
A escolha certa:
Esta é a fase mais interessante de todo o processo! Deve-se visitar os espaços interiores e exteriores, conheçer as áreas envolventes e a vizinhança, e imaginar-se a viver ali. É importante estar atento a todos os pormenores e validar se o imóvel corresponde mesmo ao ideal que procura. Também é essencial obter informação sobre o mercado, analisar valores efetivamente praticados na zona e saber se está a fazer um bom negócio.
A localização:
É um dos principais critérios para a eleição da casa, pelo que é fundamental saber quais as infraestruturas, serviços e rede de transportes existentes na área envolvente.
Se ainda não se decidiu em que zona viver, deve fazer uma análise comparativa de várias zonas, obtendo informação sobre o tipo de infraestruturas existentes no local. É essencial realizar um passeio pela zona, para analisar alguns aspetos no local, como o grau de poluição e de ruído.
O futuro da zona:
Para evitar surpresas, deve consultar o Plano de Urbanização previsto para a zona.
- Avaliar a proximidade de estruturas sociais e ambientais, atuais e futuras (rede de transportes, creches, escolas, centros de saúde, estabelecimentos comerciais, espaços verdes).
- Verificar o Plano Diretor da Câmara Municipal da área. Analisar as construções previstas para habitação, instalações industriais ou agrícolas para os arredores e outro tipo de transformações (por exemplo a construção de estradas, vias rápidas, expropriação no caso de terrenos, ...).
Observar e analisar o imóvel:
Antes de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) e entregar ao vendedor o sinal para a compra da casa, é essencial ter em conta alguns aspetos relacionados com o imóvel, nomeadamente:
- Tipologia adequada e despesas - veja qual a Área Bruta (dimensão total da casa que inclui garagens, paredes, varandas e áreas comuns) e Área Útil (espaço da casa efetivamente disponível, onde se pode circular livremente). Consulte todas as informações relativas ao regulamento e despesas de condomínio.
- Qualidade de construção - verifique quais os materiais utilizados, as instalações elétricas, canalizações, isolamentos e acabamentos do imóvel.
- Certificação energética - é igualmente uma componente obrigatória e elementar, pois define a qualidade da habitação e a sua eficiência energética.
E se o imóvel não for novo?
Se tiver escolhido uma casa que já tenha sido habitada, deve-se garantir que não existem fissuras, manchas de humidade, deve-se também verificar o estado de conservação do telhado (nos últimos pisos), informar-se da potência do quadro elétrico, do bom escoamento de fumos caso haja lareira, da segurança da porta de entrada, do estado de conservação da fachada exterior do prédio e das áreas comuns, do estado das canalizações e das instalações elétricas, etc.
- Situação financeira da casa - certifique-se que o imóvel está livre de outros ónus ou encargos para além de uma eventual hipoteca a uma instituição de crédito. Não esquecer de se certificar que não existem anteriores dívidas ao condomínio.
#2 Escolher o banco e a solução de crédito
O investimento numa casa é provavelmente o compromisso financeiro mais duradouro da sua vida. Neste sentido, é essencial que, se tiver que recorrer a financiamento, informar-se, aconselhar e estudar com atenção as propostas que os Bancos apresentam.
- Consultar e e analisar toda a informação disponível, informar-se sobre todas as variáveis e avaliar os seus direitos e deveres contratuais quando se decidir efetuar um empréstimo à habitação.
- Saber o que se reveste de maior importância quando efetua a comparação das diversas soluções e propostas de crédito alternativas.
Aspetos a destacar:
- Tipologia do crédito;
- Taxas / Spreads – TAEG;
- Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC);
- Prazos e montantes máximos do financiamento;
- Comissões Associadas;
- Seguros;
- Emolumentos notariais e registrais.
Na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), documento disponibilizado pelo Banco onde, pode-se obter informação detalhada sobre todas as variáveis e ficar a conhecer as condições particulares do seu financiamento, que lhe permitem por um lado fazer análises comparativas e, por outro, tomar uma decisão consciente e responsável, antes de proceder à formalização do processo e assinatura do contrato.
Soluções de crédito adequadas às necessidades de casa um
A compra de casa é, sem dúvida, uma das decisões mais ponderadas da vida de muitas famílias. Por esse motivo, tanto a escolha do banco como a fixação das condições do empréstimo são questões fundamentais.
O Millennium bcp tem uma diversidade de Soluções, na modalidade de taxa fixa ou indexada, ajustadas a qualquer necessidade:
- Compra / construção de habitação própria;
- Mudança de Casa;
- Reforço de Crédito;
- Transferência do seu Crédito Habitação para o Millennium bcp.
Estão disponíveis Soluções com Taxa Mista, com um período inicial de taxa fixa, seguido de taxa variável, destinadas a Clientes que privilegiam a segurança e a estabilidade da prestação, para uma melhor gestão do orçamento mensal disponível, ou Soluções com Taxa Indexada à Euribor, que refletem as oscilações das Taxas de Mercado.
No Millennium bcp há a convicção que um crédito é bom quando é uma escolha responsável! Por isso, antes de avançar para qualquer crédito, deve-se ler atentamente o contrato e ter em atenção as condições do financiamento e certificar-se que as prestações não irão comprometer o seu orçamento mensal.
#3 Comprar a casa
Fases do processo
- Simulação;
- Proposta;
- Avaliação;
- A sua decisão;
- Carta de aprovação;
- Documento;
- Escritura.
A compra de uma casa envolve uma série de procedimentos legais e de encargos fiscais que é preciso conhecer. É também importante conhecer o nível de serviço, a rapidez e a eficiência do Banco na contratação do crédito.
Documentos necessários para comprar casa
Documentos identificativos da pessoa singular
- Documentos e cartões de contribuinte de compradores, vendedores e fiadores, caso existam - O comprovativo do pedido de cartão do cidadão não serve de documento identificativo, pelo que deverá ser solicitada carta de condução ou passaporte;
- Procurações, caso existam;
- Assentos de nascimento e/ou casamento - Caso exista alteração ao estado civil dos hipotecantes ou vendedores desde a data do registo de aquisição do imóvel.
Documentos identificativos da pessoa coletiva
- Código da Certidão Comercial da Sociedade;
- Documentos de identificação dos representantes legais da sociedade vendedora;
- Não sendo o objeto social da sociedade a compra e venda de imóveis, será necessária ata com a deliberação da Sociedade, ou a presença de todos os sócios / ou membros do conselho de administração.
Documentação do imóvel:
- Certidão Predial online - Documento que certifica todos os registos efetuados em relação ao imóvel: localização, composição, proprietários, ónus e transmissões. Este documento pode ser obtido no site ou diretamente na Conservatória;
- Caderneta Predial Urbana / Rústica - Documento matricial onde refere a morada, áreas, composição e titulares do imóvel. Este documento pode ser obtido no serviço de Finanças ou através do Portal das Finanças;
- Licença de Utilização - (exigida desde 07-08-1951 exceto quando se trate de Imóvel da Câmara Municipal, Estado, IGFSS e IGAPHE. Este documento é obtido na Câmara Municipal;
- Certificado Energético - É obrigatório em edifícios novos e antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento, pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. O documento tem de ser apresentado aquando a celebração do contrato. Este documento pode ser solicitado via internet, aqui, onde pode consultar diversos peritos.´
Outras informações a ter em conta
Informação durante a vigência do empréstimo
Durante a vigência do empréstimo, o Banco disponibiliza um extrato mensal com as seguintes informações:
- Capital em dívida
- Número, data de vencimento, valor e taxa de juro nominal das duas prestações seguintes
- Comissões e despesas das duas prestações seguintes
Não esquecer
Após comprar casa, passa a ter um conjunto de direitos e obrigações de acordo com a legislação e com o regulamento do condomínio. Procure conhecer os aspetos mais importantes do seu estatuto de proprietário.
Ao mudar de residência, deverá informar as seguintes entidades:
- Repartição de Finanças
- Arquivo de Identificação
- Bancos e Seguradoras de que seja Cliente
- Câmara Municipal (caso mude de município)
- Associações e Empresas de quem recebe habitualmente correspondência
Não se esqueça de garantir a sua segurança mudando a fechadura da porta.
Guarde em local seguro a caderneta predial, a escritura ou o documento particular, as apólices de seguros e toda a documentação relativa à sua nova casa e ao financiamento.
#3 Seguros a contratar
Apesar de todas as precauções, as situações adversas ocorrem! A compra de uma casa, seja andar ou moradia, implica a contratação obrigatória de um seguro que cubra o risco de incêndio da casa e, se aplicável, das partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem, etc.) correspondentes.
Os seguros associados a operações de Crédito Habitação têm como função acautelar a proteção do imóvel e a proteção do crédito concedido, prevendo o seu pagamento ao Banco em situações particularmente adversas para o Cliente / agregado familiar.
Seguro Multirrisco
- Edifício (obrigatório) – Destina-se à proteção da sua casa. Garante o ressarcimento dos danos causados ao imóvel que tenham enquadramento nas coberturas do seguro, bem como garante ao Banco (Credor Hipotecário) o pagamento do capital seguro (valor de reconstrução) em caso de perda total.
- Recheio (facultativo) - garante o ressarcimento dos danos causados aos bens móveis que estão no imóvel, desde que tenham enquadramento nas coberturas do seguro.
Seguros de Vida
Solução que protege a sua família em caso de falecimento ou de invalidez.
Garante o pagamento ao Banco (Beneficiário irrevogável do seguro) do valor em dívida, em caso de Morte ou Invalidez Total e Permanente (ou, quando autorizado, Invalidez Absoluta e Definitiva) por doença ou acidente da(s) Pessoa(s) Segura(s), ficando a família / agregado familiar liberta de qualquer pagamento posterior.
Seguro plano de proteção de pagamentos
Garante ao Cliente o pagamento da prestação mensal do crédito por um período de tempo e até aos limites predefinidos, em caso de perda de rendimentos do trabalho da Pessoa Segura, em situações de Desemprego ou Hospitalização e Baixa Médica por Doença ou Acidente.
#4 Fiscalidade associada ao imóvel
Encargos legais (a pagar)
Imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT)
O IMT incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade sobre imóveis, é liquidado na Repartição de Finanças antes da celebração da Escritura e é calculado a uma taxa que pode variar entre 0% e 6% (em função do respetivo município), a qual incidirá sobre o maior dos seguintes valores:
- O valor referido no contrato; ou
- Valor patrimonial tributário do imóvel.
Saliente-se que o respetivo comprovativo do pagamento deve ser apresentado na data de realização da escritura, nessa mesma data perante o Notário ou outra entidade com competência para praticar atos relativos a imóveis por escritura pública ou documento particular autenticado.
Imposto municipal sobre imóveis (IMI)
Os proprietários dos imóveis encontram-se anualmente sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a uma taxa que incide sobre o maior dos valores anteriormente definidos para efeitos do IMT (valor de aquisição ou valor patrimonial tributário) e que pode variar, de acordo com o tipo de prédios:
- Prédios Rústicos 0,80%
- Prédios Urbanos 0,3% a 0,5%
Desde 1 de Janeiro de 2012 passou a existir um período único de isenção de IMI de 3 anos, o qual apenas é aplicável aos prédios urbanos cujo valor patrimonial tributável não exceda 125.000€, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento coletável para efeitos de IRS (relativo ao ano anterior) não seja superior a 153.300€.
Para poder beneficiar desta isenção, o sujeito passivo terá de solicitar a mesma no prazo de 60 dias a contar da data da celebração da escritura pública de compra e venda. Por outro lado, a isenção só podeser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar para imóveis diferentes.
Imposto de selo
A transmissão de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,8% sobre o valor constante na matriz, independentemente de o imóvel ser adquirido por compra e venda, doação ou herança.
Emolumentos com notariedade e redisto
No momento do pedido de registos provisórios na Conservatória do Registo Predial, são pagos emolumentos de registo pela aquisição e pela hipoteca.
Na celebração da escritura são pagos emolumentos notariais pela aquisição e pelo crédito com hipoteca.
Mais-valias / Venda de imóveis
Em caso de venda do imóvel, como é tributado o seu ganho?
Pode-se sintetizar o cálculo das mais ou menos-valias da seguinte forma:
- Valor de venda - (valor de compra x coeficiente de desvalorização)
- Encargos necessários à venda e compra
- Encargos com a valorização (nos últimos 5 anos).
Os ganhos decorrentes da venda de imóveis encontram-se sujeitos a IRS enquanto mais-valias, a uma taxa que poderá variar entre os 14,5% e os 48%, de acordo com o escalão de rendimentos a que o sujeito passivo estiver sujeito.
Contudo, estas mais-valias encontram-se sujeitas a tributação em apenas 50% do respetivo valor.
Note-se que a mais-valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor aplicar o dinheiro da venda do imóvel onde residia, para adquirir, construir ou realizar obras noutro imóvel para sua habitação permanente.
Tais ganhos poderão encontrar-se excluídos de tributação quando estes sejam provenientes da venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar e o produto da venda (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição desse imóvel) seja reinvestido na compra da propriedade de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (habitação própria e permanente), situado em território português, num dos seguintes prazos:
- Nos 36 meses após a data da venda do imóvel cuja alienação gerou a mais-valia; ou
- Nos 24 meses anteriores à data da venda do imóvel cuja venda gerou a mais-valia. A intenção de reinvestimento, total ou parcial, deve ser declarada pelo sujeito passivo na declaração de rendimentos Modelo 3 do IRS respeitante ao ano da venda do imóvel.
Benefícios Fiscais
Os imóveis classificados como património cultural estão isentos de IMT e IMI.
A utilização de saldo de contas Poupança Habitação para aquisição de habitação própria permanente confere uma redução de 50% nos emolumentos de registo devidos pela aquisição.
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