Descubra qual o melhor crédito à habitação para si e comece já a poupar na sua despesa mensal.
A contratação de um crédito à habitação é um dos compromissos financeiros mais importantes na vida das pessoas, pelo montante elevado que envolve e pela longa duração do contrato. É um produto bancário com o tipo de contratos de crédito mais barato do mercado, uma vez que tem associada uma garantia de um ativo real, segundo os Bancos de Portugal.
O crédito à habitação abrange os contratos de crédito destinados a:
- Aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
- Aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
- Pagamento do sinal no âmbito da futura aquisição de imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
Trata-se, tipicamente, de um crédito com um prazo longo, no qual, em geral, a hipoteca da casa é dada como garantia de reembolso.
Neste sentido, descubra qual o melhor crédito à habitação para si e comece já a poupar na despesa mensal, a começar por saber quais os principais produtos dos bancos de Portugal.
Produtos de Crédito à Habitação dos Bancos em Portugal
Millennium BCP
- O Millennium BCP dispõe de 3 tipos de Crédito à Habitação:
- Prestação Indexada (Solução disponível para todas as finalidades com taxa indexada à Euribor);
- Crédito à Habitação com soluções da Taxa Fixa a 5, 7 ou 10 anos;
- Crédito Bonificado para Pessoas com Deficiência.
Caixa Geral de Depósitos
A CGD dispõe de diversos produtos como Crédito para Habitação Própria, Crédito Intercalar para Sinal, para Arrendamento (comprar, construir ou remodelar para arrendamento) e para compra de casas pré-fabricadas.
A Caixa Geral de Depósitos dispõe de dois tipos de taxas: Taxa variável indexada à Euribor e Taxa mista (Fixa a 5 Anos + Variável). Em ambos os casos a TAEG poderá ser menos se o cliente incluir os produtos constantes nos Packs Cliente Mais (Cartão de débito e Crédito, com utilização nos últimos 3 meses, Caixadirecta, Domiciliação de rendimentos) e Ligação (Seguro de Vida e Multiriscos da “Fidelidade – Companhia de Seguros, S.A.).
Santander Totta
O Santander Totta apresenta 5 produtos:
- Crédito Habitação 123 com taxas vantajosas para clientes do Mundo 123;
- Taxa Variável em que as prestações refletem as oscilações da Euribor a 12 meses;
- Super Tranquilo com taxa fixa nos primeiros 5 anos;
- Solução Nova Casa e Nova Casa Select, para quem já tem um Crédito Habitação no Santander e quer trocar a casa actual por uma nova, mantendo as mesmas condições.
BPI
O Crédito Habitação BPI disponibiliza diversas opções de taxa:
- Taxa Variável com prestações constantes que só se alteram em função da taxa de juro de mercado;
- Prestação Mista em que a prestação começa por ser muito reduzida e vai crescendo durante os primeiros 10 anos;
- Fixa em que a taxa de juro é indexada à Euribor, mas a prestação do empréstimo é sempre fixa;
- Taxa Mista em que a taxa de juro é fixa durante os primeiros 5, 10 ou 15 anos do prazo do empréstimo conforme opção do Cliente, e variável, indexada à Euribor a 12 meses, para o prazo restante.
Novo Banco
O Novo Banco apresenta as soluções de taxa fixa ou variável e taxas que variam com ou sem associação a outros dos seus produtos bancários. Condições especiais de financiamento para os imóveis da carteira do Banco.
Bankinter
O Bankinter disponibiliza um produto de Crédito à Habitação com opção de taxa variável ou fixa para diversas finalidades como compra de 1.ª casa, fazer obras, mudar de casa, casa de férias ou transferência do crédito. Permite a Bonificação do spread através de produtos de venda associada relacionados com o próprio crédito.
EuroBIC
O EuroBic dispõe de Crédito à Habitação para casa própria, troca de casa, arrendamento, troca de banco e Sénior para quem tem mais de 50 anos. Em todos os casos a TAEG varia de acordo com a aquisição de produtos da própria instituição.
Banco Best
O Crédito à Habitação do Banco Best dispõe das opções de Regime Geral com taxa de juro indexada à Euribor a 12 meses, taxas de juro fixas com prazos até 15 anos e soluções especiais (Prazos até 40 anos, Mais produtos e menos spread e Possibilidade de adiantamento para sinal).
Banco CTT
O Banco CTT tem um produto de Crédito Habitação de taxa variável com prazo de financiamento de 10 a 40 anos, com idade máxima dos proponentes de 75 anos na data de maturidade do contrato. A taxa pode variar de acordo com a contratação de alguns produtos associados do Banco.
Spreads mais baixos dos Bancos de Portugal
Em que consiste o spread?
Segundo o ComparaJá, o último Inquérito à Literacia Financeira da população portuguesa (2015), realizado pelo Banco de Portugal (BdP), revelou que apenas 21,4% dos portugueses sabem o que é o spread. Medido em percentagem, o spread é uma componente da taxa de juro do crédito à habitação que é definida pelo banco casuisticamente (ou seja, contrato a contrato) e que resulta numa margem de lucro para a própria instituição financeira. Somado ao indexante dará a taxa de juro que será aplicada ao empréstimo.
Quais os bancos que têm o spread mais baixo?
A par da retoma do mercado imobiliário e da concessão de crédito à habitação, também uma guerra nos spreads deflagrou entre os bancos portugueses, que competem entre si com ofertas cada vez mais apelativas para captarem clientes. Não é somente o risco do cliente que determina o spread contratado: a subscrição de outros produtos da instituição confere igualmente uma bonificação e aumenta a probabilidade de se conseguir um spread mais baixo. Para aferir até que ponto continua a durar esta “batalha”, analisámos os spreads mínimos praticados pelos principais bancos portugueses.
A descida dos spreads mínimos praticados pelos bancos – em 2016 o spread médio foi de 1,98% (menos 33 pontos base face a 2015), bem mais reduzido do que, por exemplo, em 2013 (2,90%) - aliada a uma queda da EURIBOR (atualmente em terreno negativo) fez com que todas as famílias nacionais que detêm um crédito à habitação com taxa variável estejam hoje a pagar uma prestação da casa inferior.
Uma vez que o crédito à habitação se afigura como um dos maiores encargos na carteira dos portugueses – ocupando uma grande fatia do orçamento familiar – e com a possibilidade que existe de se fazer a transferência do crédito à habitação para outro banco que ofereça condições mais favoráveis, acaba por não ser de estranhar esta concorrência aguerrida entre os bancos com base no spread.
Que fatores podem contribuir para se ter um spread mais baixo?
Pelo avultado valor que detém, os bancos assumem um risco elevado quando concedem crédito à habitação, por isso é normal que o spread seja mais elevado para os clientes que apresentem um risco maior. Para esta avaliação contribui o historial de crédito do consumidor (se alguma vez entrou em incumprimento ou não), montante do financiamento, as garantias que são dadas ao banco, bem como fatores relacionados com a idade, o estado civil (que vai determinar se o crédito terá mais do que um titular), o rendimento e a dimensão do agregado familiar. A relação que o cliente tem com o banco também pode ser um fator-chave.
Embora, conforme estipula o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de março, um banco não possa fazer depender a concessão de crédito da contratação de outros produtos ou serviços - as chamadas “vendas associadas obrigatórias” -, pode, todavia, propor a redução dos custos do empréstimo (leia-se, spread) mediante a contratação facultativa de outros produtos financeiros – processo designado por “vendas associadas facultativas”. Desta forma, independentemente do risco do cliente, existem alguns fatores que normalmente contribuem para se ter uma bonificação (ou seja, um spread mais baixo).
Spreads mínimos praticados em Portugal
Quanto maior for a margem entre o valor de avaliação da casa e o montante de financiamento - o chamado Loan-To-Value - menor será o risco para a instituição bancária, fator que contribuiu para se conseguir um spread mais baixo:
- Bankinter - 0,95%
- ActivoBank - 1%
- Crédito Agrícols - 1%
- Millennium bcp - 1%
- Santander - 1%
- Banco CTT - 1,1%
- BPI - 1,1%
- Eurobic - 1,1%
- Montepio - 1,1%
- Abanca - 1,15%
- CGD - 1,23%
- Banco Best - 1,25%
- Novo Banco - 1,25%
- UCI - 1,4%
É possível constatar que os spreads mínimos praticados pelo mercado neste momento variam de 0,95% a 1,4%. Todas as instituições em análise oferecem um spread abaixo de 1,5%, mas não sem produtos associados (à exceção da UCI, que não possui esta exigência). Ao percorrer o mercado averiguou-se que domiciliar o vencimento, deter cartão de crédito e/ou débito, subscrever os seguros de vida e multirriscos, assim como aderir a serviços de débito direto, homebanking, e constituir PPRs ou outras soluções de poupança são alguns dos produtos que, quando subscritos, podem fazer toda a diferença na mensalidade a pagar no final do mês.
Nota:
- Quantos mais são os produtos subscritos, mais reduzido será o spread – esta é quase uma fórmula essencial para se tornar o custo do crédito à habitação mais acessível nos dias de hoje. Regra geral, isto permite uma diminuição desta taxa entre 0,5% a 1%, o que torna quase obrigatória a contratualização de alguns produtos que, por vezes, podem não ser do seu total interesse.
- Ainda assim, existe um banco que não faz vendas associadas facultativas (cross-selling de produtos para bonificação nesta taxa): é o caso da União de Créditos Imobiliários. À exceção desta entidade, todas as outras exigem, regra geral, a domiciliação do ordenado e a contratação dos seguros multirriscos e de vida. Foi possível ainda verificar que a idade pode pesar na hora de obter um spread mais favorável. Algumas instituições atribuem um spread mais baixo aos clientes mais jovens, mas nem todas dão essa informação – somente o Millennium bcp e o Crédito Agrícola.
Olhar para além do spread para poupar: a importância da TAEG
Saber olhar para além do spread também é fundamental para poupar. Isto porque, e não raros os casos, se verifica que, fruto dos custos mais elevados com comissões de processamento e com seguros, a mensalidade num banco que até apresenta um spread mais baixo pode ser bastante superior à de um banco que pratica um spread mais elevado. No final, estamos a falar de um montante total imputado ao consumidor que poderá ser vários milhares de euros superior. Neste sentido, a taxa que se deve ter em conta é a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que reflete todos os encargos do empréstimo.
Ter especial atenção às condições dos produtos adicionais
Os bancos podem efetivamente reduzir o spread base que apresentam ao cliente se este acordar subscrever determinados produtos e/ou serviços associados. Porém, também é preciso ter atenção aos moldes em que esta bonificação pode acontecer. Os consumidores devem, por exemplo, saber que as instituições financeiras não podem propor produtos que envolvam risco de capital.
Nota:
- É preciso ter atenção à subscrição dos produtos associados à bonificação no spread, uma vez que, se o consumidor vier a desistir de algum desses, o banco reserva-se o direito (durante um ano apenas, período após o qual prescreve) de voltar a mexer nesta taxa e, quiçá, poderá aumentá-la para o valor base.
Saiba como beneficiar do spread mais baixo
Através das vendas associadas facultativas, o consumidor pode chegar a obter uma redução de 0,5% a 1% no seu spread, o que claramente vai fazer toda a diferença na prestação mensal a pagar ao banco.
Hoje em dia, quem quiser obter as melhores condições para comprar casa só precisa, em primeiro lugar, de fazer diversas simulações. Só assim será possível comparar efetivamente as condições que cada instituição financeira oferece.
Não obstante, se no início do empréstimo é possível procurar o spread mais reduzido possível, também se pode fazê-lo durante a vigência do mesmo. Contratar outros produtos do banco para ter um spread mais baixo passa, assim, de ser uma estratégia de captação de clientes por parte das instituições financeiras para passar a ser dos consumidores, como forma de terem um crédito à habitação mais acessível.
Esta guerra dos spreads só tem a beneficiar os consumidores, que assim conseguem condições mais favoráveis no seu empréstimo para comprar casa – no fim de contas, é o lado da procura quem vence com o acréscimo de concorrência. São os consumidores quem, em última instância, vence esta batalha.
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