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Contrato de arrendamiento: tipos, normas y excepciones

8 OCTUBRE 2021
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¿Cómo redactar un contrato de arrendamiento? ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento? Descubra aquí todo lo que necesita saber sobre los contratos de arrendamiento.
https://dre.pt/web/guest/legislacao-consolidada/-/lc/147103599/202110011300/73906740/diplomaPagination/diploma/55?did=34509075&filter=FiltrarPara algunos puede ser un auténtico quebradero de cabeza, pero redactar un contrato de arrendamiento no es un rompecabezas y, para demostrarlo, hemos resumido la información más importante para que te sientas más guiado. Sigue el borrador que te proponemos y cumple con los principales requisitos de cada tipo de contrato.

Conozca las normas y también las excepciones y haga del alquiler un proceso sin secretos para usted.

CONTRATO DE ALQUILER RESIDENCIAL, COMERCIAL Y RURAL

El contrato de arrendamiento de vivienda o no (comercial o rural) es el documento que establece los derechos y deberes del propietario/arrendador y los derechos y deberes del inquilino/arrendatario del inmueble.

Contrato de arrendamiento de vivienda

¿Cómo hacerlo?

El contrato de alquiler debe redactarse en papel y hacerse en tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y el tercero para entregarlo a la Agencia Tributaria en los 30 días siguientes a la oficialización del contrato por las partes.

El contrato debe ser firmado por todos los intervinientes, incluido el avalista, si lo hay. El propietario tiene la obligación de sellar el contrato, mediante el pago del impuesto de timbre (que corresponde al 10% del alquiler del inmueble).

El contrato debe contener:
  • Identificación de las partes (nacionalidad, fecha de nacimiento y estado civil);
  • Identificación y ubicación del inmueble arrendado, o parte del mismo (calle, fracción, localidad y código postal);
  • Número y fecha del permiso de residencia;
  • Valor de la renta, plazo de pago y respectivo régimen de actualización
  • Fecha de celebración del contrato
  • Duración del contrato;
  • Recibos de sueldo del inquilino o declaración de Hacienda;
  • Firma del inquilino o inquilinos.

Cada una de las partes podrá establecer en el contrato los términos y condiciones que considere más adecuados, salvo en lo relativo a las materias reguladas por la ley. Averigüe cuáles son.

Duración

Uno de los criterios más importantes a la hora de firmar un contrato de alquiler es establecer una cláusula que determine su duración.

Según el nuevo régimen de arrendamiento urbano (NRAU), los contratos de arrendamiento pueden celebrarse por un plazo fijo o por un periodo de tiempo indeterminado.

En el caso de los contratos celebrados por un plazo fijo, la duración mínima impuesta es de un año, siendo que después de la primera renovación se puede celebrar el arrendamiento por una duración indeterminada.

También hay que tener en cuenta que existen excepciones a esta norma, concretamente para los contratos de vivienda no permanente o para fines transitorios especiales (motivos profesionales, de formación, educativos o turísticos).

En caso de omisión con respecto a los arrendamientos con fines residenciales, se supone que el arrendamiento tiene una duración de dos años.

Terminación

Debe saber que siempre es posible rescindir un contrato de alquiler antes de la fecha prevista de finalización o renovación, ya sea por parte del propietario o del inquilino. Para ello, basta con que cada una de las partes respete los plazos de preaviso indicados en el Código Civil.

Por lo tanto, hay plazos legales que deben cumplirse. Toma nota:

Rescisión por parte del inquilino

Según el artículo 1098 del Código Civil, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento en las siguientes condiciones:
  • Si la duración acordada del contrato es igual o superior a 6 años, el inquilino debe avisar al propietario con 120 días de antelación;
  • Si la duración del contrato es igual o superior a un año e inferior a 6 meses, el preaviso debe ser de 90 días;
  • En caso de que el plazo sea igual o superior a 6 meses e inferior a un año, el preaviso deberá realizarse con 60 días de antelación;
  • Si el plazo es inferior a 6 meses, el preaviso debe ser de un tercio de la duración inicial del contrato.
  • Si el inquilino no entrega la notificación, deberá pagar las rentas impagadas correspondientes a ese periodo.
Rescisión por parte del arrendador

El artículo 1097 del Código Civil establece los plazos en los que el arrendador puede rescindir un contrato:
  • Si la duración inicial del contrato o de su renovación es igual o superior a 6 años, el arrendador debe avisar al inquilino con 240 días de antelación;
  • Si la duración inicial del contrato o de su renovación es igual o superior a un año e inferior a 6 años, el preaviso debe ser de 120 días;
  • Si la duración inicial del contrato o su renovación es igual o superior a 6 meses e inferior a un año, el preaviso debe ser de 60 días;
  • Si la duración del contrato es inferior a 6 meses, el preaviso debe ser de un tercio de la duración inicial del contrato o de su renovación.

Desalojo por incumplimiento

Si el inquilino no paga el alquiler durante 3 meses, puede recibir una notificación del propietario para que pague el alquiler en mora. Si el inquilino no lo hace en el plazo de 3 meses, se puede rescindir el contrato y emitir la respectiva orden de desalojo.

Además, el arrendador también puede justificar la salida de los inquilinos para la realización de obras (en cuyo caso se debe notificar al inquilino con al menos 6 meses de antelación a la fecha de desalojo) y también por la necesidad de la vivienda por cuestiones de vivienda propia para él o para sus descendientes en primer grado.

Transmisión en caso de fallecimiento del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, el contrato de arrendamiento se transfiere a las siguientes personas, en el mismo orden: cónyuge; persona con la que el arrendatario convivía en pareja de hecho; ascendiente que conviva con el arrendatario durante más de un año; hijo o hijastro menor de un año, o que sea menor de edad; hijo o hijastro menor de 26 años, que siga estudiando; hijo o hijastro que haya convivido con el arrendatario durante más de un año, discapacitado con un grado de incapacidad superior al 60%.

Contrato de arrendamiento comercial

El contrato de arrendamiento comercial, industrial o de profesión liberal se incluye en la tipología de contratos no relacionados con la vivienda. En este caso, existe una gran libertad contractual para ambas partes.

Este tipo de contrato se diferencia del contrato de traspaso de negocio o de arrendamiento de local, ya que el primero cede temporalmente el uso de un inmueble a cambio de una contraprestación para ejercer una actividad comercial.

Éste cede temporalmente, a cambio de una contraprestación, la unidad económica consistente en un determinado establecimiento comercial, del que forma parte el disfrute del inmueble donde se instala.

¿Qué documentos son necesarios?

El contrato debe imprimirse por triplicado, con una copia para el propietario, otra para el inquilino y otra para entregar a la oficina de Hacienda. También es necesaria una licencia de utilización expedida por la Câmara Municipal hace menos de 8 años. La duración del contrato es de 5 años y los siguientes documentos son indispensables para su elaboración:
  • Tarjeta de ciudadano del inquilino, del propietario y del avalista (si lo hay);
  • Certificado del Registro Mercantil - si las partes son personas jurídicas;
  • Certificado del Registro de la Propiedad del contenido de la descripción y de todas las inscripciones vigentes, expedido por la Oficina del Registro de la Propiedad;
  • Caderneta Predial o certificado del contenido del artículo matriz y valor patrimonial, expedido y actualizado por el Departamento de Hacienda;
  • Licencia de Utilización, expedida por el Ayuntamiento.

Contrato de alquiler rural

El contrato de arrendamiento rústico tiene por objeto el arrendamiento de fincas rústicas para su explotación agrícola o ganadera.

Este tipo de arrendamiento abarca el terreno y la vivienda del arrendatario, la vegetación permanente no forestal (por ejemplo, los árboles frutales) y los edificios destinados a la explotación agrícola o ganadera (por ejemplo, bodegas, graneros, establos, almazaras, pajares).

Lo que no debe faltar en este tipo de contrato

Identificación completa de las partes contratantes (indicando su número de identificación fiscal y su residencia o sede social)
Identificación completa del inmueble objeto del contrato de arrendamiento (la finalidad a la que se destina, el importe de la renta y la indicación de la fecha en que se firmó);

El arrendador dispone de 30 días, tras la celebración del contrato, para entregar el original a los servicios fiscales de su residencia o domicilio social.

Además, también es importante mencionar que el plazo mínimo para este tipo de acuerdo es de 7 años y puede renovarse por un periodo igual si ambas partes están de acuerdo. Y a diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento rústico está exento del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Si eres o vas a ser propietario o inquilino, el contrato de alquiler es un tema que te interesa mucho. Reúne la información más importante y asegúrate de que no se te escapa ningún paso para garantizar que el contrato de arrendamiento sirva a los intereses de ambas partes y cumpla la normativa legal vigente.

Fuente: Ekonomista


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