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Impuesto sobre la plusvalía: descubra cómo minimizar el pago

18 ENERO 2022
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Si has vendido o estás pensando en vender una casa, aprende a minimizar el pago de las plusvalías y a declararlas en Hacienda.
Aunque la norma general es la exención de la tributación de las plusvalías, si se invierte en una vivienda nueva, existen excepciones y formas de minimizar el pago de las mismas. Conózcalos y recuerde que su pago no sólo se produce tras la venta de un inmueble, según la Caixa Geral de Depósitos.

Excepciones al pago de la plusvalía

De acuerdo con el Código del IRS, los siguientes casos están exentos del pago de la plusvalía
  • El inmueble vendido es la vivienda propia y permanente y las ganancias patrimoniales (el valor de la venta menos la amortización de cualquier préstamo contraído para adquirir el inmueble) se reinvierten íntegramente en la compra, construcción o rehabilitación de otra vivienda destinada a domicilio propio y permanente, dentro de los 24 meses anteriores o 36 meses posteriores a la venta de la vivienda;
  • Los contribuyentes jubilados o mayores de 65 años que inviertan las plusvalías en un contrato de seguro, en un fondo de pensiones abierto que garantice una renta periódica regular o en el régimen de capitalización pública (certificados de jubilación), dentro de los seis meses siguientes a la venta del inmueble;
  • De propiedades adquiridas antes de 1989.

Herencia

En el momento en que se hereda la propiedad, Hacienda le atribuye un valor. Este valor corresponde al importe sujeto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (aunque esté exento de pagar este impuesto) y servirá de referencia para el cálculo de la plusvalía cuando los herederos decidan vender el inmueble. En caso de que haya heredado un inmueble, es muy importante que se informe sobre el valor que le atribuye Hacienda.

Además del valor del inmueble, es importante la fecha de adquisición del mismo. En el caso de los bienes heredados, la fecha de adquisición que debe considerarse es la del fallecimiento del propietario y no la de la división de los bienes.

Es decir, si el inmueble fue heredado por el fallecimiento de un ascendiente en 1986, pero la partición de los bienes tuvo lugar en 1995, la fecha de adquisición a considerar es 1986 y, al ser anterior a 1989, la plusvalía obtenida no está sujeta a tributación en Hacienda, pero sí debe declararse en el anexo G1 del modelo 3.

Pero cuidado, esto sólo es válido si ha heredado la totalidad de la propiedad en una sola fecha. Si ha obtenido partes de la propiedad en fechas diferentes, la situación será diferente. Si el inmueble era propiedad de un ascendiente, al heredar en su totalidad, sólo habrá una fecha de adquisición. Sin embargo, si el inmueble era propiedad de dos ascendientes, a la muerte de uno de ellos, usted heredará una parte del inmueble y, tras la muerte del otro, la parte restante. Tiene, por tanto, ante las Finanzas distintas fechas de adquisición.

En este caso, a cada una de estas fechas le corresponde un valor de adquisición distinto y una proporción del valor de venta, que debe discriminarse en la declaración del IRS, en la casilla 4 del anexo G del modelo 3, pudiendo existir parcelas que deben registrarse en la casilla 5 del anexo G1.

Mecanismos para minimizar el pago de las plusvalías

Si no cumple las condiciones para la exención, puede intentar adoptar algunas estrategias para reducir su impuesto. Para ello, en su declaración de Hacienda, deberá deducir las facturas (hasta 12 años) de los siguientes gastos a la hora de calcular la plusvalía:
  • Obras de mejora y mantenimiento del hogar, como trabajos de mejora, pintura, aislamiento, entre otros;
  • Aparatos fijos, como extractores, aire acondicionado, entre otros;
  • Gastos inherentes a la compraventa, como IMT (o SISA), gastos de notaría y registro de la propiedad, gastos con certificación energética y comisión de intermediación;
  • Compensación probada pagada por la renuncia onerosa de posiciones contractuales u otros derechos inherentes a los contratos relacionados con esos activos.

¿Cómo se calcula el pago de la plusvalía?

Teniendo en cuenta todas las excepciones y mecanismos para minimizar el pago de las plusvalías, el cálculo de la tributación puede no ser una tarea fácil.

Si alguien, sin estar exento de su pago, compró un inmueble por 100 mil euros y ahora lo va a vender por 150 mil euros, obtendrá 50 mil euros de plusvalía. Es decir, el 50% de la ganancia obtenida en este hipotético escenario, 25 mil euros, será renta imponible.

La Agencia Tributaria agregará esta cantidad al resto de los ingresos, independientemente de su categoría. El impuesto se calcula sobre esta cantidad, teniendo en cuenta su renta imponible, y el tipo se aplica por tramos. De forma simplificada, podemos decir que pagará el impuesto sobre el 25% del valor de las plusvalías, que, en este ejemplo, corresponde a 12 500 euros.

Sin embargo, hay otros aspectos a tener en cuenta en esta ecuación. Al hacer los cálculos, preste atención al Valor Patrimonial del Inmueble (VPT), especialmente si es diferente del valor por el que compró el inmueble. Hay que tener en cuenta que el valor por el que compró la vivienda se refiere al valor que figura en la escritura de la misma y el valor de venta corresponde a la valoración que hace la Agencia Tributaria.

Según el ejemplo anterior, si vendiste tu vivienda por 150 mil euros, pero su PSV es de 170 mil euros (en el momento de la venta), Hacienda considerará que el beneficio que obtuviste con la venta, es decir, la plusvalía, fue de 70 mil euros y no de 50 mil. Por lo tanto, la base imponible será de 35 mil euros y no de 25 mil euros.

En estas situaciones, debes pedir la ayuda de un contable e intentar demostrar a Hacienda que has recibido menos de tu PSV por la venta de la casa. Para ello, puede ser necesario no sólo exponer sus cuentas bancarias, sino también las del comprador.

Fórmula de cálculo de la plusvalía
Para un cálculo más preciso de la plusvalía que se obtendrá por la venta de su inmueble, aplique la siguiente fórmula:

Plusvalía = valor de venta del inmueble - (valor de adquisición del inmueble x coeficiente monetario) - gastos de compra y venta - gastos de revalorización del inmueble en los últimos 12 años.

¿Cómo declarar las plusvalías?

Siempre que se venda un inmueble (edificio o terreno) de una persona física, esta venta debe declararse en el modelo 3, en el año siguiente a su venta, tanto si hay ganancia como si hay pérdida. Para ello debe utilizar los anexos G o G1 del modelo 3.

El modelo G se refiere a las ventas sujetas a impuestos (aunque puedan beneficiarse de la exención) y el modelo G1 es para declarar las ventas no sujetas a impuestos (en el caso de los inmuebles adquiridos antes de 1989).
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