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El riesgo limita la elección de la inversión inmobiliaria

12 OCTUBRE 2021
Temas
Mercado Imobiliário Destaque Notícia Homepage Covid-19 IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) Rendas Savills
Los bienes inmuebles se comparan bien con las alternativas de inversión, pero para darse cuenta de ello hay que saber cuál es la mejor manera de hacerlo.
El riesgo limita la elección de la inversión inmobiliaria
En primer lugar, hay que entender que la inversión inmobiliaria compite directamente con otros activos, como las acciones o los bonos. Si, por un lado, los rendimientos de los bonos han sido muy bajos o negativos -basta decir que los bonos del Tesoro portugués a dos y cinco años tienen rendimientos negativos-, por otro lado, los mercados de renta variable han sido boyantes, tras el desplome provocado por el estallido de la pandemia del Covid-19; antes de eso, según datos del banco norteamericano JP Morgan, el mercado de capitales de Estados Unidos tuvo un periodo de 132 meses de crecimiento continuo. Si nos fijamos en las alternativas a la inversión inmobiliaria, como los fondos de inversión (FIM), los datos de la Asociación Portuguesa de Fondos de Inversión, Pensiones e Inmobiliarios (APFIPP) correspondientes al 24 de septiembre revelan que los diez FIM con mayor rentabilidad presentaron tasas superiores al 35%. Sin embargo, lo cierto es que el volumen de activos bajo gestión de estos fondos es reducido y los mercados se benefician de un momento de expansión enmarcado por una disponibilidad generalizada de financiación y por la intervención de los bancos centrales, que mantiene los tipos de interés en niveles históricamente bajos.

Nuno Mello, analista de la correduría XTB, declaró al periódico Jornal Económico (JE) que, "en términos de largo plazo, la tendencia de los índices sigue siendo alcista", pero advirtió que, aunque hay "factores que pueden limitar la entrada del mercado en un mercado bajista, no permitirán una subida tan fuerte como la que se ha producido hasta ahora".

Paulo Silva, responsable de país de la consultora Savills Portugal, añadió que los mercados de valores están más expuestos a la volatilidad, señalando que el año pasado, con la pandemia, hubo una caída brusca de los mercados financieros, con inversores que "cristalizaron las plusvalías, se fueron y volvieron al sector inmobiliario".

En el sector inmobiliario, Paulo Silva, afirma que "los inversores tienen mucho dinero para invertir y el mercado sigue creciendo". Añade que se está "sintiendo el alivio de las restricciones de confinamiento", lo que lleva a los inversores "a volver, agresivamente". Alberto Henriques, del área de Inversiones de Savills, refuerza la misma idea, sosteniendo que "los inmuebles existen como reserva de valor y más allá de las rentas contractuales". "Por regla general, el ciclo se vuelve casi siempre positivo a partir de un determinado momento", señala.

La cuestión es cómo realizar esta inversión, de forma privada o a través de fondos de inversión inmobiliaria, teniendo en cuenta el perfil del propio inversor y las características de cada tipo de inversión, sobre todo en cuanto a disponibilidad y riesgo.

Ventaja para los fondos

"Los fondos de inversión inmobiliaria tienen la ventaja de tener una cartera diversificada, invierten en muchos inmuebles al mismo tiempo, y si el partícipe necesita liquidez puede hacer un reembolso parcial", dice el vicepresidente de la gestora de FII Square Asset Management, Pedro Coelho. Square ha alcanzado recientemente, por primera vez, el primer puesto en términos de activos gestionados en el mercado nacional, con unos 1.100 millones de euros. Este año se prepara para iniciar su internacionalización con la compra de activos generadores de ingresos en el extranjero.

Pedro Coelho defiende la opción de los gestores profesionales. Dice que un particular siempre tiene el problema de la concentración de riesgos. "Por ejemplo, compra un piso, lo remodela y lo alquila, algo que está muy de moda, pero si el inquilino no paga el alquiler, pasarán meses hasta que se inicie el procedimiento de desahucio, y lo natural es que no quiera volver a hablar de ello". Y, si se hacen las cuentas de las obras, el seguro, el IMI y demás cuando el inquilino se vaya, "posiblemente no salga a cuenta", añade.

En cuanto a los fondos, tienen la ventaja de tener carteras diversificadas, lo que reduce el riesgo de un solo activo.

También menciona la inversión empresarial, que se distingue por tener la obligación de conseguir mejores rendimientos con la inversión directa que los que se consiguen a través de un fondo. Los datos de la APFIPP relativos al pasado mes de agosto muestran que, en los fondos de renta abiertos, la rentabilidad a un año osciló entre el 1,85% y el 5,17% para el fondo NB Património. Los fondos de acumulación abiertos oscilaron entre valores negativos por encima del 3% y positivos por encima del 5,6%.

Mirando la evolución del sector, Paulo Silva considera que "hay un clima de confianza" y un movimiento positivo en los mercados, en los diferentes segmentos. En primer lugar, hay sectores, más demandados, que todavía se benefician de "una perspectiva oportunista, como es el caso de los hoteles".

A continuación, en las oficinas, tras las dudas que se vieron por la inversión en el teletrabajo, aumentó la demanda.

Por último, la vivienda también tiene "grandes indicadores y el último trimestre fue uno de los más fuertes en número de transacciones", una tendencia que "no se vio afectada en absoluto por la crisis pandémica", afirma Silva.

La cuestión en este momento, dice, "es la sostenibilidad del crecimiento de los precios". En un momento dado, se empezó a creer que habría margen para una reducción de los precios, porque el producto tardaba más en ser transaccionado, "pero lo anormal era la capacidad con la que se absorbía antes", afirma, y añade que, incluso con la menor lentitud en las transacciones, "los precios se han mantenido y, mientras tanto, hemos notado una nueva aceleración en la venta de pisos". Queda por ver si el efecto continúa, porque si acabará con los visados de oro en las dos ciudades más grandes", concluye.

Fuente: O Jornal Económico

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