Los valores de las viviendas en alquiler han mostrado una tendencia evolutiva en el último año. Si, por un lado, los propietarios quieren hacer un valor ajustado al mercado que les garantice beneficios, los inquilinos buscan, por otro lado, ofertas con el valor más asequible posible.
Los valores de las casas en alquiler han mostrado una tendencia evolutiva en el último año, debido principalmente a la alta demanda. Sin embargo, cuando se alquila un piso, surgen las preguntas:
- ¿Es demasiado caro, demasiado barato? ¿Cuál es el alquiler ideal?
Por un lado, los propietarios quieren hacer una oferta a precio de mercado que les garantice un beneficio, mientras que, por otro lado, los inquilinos buscan el alquiler más barato posible.
Factores que determinan el valor de un alquiler
Para establecer el alquiler adecuado, hay que tener en cuenta, en primer lugar, los gastos inherentes al mismo:
- Impuesto sobre bienes inmuebles;
- Impuesto sobre la renta
- Cuotas de condominio;
- Seguro multirriesgo.
Además de estos gastos, es aconsejable que el propietario tenga una cuenta de ahorro, tanto para posibles gastos de mantenimiento como para garantizar que no se produzcan pérdidas. A estos gastos se añadirá, en su caso, la cuota mensual de la hipoteca.
Los gastos de mantenimiento, pintura y reparaciones pueden deducirse en Hacienda, así como los gastos de iluminación y calefacción central. El IMI y los gastos de seguro también son deducibles.
El crédito a la vivienda se dirige a las casas de alquiler
Como las hipotecas son el factor más relevante en el proceso de compra de una vivienda, ya que es raro que el importe total esté disponible para su pago inmediato, el cliente tiene que informar al banco sobre la finalidad de la solicitud de crédito.
Es decir, si el cliente sabe de antemano que la vivienda que pretende comprar será de alquiler, el contrato contemplará esta situación, tanto en las condiciones como en el diferencial propuesto por el banco.
Si, por el contrario, decide alquilar su casa durante el transcurso del crédito, no hay ningún problema. Sin embargo, está obligado a notificar al banco esta intención. En estos casos, el banco suele renegociar el diferencial.
Sin embargo, hay, por supuesto, excepciones: si la decisión se debe a que uno de los miembros del hogar está en paro o si el lugar de trabajo se traslada a otra localidad situada a un mínimo de 50 km de la vivienda, el banco no renegociará el diferencial.
Cuando decidas cambiar la finalidad de tu crédito, si las condiciones propuestas por la entidad financiera no son de tu agrado, siempre puedes trasladar tu crédito a otra entidad financiera que tenga una mejor oferta.
Lo mismo ocurre con los seguros suscritos, siempre existe la posibilidad de cambiar a una aseguradora que tenga una oferta con valores más asequibles y/o condiciones más atractivas.
Cómo llegar al valor ideal de la renta: Ejemplo práctico
Ana y Carlos son una joven pareja que compró un apartamento de dos dormitorios en Lisboa por 140 mil euros, para alquilarlo. Para ello, contrataron una hipoteca con una cuota mensual de 400 euros.
A esta cuota se le suma el IMI, el impuesto de alquiler, el seguro, el condominio, así como el ahorro por dos meses de desocupación al año. En total, la pareja tendrá que cobrar al menos unos 740 euros para no tener pérdidas.
Este valor puede modificarse anualmente, pero hay que prestar atención a las directrices sobre la actualización de las rentas.
Aquí están los cálculos:
Tipo de cargas sobre la propiedad
- IMI (140.000 euros x 0,3% / 12) - Valor mensual: 35 euros / Subtotal: 35 euros
- Seguro multirriesgo (150 EUR / 12) - Importe mensual: 12,5 EUR / Subtotal: 47,5 EUR
- Seguro de vida (300 EUR / 12) - Importe mensual: 25 EUR / Subtotal: 72,5 EUR
- Cuota mensual de la hipoteca - Mensual: 400 euros / Subtotal: 472,5 euros
- Cuotas de condominio - Pago mensual: 10 euros / Subtotal: 482,5 euros
- Aumento del ahorro por dos meses de vacante anual (482,5 euros x 2 = 965 euros) - Importe mensual: 96,5 euros / Subtotal: 579 euros
- Aumento del impuesto sobre la renta (28% x 579 euros) - Valor mensual: 162,12 euros / Subtotal: 741,12 euros
- Valor final del alquiler - 741,12 euros
Es esencial señalar que si por casualidad la pareja ya hubiera pagado la hipoteca, el margen de beneficio sería mayor. Por lo demás, la clave está en comparar el mercado y luego elegir la oferta de crédito más ventajosa.
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