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Comprar una casa en Portugal: inversores extranjeros

4 MAYO 2022
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Adquirir una casa en Portugal siendo extranjero no es complicado, sin embargo, hay algunos componentes que deben ser considerados, como el número indispensable para comprar una casa en Portugal sin tener la nacionalidad portuguesa, documentos, entre otros.
Comprar una casa en Portugal: inversores extranjeros
Para comprar una casa en Portugal siendo extranjero, es necesario entender los documentos que hay que evaluar antes de finalizar la compra, cómo firmar un contrato de promesa de la propiedad, cómo conseguir un préstamo bancario, entre otros factores relevantes.

¿Quién puede comprar una casa en Portugal?
Cualquiera puede comprar una propiedad en Portugal, independientemente de su nacionalidad.

El único requisito es tener un número de contribuyente (NIF) válido en Portugal. El proceso es algo más fácil para los ciudadanos de la Unión Europea, debido a la libre circulación de personas y capitales.

La solicitud del NIF es gratuita en Portugal y puede ser realizada por residentes y no residentes. Para ello, los ciudadanos extranjeros sólo tienen que presentar un pasaporte válido. 

En caso de que sean ciudadanos de la UE, también pueden mostrar un documento de identificación civil del respectivo país de la Unión Europea.

Si no es ciudadano de la UE y no reside en Portugal, puede designar a un representante fiscal local para que le represente ante las autoridades fiscales portuguesas. 

Se trata de un proceso similar al de los extranjeros que desean abrir un negocio en Portugal.

Completar el proceso de adquisición
La adquisición de un inmueble puede implicar mucha documentación y burocracia, por lo que el proceso suele ser llevado a cabo por intermediarios especializados. En este sentido, sepa qué documentos e información debe tener en cuenta.

Documentos importantes antes de comprar la propiedad
Antes de comprar una propiedad en Portugal, ya sea una propiedad extranjera o no, hay ciertos documentos que debe evaluar para asegurarse de no tener ninguna sorpresa desagradable después de finalizar la compra:
  • Expediente técnico de la vivienda;
  • Certificado de Título;
  • Caderneta Predial do Imóvel;
  • Certificación energética.

Ficha técnica de la vivienda
La ficha técnica de la vivienda incluye las características técnicas y funcionales de un edificio destinado a la vivienda. Se puede solicitar una copia al ayuntamiento si la propiedad se construyó después de 1951.

Título Certificado de título
El certificado de teor de un edificio puede obtenerse en un conservatorio y permite validar el nombre de los verdaderos propietarios de un inmueble, su composición y cualquier gravamen asociado.

Caderneta Predial
La Caderneta Predial permite conocer el contexto fiscal del inmueble, como por ejemplo si el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles está al día. Se puede solicitar en una oficina de impuestos, ya sea de forma física o digital.

Certificado energético
El certificado energético analiza el rendimiento de un edificio, en una escala de A+ (muy eficiente) a F (muy ineficiente), y lo emiten técnicos certificados por la Agencia de la Energía. 

Este certificado es obligatorio para cualquier propiedad puesta en el mercado inmobiliario, en venta o en alquiler, y es responsabilidad del propietario obtenerlo.

Información que debe figurar en el contrato de promesa
El contrato de promesa se realiza antes de la escritura definitiva, normalmente cuando hay un préstamo bancario de por medio, u otro componente pendiente que debe completarse. En este contrato ambas partes se comprometen a firmar el contrato establecido si se cumplen ciertos requisitos.

El contrato debe contener la siguiente información:
  • Importe acordado para la compra del inmueble y forma de pago;
  • Identificación detallada del comprador y del vendedor;
  • Detalles de la propiedad, a saber, su tipología, ubicación y descripción del terreno, entre otros;
  • Valor del pago inicial o del depósito acordado (si lo hay);
  • El plazo para la firma del contrato definitivo y las consecuencias de que no se produzca según lo estipulado;
  • Una cláusula en la que se indique que la propiedad se negocia libre de cualquier cargo no discriminatorio;
  • Vivienda o permiso de construcción.

Precios en las diferentes regiones
Lisboa es, con un amplio margen, la zona más cara de Portugal para la compra de una vivienda, con un precio medio para una propiedad en esta zona de 455.885 euros, o 2.787,11 euros / m². Le siguen Oporto, el Algarve y Funchal, con precios medios de 299.328 euros (1.527,88 euros/m²), 421.255 euros (2.081,24 euros/m²) y 417.588 euros (2.114,84 euros/m²) respectivamente.

En el otro extremo, Portalegre, Guarda y Castelo Branco son las capitales de distrito con los inmuebles más baratos, donde el metro cuadrado está por debajo de los 700 euros.

Préstamos de vivienda para extranjeros
Los ciudadanos extranjeros pueden obtener un préstamo bancario para comprar una propiedad en Portugal.

Sin embargo, el porcentaje de la compra que la mayoría de los bancos están dispuestos a financiar suele rondar el 70%, cuando la operación la realizan ciudadanos extranjeros.

La deuda no puede superar el 30 o el 35% de los ingresos del ciudadano extranjero, en la mayoría de los casos. El plazo del crédito suele ser de entre 5 y 40 años.

Cómo la compra de una propiedad puede dar derecho a un visado al extranjero
Los extranjeros que compran una propiedad residencial de alto valor en Portugal tienen derecho a un permiso de residencia especial.

La compra de una propiedad por valor de 500.000 euros o más en Portugal concede a los ciudadanos extracomunitarios un Permiso de Residencia para Actividades de Inversión (ARI), también conocido como "visado de oro".

Este ARI también permite circular por el espacio Schengen sin visado y beneficiarse de la reagrupación familiar.
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