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Vender Casa

Divorcio e hipoteca: qué hacer

17 MARZO 2023
Temas
Crédito Habitação Divórcio União de Facto
En un procedimiento de divorcio, las partes disponen de varias vías para resolver tanto la responsabilidad sobre el crédito como la propiedad de los bienes asociados.
Divorcio e hipoteca: qué hacer
Fuente: Pexels
Autor: Redacción

El divorcio es, sin duda, una decisión muy importante en la vida de una pareja y, en este sentido, además de todos los aspectos familiares y sociales, hay que tener en cuenta todas las cuestiones relacionadas con la vivienda, así como las responsabilidades derivadas de una hipoteca que pueda estar asociada.

Aunque el número de divorcios (y matrimonios) ha disminuido, como se muestra en el gráfico siguiente, el sistema financiero, el mercado inmobiliario y el marco jurídico en Portugal ya están equipados con un conjunto de herramientas y soluciones que pueden permitir que un procedimiento de divorcio, en el contexto de una hipoteca, se lleve a cabo con cierta rapidez.


1. Confirmar propietarios, prestatários y finalidad de la vivienda

Lo normal es que la pareja sea copropietaria y coprestataria (en lenguaje llano, codeudora) en el mismo porcentaje, respectivamente, del inmueble y de la hipoteca asociada. También es habitual que los bancos exijan que las cuotas se ingresen en una cuenta conjunta, por lo que es este escenario más normal el que consideramos en este artículo

Por último, también en la mayoría de los casos, el inmueble dado en garantía en el contrato de crédito está destinado a residencia permanente (donde viven la pareja y los hijos) o, en menor medida, a residencia secundaria (una casa de vacaciones, por ejemplo).

2. Tasación del inmueble y valor de la deuda 

Para ello, la pareja debería contactar con un mediador inmobiliario con el que ambos estén de acuerdo o, si lo prefieren, con un mediador inmobiliario para cada una de las partes y, así, obtener dos valores de referencia (y una media) para la vivienda, lo que, de alguna manera, puede liberar a la pareja de cualquier valoración más emocional que cada uno de ellos pueda atribuir de forma natural a la vivienda.

Con una noción del valor de mercado del inmueble, la pareja deberá compararlo con el importe adeudado de la hipoteca, es decir, con el importe del capital que queda por amortizar (capital pendiente), obteniendo así el denominado LTV (Loan-to-value = importe adeudado / valor del inmueble). La solución a aplicar será más rápida y sencilla cuanto menor sea este indicador. En otras palabras, si es del 30%, significa que si la propiedad vale 100.000 £ y si la pareja la vende por esta cantidad (a un tercero o a uno de los cónyuges), podrá amortizar totalmente la deuda (30.000 £) y aún le quedarán 70.000 £. 

Es en este momento cuando la pareja debe tomar una primera decisión en cuanto a la estrategia a poner en marcha, así como solicitar el asesoramiento de los mediadores para comenzar a identificar inmuebles para su compra o alquiler. 




3. Contactar e informar al banco

Una vez realizados estos pasos previos, la pareja debe informar al banco de su decisión, se haya formalizado o no. Al mismo tiempo, pueden y deben tener en mente algunas alternativas respecto a otros posibles prestamistas, ya sea otro banco del que ya sean clientes o un intermediario de crédito.

4. Venta de la casa en el mercado y amortización del préstamo

En este caso, la pareja opta por poner la casa en el mercado y venderla a un tercero. Si hay una hipoteca que pagar, el excedente producto de la venta (y la consiguiente tributación, es decir, el pago de eventuales plusvalías) se reparte entre los dos miembros de la pareja en función de su porcentaje de propiedad. Para calcular la plusvalía, la comisión pagada por el agente inmobiliario se deduce del valor de la plusvalía.

5. Venta a uno de los cónyuges y liberación del crédito

Uno de los cónyuges también puede optar por vender su parte de propiedad del inmueble al otro cónyuge y, en consecuencia, liberarse de su parte de responsabilidad en el crédito. En este punto, hay que tener en cuenta lo siguiente:

  • De entrada, es importante determinar el rendimiento, es decir, la cantidad que uno de los cónyuges tendrá que pagar al otro para quedarse con su parte. En términos sencillos, el valor del pago en efectivo es igual a la cuota del transmitente en el valor (de mercado) de la propiedad, menos la cuota del pasivo crediticio del vendedor/comprador;
  •  El LTV (valor de la deuda/valor del inmueble) es el mismo, pero ahora puede existir el agravante de que sólo uno de los cónyuges pagará el resto del préstamo; 
  • Sin embargo, según la ley, el banco acreedor no puede aumentar el diferencial contratado mientras la tasa de esfuerzo del cónyuge que se queda con la propiedad sea inferior al 55% o al 60% si tiene dos o más dependientes;;
  • No obstante, el banco acreedor podrá exigir garantías adicionales (otros bienes, ahorros) o la ampliación del plazo del contrato;
  • En caso de acuerdo entre las partes y aceptación de la solicitud por parte de la entidad bancaria, se firmará una adenda al contrato por todas las partes implicadas (avalistas incluidos, si los hubiera), certificando que la vivienda pasa a ser propiedad de uno solo de los cónyuges;


6. Venta a uno de los cónyuges y nueva hipoteca 

Si hay acuerdo en cuanto a la devolución y el banco acreedor no acepta la liberación de uno de los deudores, el cónyuge adquirente podrá contratar una nueva financiación con otra entidad que tendrá la vivienda como garantía y cuyo importe financiado deberá ser suficiente para amortizar la totalidad del crédito cesante y, en su caso, pagar la devolución al cónyuge que vende. 

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