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Opinión: La vivienda necesita reformas estructurales

14 FEBRERO 2024
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En opinión de Jorge García, si la escalera no se apoya en la pared adecuada, cada paso es un paso en falso.
Opinión: La vivienda necesita reformas estructurales
Fuente: Autor
Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario

"Si la escalera no está apoyada en la pared correcta, cada peldaño que subes está un paso más cerca del lugar equivocado". El pensamiento que subyace tras esta cita adaptada de Stephen Covey, autor famoso por su libro "Los siete hábitos de la gente más eficaz", refleja el momento que atravesamos. 

Durante el periodo electoral, los responsables de la toma de decisiones y los candidatos se lanzan escaleras arriba sin tener en cuenta el muro en el que podrían apoyarse. Esgrimen argumentos acordes con sus prejuicios ideológicos y fijan objetivos para avanzar. Pero no se trata de avanzar, sino de avanzar en la dirección correcta. Cada paso en la dirección equivocada es otro esfuerzo en vano. Y así Portugal ha permanecido estancado durante más de 20 años, sin crecimiento económico significativo. 

En materia de vivienda, ya se ha propuesto todo y su contrario, reinando la incoherencia, la hipocresía y el alejamiento de la realidad. Ya hemos tocado la ley básica de la economía, como modelo económico para determinar los precios en microeconomía. Cuando la oferta disminuye y la demanda aumenta, los precios suben. 

La revalorización media de los precios inmobiliarios tras el rescate de la Troika superó ampliamente el 100%. Entre 2015 y 2023 se construirán menos de 60.000 viviendas. En la primera década, antes de la crisis financiera, se construían más de 40.000 al año. La oferta inmobiliaria en el mercado está disminuyendo drásticamente

Los responsables políticos, adormecidos por la supuesta perpetuidad de los bajos tipos de interés, la creciente demanda inmobiliaria internacional, la rehabilitación de edificios en los centros históricos de las ciudades para satisfacer el aumento de la demanda turística sin necesidad de inversión pública, se embriagaron con los ingresos fiscales que les proporcionaban el turismo y el sector inmobiliario. Sin incentivos creíbles y sostenidos para construir viviendas asequibles para la inmensa mayoría de la población, la promoción inmobiliaria se refugió en los segmentos más rentables, quedando la oferta pública escasa y centrada en la vivienda social. 

Al igual que el crecimiento económico, el problema del mercado de la vivienda puede resolverse con reformas estructurales. En lugar de eso, una vez "descubierto el grave problema", se han agitado banderas, se han radicalizado discursos y han surgido medidas individuales para atacar chivos expiatorios convenientes: el alojamiento local, los visados oro, el régimen fiscal de los residentes no habituales, el NRAU -Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos. 

Sería importante promover una armonía efectiva entre los sectores público y privado para aumentar la oferta de viviendas. Los responsables políticos, gobierno y autoridades locales, deberían crear un entorno favorable a la construcción de nuevas viviendas, mediante una legislación más sencilla y una concesión de licencias más rápida. El plan urbanístico Simplex, aunque no es la panacea para todos los problemas que contribuyen a la escasez de oferta, supuso un paso adelante. Pero sigue faltando suelo para construir a precios asequibles, incentivos para la regeneración urbana, sobre todo de edificios estatales, y una reducción de la presión fiscal, en particular del IVA. 

Se espera que la economía de la eurozona siga estancada hasta el verano. Los elevados tipos de interés seguirán obstaculizando la recuperación. El escenario es menos previsible que en el pasado. Mientras los más optimistas apuestan por que, una vez que la inflación haya remitido, los tipos de interés bajarán y las economías retomarán un crecimiento más robusto y sostenido, los más pesimistas apuntan a la posibilidad de que el nuevo conflicto de Gaza se convierta en regional con consecuencias para la producción y exportación de petróleo, lo que se traduciría en un encarecimiento de la energía. 

La geopolítica podría así poner en peligro la deseada recuperación económica. Si a esto añadimos un escenario de ingobernabilidad que puede surgir de las elecciones parlamentarias, las expectativas no son las mejores. 

Unas palabras finales para André Jordan, el Gran Señor del Turismo y del Sector Inmobiliario en Portugal. La creación de "Quinta do Lago", Belas Clube de Campo y la calificación de Vilamoura han puesto a Portugal en el camino de la inversión internacional y del turismo "de masas".  

Ojalá se reproduzcan las bases de calidad y sostenibilidad que nos legó.

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