Découvrez comment fonctionne la garantie de loyer, à quoi elle sert et quelles sont les règles applicables.
Le but principal d'un dépôt de garantie est de garantir la réparation de tout dommage causé par les locataires. S'il n'y a pas de problème, la valeur de la caution locative est restituée à la fin du contrat.
Conformément à l'article 1076 du Code civil, le paiement du loyer peut être anticipé, à condition qu'il y ait un accord écrit, mais il ne peut jamais dépasser trois mois. Ce type de garantie est très courant lors de la signature d'un contrat de location. C'est un bon moyen de s'assurer que les locataires seront responsables pendant leur séjour dans la maison louée, protégeant ainsi le propriétaire en cas de manquement.
Toutefois, il est essentiel de préciser que cette créance de loyer anticipé, qui peut faire office de dépôt de garantie, diffère d'une créance de dépôt de garantie à proprement parler.
En d'autres termes, outre le paiement anticipé des loyers, le propriétaire peut également stipuler, avec le locataire, un montant supplémentaire qui est consigné dans le contrat. Dans ce cas, les conditions de remboursement doivent également être définies, et il n'existe pas de montant maximal défini par la loi, conformément à l'article 1076, n° 2.
Par conséquent, le montant du dépôt de garantie est défini lors de la négociation et est inscrit dans le contrat de location. À la fin du bail, si aucune non-conformité n'est constatée, le montant est restitué intégralement au locataire. Si, au contraire, il y a un risque de perte pour le propriétaire, celui-ci a le droit de conserver une partie ou la totalité de la caution locative, afin de couvrir les dommages enregistrés.
Dans le cas où les dommages ne dépassent pas le montant de la caution, le propriétaire doit restituer la différence, en ayant, à cet effet, à prouver la preuve des dépenses. Dans le cas contraire, le propriétaire peut conserver le montant total de la caution et exiger du locataire qu'il paie les dépenses excédentaires.
Différence entre le paiement anticipé d'un loyer et la garantie de loyer
Il est important de ne pas confondre ces deux principes. Comme mentionné ci-dessus, dans le cas du paiement anticipé du loyer, la loi stipule qu'il peut être perçu à condition qu'il existe un accord écrit. Toutefois, il n'est pas possible de demander plus de trois paiements anticipés de loyer.
Par conséquent, et comme le nom "loyer anticipé" y fait référence, dans la majorité des cas, il n'y a pas de restitution de ce montant, car il sera utilisé pour couvrir les derniers mois de la location du bien.
De son côté, la caution de loyer fonctionne comme une garantie, qui doit être délivrée en cas de défaillance du locataire.
L'article 623 du Code civil énonce toutes les formes juridiques de la perception d'un dépôt qui peut aller au-delà d'un paiement monétaire. À ce titre, sachez que la loi prévoit plusieurs possibilités pour la réalisation de cette garantie, qui peut également être : des pierres ou des métaux précieux, des titres, ou par gage, hypothèque ou garantie bancaire.
Si aucune de ces options n'est possible, la loi stipule qu'"il est licite de fournir un autre type de garantie, à condition que le garant renonce au bénéfice de l'excusivité". Le bénéfice de l'excusivité désigne la possibilité pour la caution de s'opposer à l'exécution de ses biens pour le paiement de l'obligation garantie tant que les biens saisissables du débiteur ne sont pas épuisés.
Droits et devoirs du propriétaire
L'une des obligations du propriétaire est de délivrer des reçus mensuels pour les loyers, ainsi que pour les garanties et les paiements anticipés. En outre, le propriétaire doit effectuer les travaux d'entretien et veiller à ce que le locataire dispose d'un logement si des travaux importants sont effectués pendant la durée du contrat.
Si une augmentation de loyer est effectuée, elle doit être communiquée par lettre avec accusé de réception.
Le propriétaire est en droit de recevoir le paiement du loyer dans le délai fixé, ainsi que d'exiger le paiement de la caution définie dans le contrat s'il ne reçoit pas le bien tel que livré. Ainsi, le propriétaire peut exiger du locataire qu'il répare les dommages, et qu'il examine le bien lorsqu'il le juge nécessaire. Si le bien n'est pas en bon état, le propriétaire a le droit de conserver la caution de loyer.
Si le bien est à durée indéterminée, le propriétaire peut résilier à tout moment s'il a besoin du bien pour sa propre habitation.
Toute modification de ces règles doit être dûment stipulée dans le contrat de location.
Droits et devoirs du locataire
Il incombe au locataire d'effectuer le paiement du loyer à temps. En outre, le locataire doit faciliter toute visite que le propriétaire décide de faire dans la maison, et l'avertir si la propriété est en danger.
C'est aussi le droit du locataire d'être relogé dans les mêmes conditions en cas de travaux dans le logement qui le nécessitent. Si le propriétaire veut vendre le bien, le locataire a un droit de préférence. Le locataire a également la possibilité de résilier le contrat, avant son expiration, à condition de respecter les jours de préavis établis dans le contrat signé.
Rappelons que même à la fin du contrat, il faut demander toutes les cautions de loyer qui ont été versées initialement au moment de la signature du bail, s'il n'y a pas de problèmes. En d'autres termes, les propriétaires ne peuvent pas retenir la valeur d'un dépôt lorsqu'il n'y a pas de défaut de paiement.
Malgré tout, il est important de toujours se rappeler que c'est au locataire d'être d'accord ou non avec les valeurs et les conditions qui sont demandées dans le contrat et, en tant que tel, il peut refuser de le conclure.
Le droit à la caution : dans quelles situations cela peut-il arriver ?
Afin de récupérer le dépôt de garantie, le locataire est tenu de remettre le logement dans les mêmes conditions que celles dans lesquelles il a été livré. En outre, il ne doit pas y avoir de loyers impayés. Sinon, le droit au dépôt est perdu. Il est fondamental que la propriété soit évaluée pour vérifier s'il y a des dommages et quelles réparations sont nécessaires.
S'il s'avère que des réparations mineures sont nécessaires, vous devez aller de l'avant et éviter les problèmes avant de rendre le bien à son propriétaire.
Outre la caution, il existe d'autres moyens de garantir que le propriétaire n'est pas lésé, comme le recours à un garant, une assurance loyer ou des garanties bancaires. De cette façon, le propriétaire peut récupérer, au moins, le paiement d'un certain nombre de loyers.
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