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Contrat de location : types, règles et exceptions

8 OCTOBRE 2021
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Comment rédiger un contrat de location ? Quelles sont les conséquences de la non-conformité ? Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur les contrats de location.
Pour certains, il peut s'agir d'un véritable casse-tête, mais la rédaction d'un contrat de location n'est pas un casse-tête et pour le prouver, nous avons résumé les informations les plus importantes afin que vous puissiez vous sentir mieux guidé. Suivez le projet que nous vous proposons et respectez les principales exigences de chaque type de contrat.

Apprenez à connaître les règles et aussi les exceptions et faites de la location un processus sans secrets pour vous.

CONTRAT DE LOCATION RÉSIDENTIELLE, COMMERCIALE ET RURALE

Le contrat de bail d'habitation ou non (commercial ou rural) est le document qui établit les droits et devoirs du propriétaire/bailleur et les droits et devoirs du locataire/locataire du bien.

Contrat de location résidentielle

Comment faire ?

Le contrat de location doit être rédigé sur papier et fait en trois exemplaires : un pour le propriétaire, un autre pour le locataire et le troisième à remettre au bureau des impôts dans les 30 jours suivant l'officialisation du contrat par les parties.

Le contrat doit être signé par tous les intervenants, y compris le garant, le cas échéant. Le propriétaire a le devoir de sceller le contrat, par le paiement d'un droit de timbre (qui correspond à 10% du loyer du bien).

Le contrat doit contenir:
  • Identification des parties (naturalité, date de naissance et état civil) ;
  • Identification et localisation du bien loué, ou d'une partie de celui-ci (rue, fraction, localité et code postal) ;
  • Numéro et date du permis d'habitation ;
  • Valeur du loyer, délai de paiement et régime d'actualisation respectif
  • Date de conclusion du contrat
  • Durée du contrat ;
  • Les reçus de salaire du locataire ou la déclaration IRS ;
  • Signature du ou des locataires.

Chacune des parties peut établir dans le contrat les termes et conditions qu'elle juge plus appropriés, sauf en ce qui concerne les matières réglementées par la loi. Découvrez lesquels.

Durée

L'un des critères les plus importants lors de la conclusion d'un contrat de location est d'établir une clause déterminant sa durée.

Selon le nouveau régime des baux urbains (NRAU), les contrats de location peuvent être conclus pour une durée déterminée ou pour une période indéterminée.

Pour les contrats conclus pour une durée déterminée, la durée minimale imposée est d'un an, étant entendu qu'après le premier renouvellement, le contrat peut être conclu pour une durée indéterminée.

Il convient également de noter qu'il existe des exceptions à cette règle, notamment pour les contrats relatifs à un logement non permanent ou à des fins transitoires spéciales (raisons professionnelles, de formation, d'éducation ou de tourisme).

En cas d'omission concernant les baux à usage d'habitation, on suppose que le bail a une durée de deux ans.

Terminaison

Vous devez savoir qu'il est toujours possible de mettre fin à un contrat de location avant la date de résiliation ou de renouvellement prévue, que ce soit par le propriétaire ou par le locataire. Pour cela, il suffit que chacune des parties respecte les délais de préavis indiqués dans le Code civil.

Il y a donc des délais légaux à respecter. Prenez note :

Résiliation par le locataire

Selon l'article 1098 du Code civil, le locataire peut résilier le contrat de bail dans les conditions suivantes :
  • Si la durée convenue du contrat est égale ou supérieure à 6 ans, le locataire doit donner au propriétaire un préavis de 120 jours ;
  • Si la durée du contrat est égale ou supérieure à un an et inférieure à 6 mois, le préavis doit être de 90 jours ;
  • Dans le cas où la durée est égale ou supérieure à 6 mois et inférieure à un an, le préavis devra être donné 60 jours à l'avance ;
  • Si la durée est inférieure à 6 mois, le préavis doit être d'un tiers de la durée initiale du contrat.
  • Si le préavis n'est pas respecté, le locataire doit payer les loyers en retard correspondant à cette période.

Résiliation par le propriétaire

L'article 1097 du Code civil fixe les délais dans lesquels le contrat peut être résilié par le bailleur :
  • Si la durée initiale du contrat ou son renouvellement est égale ou supérieure à 6 ans, le propriétaire doit donner au locataire un préavis de 240 jours ;
  • Si la durée initiale du contrat ou de son renouvellement est égale ou supérieure à un an et inférieure à 6 ans, le préavis doit être de 120 jours ;
  • Si la durée initiale du contrat ou de son renouvellement est égale ou supérieure à 6 mois et inférieure à un an, le préavis doit être de 60 jours ;
  • Si la durée du contrat est inférieure à 6 mois, le préavis doit être d'un tiers de la durée initiale du contrat ou de son renouvellement.

Expulsion pour non-conformité

Si le locataire ne paie pas le loyer pendant 3 mois, il peut recevoir une mise en demeure du propriétaire de payer le loyer par défaut. Si le locataire ne le fait pas dans les 3 mois, le contrat peut être résilié et l'ordre d'expulsion correspondant peut être émis.

Par ailleurs, le propriétaire peut également justifier le départ des locataires pour effectuer des travaux (auquel cas le locataire doit être prévenu au moins 6 mois avant la date d'expulsion) et également en raison de la nécessité du logement pour des questions de logement propre pour lui-même ou pour ses descendants au premier degré.

Transfert en cas de décès du locataire

En cas de décès du locataire, le bail est transféré aux personnes suivantes, dans le même ordre : le conjoint ; la personne avec laquelle le locataire vivait en concubinage ; l'ascendant vivant avec le locataire depuis plus d'un an ; l'enfant ou le bel-enfant âgé de moins d'un an ou mineur ; l'enfant ou le bel-enfant âgé de moins de 26 ans et poursuivant des études ; l'enfant ou le bel-enfant ayant vécu avec le locataire pendant plus d'un an, handicapé avec un taux d'incapacité supérieur à 60%.

Contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial, industriel ou de profession libérale est inclus dans la typologie des contrats hors logement. Dans ce cas, il existe une grande liberté contractuelle pour les deux parties.

Ce type de contrat diffère du contrat de cession de fonds de commerce ou de bail de locaux, car le premier transfère temporairement l'usage d'un bien à titre onéreux en vue de l'exercice d'une activité commerciale.

Ce dernier transfère temporairement, à titre onéreux, l'unité économique constituée par un certain établissement commercial, dont fait partie la jouissance du bien où il est installé.

Quels sont les documents requis ?

Le contrat doit être imprimé en trois exemplaires, dont un pour le propriétaire, un autre pour le locataire et un autre à remettre au bureau des impôts. Il faut également une licence d'utilisation délivrée par la Câmara Municipal depuis moins de 8 ans. La durée du contrat est de 5 ans et les documents suivants sont indispensables pour sa préparation :
  • Carte de citoyen du locataire, du propriétaire et du garant (le cas échéant) ;
  • Certificat du registre du commerce - si les parties sont des personnes morales ;
  • Certificat du registre foncier du contenu de la description et de toutes les inscriptions en vigueur, délivré par le bureau du registre foncier ;
  • Caderneta Predial (livre du cadastre) ou certificat du contenu de l'article matriciel et de la valeur patrimoniale, délivré et mis à jour par le ministère des Finances ;
  • Licence d'utilisation, délivrée par le conseil municipal.

Contrat de location rurale

Le contrat de bail rural a pour objet la location de biens ruraux à des fins d'exploitation agricole ou d'élevage.

Ce type de bail couvre les terres et l'habitation du preneur, la végétation permanente non forestière (par exemple, les arbres fruitiers) et les bâtiments utilisés à des fins agricoles ou d'élevage (par exemple, les caves, les granges, les étables, les moulins à huile, les greniers à foin).

Ce qui ne doit pas manquer dans ce type de contrat

Identification complète des parties contractantes (en indiquant leur numéro d'identification fiscale et leur résidence ou siège social)
  • Identification complète du bien faisant l'objet du bail (l'objet du bail, le montant du loyer et la date de signature) ;
  • Le propriétaire dispose de 30 jours, après la célébration du contrat, pour remettre l'exemplaire original aux services fiscaux de sa résidence ou de son siège social.

En outre, il est également important de mentionner que la durée minimale de ce type de contrat est de 7 ans et qu'il peut être renouvelé pour une période égale si les deux parties en conviennent. Et contrairement au contrat de bail d'habitation, le contrat de bail rural est exempté du paiement du droit de timbre.

Si vous êtes ou serez propriétaire ou locataire, le contrat de location est un sujet qui vous intéresse beaucoup. Rassemblez les informations les plus importantes et assurez-vous de ne manquer aucune étape pour que le contrat de location serve les intérêts des deux parties et respecte les réglementations légales en vigueur.

Source : Ekonomista
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