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Immobilier

Crédit au logement : évaluation de la solvabilité

23 MARS 2022
Les sujets
Bancos Mercado Imobiliário Destaque Notícia Homepage Crédito Habitação
L'évaluation de la solvabilité dans le cadre du crédit au logement consiste en l'analyse du risque de défaut de paiement, effectué par le créancier. L'objectif est de comprendre si le client a ou non la capacité de remplir les obligations découlant du contrat de crédit immobilier.
Crédit au logement : évaluation de la solvabilité
Avant d'accorder un crédit, ou également en cas d'augmentation du montant total d'un crédit déjà contracté, l'institution financière de crédit doit analyser la capacité du client bancaire à satisfaire aux obligations qu'il entend assumer, c'est-à-dire qu'elle doit évaluer sa solvabilité.

L'obligation d'évaluer la solvabilité est applicable lors de l'octroi :
  • Contrats de crédit au logement et autres crédits garantis par hypothèque ou garantie équivalente, réglementés par le décret-loi n° 74-A/2017, du 23 juin ;
  • Les contrats de crédit à la consommation, réglementés par le décret-loi n° 133/2009, du 2 juin, à l'exception des dépassements de crédit.

Il convient de noter que les banques de crédit ne sont pas obligées d'analyser la solvabilité du client lorsque le contrat en question vise à prévenir ou à régulariser des défaillances sur d'autres contrats de crédit, par exemple, par le biais d'une consolidation de contrat ou d'un refinancement.

Pour en savoir plus, lisez l'article de la Banque du Portugal.

Évaluation de la solvabilité : Éléments
Dans l'analyse de solvabilité, les entités doivent prendre en compte, entre autres éléments importants, les éléments suivants relatifs au client bancaire :
  • Âge ;
  • Situation professionnelle ;
  • Revenus et dépenses réguliers ;
  • Informations contenues dans les bases de données sur les engagements de crédit - comme c'est le cas, par exemple, de la base de données centrale des engagements de crédit du Banco de Portugal ;
  • Les circonstances futures qui pourraient avoir un impact négatif sur votre capacité à respecter le contrat de crédit.

Les établissements de crédit doivent tenir compte de l'impact sur la capacité du client bancaire à respecter les obligations découlant du contrat de crédit :
  • Une réduction potentielle de votre niveau de revenu après l'âge de la retraite ou la fin de votre contrat de travail, si le contrat de crédit est en vigueur au-delà de cette période ;
  • Une augmentation potentielle des dépenses découlant de la nécessité de garantir le paiement d'autres dettes pour lesquelles vous vous portez garant ou caution ;
  • Une augmentation éventuelle de la valeur de l'acompte résultant d'une augmentation du taux d'intérêt dans les contrats de crédit à taux variable ou mixte (contrats de crédit avec une période à taux fixe suivie d'une période à taux variable) ;
  • Les variations de la valeur des versements à effectuer pendant la durée des contrats de crédit lorsque les parties conviennent de périodes de report pour le paiement des intérêts ou du capital ou de report du paiement d'une partie du capital à la fin du contrat.

Le client doit également disposer des informations pondérées par l'entité bancaire pour l'évaluation de sa solvabilité, ainsi que des documents indispensables pour prouver la véracité et la mise à jour de ces informations.

À titre d'exemple : l'entité peut demander la remise de documents prouvant les revenus perçus par le client de la banque au cours des trois derniers mois, ainsi que des informations concernant ses dépenses régulières.

Notez que si le client ne fournit pas les informations demandées par l'entité financière, ne remet pas les documents ou fournit des informations fausses ou périmées, l'entité peut ne pas accorder le crédit ou, le cas échéant, ne pas permettre l'augmentation du montant du crédit.

Octroi de crédit : Limites
Les nouveaux contrats de crédit doivent respecter les limites concernant la valeur du bien, le taux d'effort du client, la durée du prêt et les modalités de remboursement, fixées par la Banque du Portugal. 

Ces limites doivent être vérifiées ensemble et doivent représenter des valeurs maximales, qui ne remplacent pas la nécessité pour l'entité d'analyser la solvabilité de chaque client.

Toutefois, ces limites ne sont pas applicables lorsque le contrat garantit la prévention ou la régularisation des contextes de défaillance d'autres contrats de crédit, comme, par exemple, par la consolidation ou le refinancement des contrats). 

En outre, les limites ne s'appliquent pas non plus aux contrats de crédit renouvelable, tels que les cartes de crédit, les lignes de crédit et les facilités de découvert, ni aux contrats de crédit d'un montant égal ou inférieur à dix fois la rémunération mensuelle minimale garantie.

Évaluation de la solvabilité : conséquences
Les banques ne doivent accorder le crédit, ou dans les cas où le montant total du crédit est augmenté, que si l'évaluation de la solvabilité montre que le client de la banque est susceptible de faire face aux obligations découlant du contrat de crédit.

Dans le cas d'un refus, de l'octroi d'un crédit ou de l'augmentation du montant total du crédit sur la base de l'analyse de solvabilité, l'entité doit, sans délai excessif, le communiquer au client de la banque.

L'institution financière n'est tenue d'informer le client des raisons du refus de crédit que lorsque celui-ci est motivé par les informations qu'elle a consultées sur le client dans les bases de données des engagements de crédit.

Il convient de noter que même si le résultat de l'analyse de solvabilité est positif, l'établissement de crédit n'est pas obligé d'accorder le crédit ou d'augmenter le montant total du crédit.

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