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Divorce et hypothèque : que faire ?

17 MARS 2023
Les sujets
Crédito Habitação Divórcio União de Facto
Dans le cadre d'une procédure de divorce, les parties disposent de plusieurs moyens pour régler à la fois la question de la responsabilité du crédit et celle de la propriété des biens qui y sont associés.
Divorce et hypothèque : que faire ?
Source: Pexels
Auteur: Rédaction

Le divorce est sans aucun doute une décision très importante dans la vie d'un couple et, en ce sens, en plus de tous les aspects familiaux et sociaux, toutes les questions relatives au logement doivent être prises en compte, ainsi que les responsabilités découlant d'un prêt hypothécaire qui peut être associé.

Bien que le nombre de divorces (et de mariages) ait diminué, comme l'indique le graphique ci-dessous, le système financier, le marché immobilier et le cadre juridique du Portugal sont déjà dotés d'un ensemble d'outils et de solutions qui peuvent permettre à une procédure de divorce, dans le contexte d'une hypothèque, d'être menée à bien avec une certaine rapidité.


1. Confirmer les propriétaires, les emprunteurs et l'objet du logement

En règle générale, le couple est copropriétaire et co-emprunteur (en langage clair, codébiteur) du même pourcentage, respectivement, du bien immobilier et de l'hypothèque associée. Il est également courant que les banques exigent que les versements soient effectués sur un compte commun ; c'est donc ce scénario plus normal que nous examinons dans cet article

Enfin, dans la plupart des cas également, le bien immobilier donné en garantie dans le contrat de crédit est destiné à la résidence permanente (où vivent le couple et les enfants) ou, dans une moindre mesure, à la résidence secondaire (une maison de vacances par exemple).

2. Estimation du bien et de la valeur de la dette


A cette fin, le couple s'adressera à un médiateur immobilier avec lequel il est d'accord ou, s'il le préfère, à un médiateur immobilier pour chacune des parties et obtiendra ainsi deux valeurs de référence (et une moyenne) pour la maison, ce qui, d'une certaine manière, pourra libérer le couple de l'évaluation plus émotionnelle que chacun d'entre eux peut naturellement attribuer à la maison.

Avec une notion de la valeur marchande du bien, le couple doit la comparer avec le montant dû sur l'hypothèque, c'est-à-dire avec le montant du capital restant à amortir (capital restant dû), obtenant ainsi ce que l'on appelle le LTV (Loan-to-Value = montant dû / valeur du bien). La solution à mettre en œuvre sera d'autant plus rapide et facile que cet indicateur est faible. En d'autres termes, s'il est de 30 %, cela signifie que si le bien vaut 100 000 £ et que le couple le vend pour ce montant (à un tiers ou à l'un des conjoints), il pourra amortir totalement la dette (30 000 £) et il lui restera 70 000 £. 

C'est à ce stade que le couple doit prendre une première décision quant à la stratégie à mettre en œuvre et solliciter les conseils des médiateurs pour commencer à identifier des biens à acheter ou à louer. 

3. Contacter et informer la banque

Une fois ces étapes préliminaires franchies, le couple doit informer la banque de sa décision, qu'elle soit formalisée ou non. Parallèlement, vous pouvez et devez avoir en tête des alternatives concernant d'autres prêteurs potentiels, qu'il s'agisse d'une autre banque dont vous êtes déjà client(s) ou d'un intermédiaire de crédit.

4. Vente de la maison sur le marché et amortissement du prêt

Dans ce cas, le couple choisit de mettre la maison sur le marché et de la vendre à un tiers. S'il y a une hypothèque à payer, le produit excédentaire de la vente (et la taxation qui en découle, c'est-à-dire le paiement d'éventuelles plus-values) est réparti entre les deux membres du couple en fonction de leur pourcentage de propriété. Pour le calcul de la plus-value, la commission versée par l'agent immobilier est déduite de la valeur de la plus-value.


5. Vente à l'un des conjoints et libération du crédit hypothécaire 

L'un des conjoints peut également choisir de vendre sa part de propriété à l'autre conjoint et de se libérer ainsi de sa part de crédit. À ce stade, il convient de prendre en considération les éléments suivants :

  • Au départ, il est important de déterminer le rendement, c'est-à-dire le montant que l'un des conjoints devra payer à l'autre pour conserver sa part. En termes simples, la valeur du paiement en espèces est égale à la part du cédant dans la valeur (marchande) du bien, moins la part de la dette du vendeur/acheteur ;
  •  Le rapport prêt-valeur (valeur de la dette/valeur du bien) est le même, mais il peut y avoir un facteur aggravant, à savoir que seul l'un des conjoints paiera le reste du prêt ; 
  • Cependant, selon la loi, la banque créancière ne peut pas augmenter l'écart contractuel tant que le taux d'effort du conjoint qui reste dans le bien est inférieur à 55 % ou à 60 % s'il a deux personnes à charge ou plus;
  • La banque créancière peut toutefois exiger des garanties supplémentaires (autres biens, épargne) ou la prolongation de la durée du contrat ;
  • En cas d'accord entre les parties et d'acceptation de la demande par l'entité bancaire, un avenant au contrat sera signé par toutes les parties concernées (garants inclus, le cas échéant), certifiant que la maison n'appartient plus qu'à l'un des conjoints;


6. Vente à l'un des conjoints et nouveau contrat de crédit

S'il y a un accord sur la restitution et que la banque créancière n'accepte pas la libération de l'un des débiteurs, l'époux acquéreur peut contracter un nouveau financement auprès d'une autre institution qui aura le bien immobilier en garantie et dont le montant financé devra être suffisant pour amortir la totalité du crédit en cours et, le cas échéant, payer la restitution à l'époux qui vend. 

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