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Les valorisations des banques baissent, mais le marché reste solide

28 MARS 2023
Les sujets
Bancos Avaliação Bancária INE
Les grandes villes se rétractent en février, mais le marché reste dynamique dans les comtés périphériques, avec probablement plus d'acheteurs au comptant.
Les valorisations des banques baissent, mais le marché reste solide
Source: Pexels
Auteur: Rédaction

L'INE a publié ce matin les données de son enquête habituelle sur l'évaluation bancaire des logements, c'est-à-dire les valeurs d'évaluation des biens immobiliers utilisées par les banques lorsqu'elles accordent des crédits pour l'achat d'un logement. La conclusion la plus immédiate est que, au niveau national, la valeur médiane par mètre carré pour le mois de février a diminué d'environ 0,5 % pour atteindre 1 478 euros. Toutefois, en glissement annuel, le même indicateur correspond à une augmentation annuelle de 12,5 %, voire, si on le compare à février 2021, à une augmentation de plus de 25 %.


L'Algarve et les communes de la périphérie de Lisbonne et de Porto poursuivent leur progression

En fait, une analyse plus détaillée des chiffres publiés par l'INE permet de constater que, malgré un léger ralentissement de la hausse des valeurs d'évaluation, et donc des prix des transactions, le marché continue de montrer des signes de dynamisme, certaines régions de l'Algarve et de la périphérie des grandes villes affichant des hausses constantes et fortes, en particulier celles situées sur la côte.

C'est le cas, par exemple, des municipalités d'AlenquerAlmadaTorres VedrasSintraPaços de FerreiraMatosinhos et Faro, où les valeurs médianes par m2, telles qu'évaluées par les banques commerciales, ont continué à augmenter par rapport au mois précédent, ce qui a conduit à des valeurs cumulées en douze mois proches de 20 %.

Des municipalités comme Cascais ont connu une légère correction, mais continuent à faire preuve d'un grand dynamisme, avec des valeurs en hausse de près de 20 % au cours des 12 derniers mois. Lisbonne a connu une évolution similaire aux chiffres nationaux, mais c'est la ville de Porto qui a connu une correction plus évidente en février (-3,4 %), même si, en termes cumulés, elle continue d'afficher une augmentation plus forte que celle observée dans la capitale.


La demande de financement bancaire en forte baisse

Selon la note méthodologique de l'INE, l'enquête recueille des informations sur les biens résidentiels (maisons et appartements) qui, faisant l'objet d'une demande de prêt bancaire de la part de l'acquéreur, ont une évaluation technique et de marché sous-jacente par des experts évaluateurs. 

A ce titre, il est évidemment important d'analyser le nombre d'évaluations réalisées afin de calculer la valeur médiane de l'évaluation bancaire pour février 2023. À cet égard, le rapport de l'INE indique que le nombre d'évaluations réalisées en février de cette année a diminué d'environ 8 % par rapport au mois précédent, pour atteindre un total de 20 311 évaluations. Ce chiffre représente non seulement une baisse de plus de 29,2 % par rapport à février 2022, mais aussi une diminution de près de 39 % par rapport à mai 2022, lorsque la valeur maximale de la série de données de l'INE a été enregistrée.

Les acheteurs au comptant pourraient être en augmentation

À en juger par la forte réduction du nombre d'évaluations demandées par les banques, la demande de crédit au logement par les clients pourrait en fait avoir diminué, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt. Toutefois, les mêmes données montrent que cette forte diminution de la demande n'a pas correspondu à une diminution générale des valeurs médianes des évaluations bancaires à des fins de crédit au logement.

En d'autres termes, malgré la forte rétraction de la demande implicite de prêts hypothécaires, les banques continuent d'augmenter les valeurs médianes d'évaluation dans les principales villes, autres que Lisbonne ou Porto, reflétant ainsi les conditions et les perspectives du marché qui, intrinsèquement, peut donc être animé par davantage d'acheteurs qui n'ont pas recours au financement.

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