Jorge Garcia commente les derniers développements sur le marché immobilier concernant l'approbation du plan national de logement et la crise du logement au Portugal.
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Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de l'immobilier
Ces dernières semaines, une avalanche de nouvelles, visant à la construction d'une "vérité" commode, a inondé l'espace médiatique. Au moment où les questions de logement dans le cadre formel et institutionnel reçoivent le statut de ministère, ce qui, bien que tardif, révèle une intention, l'agitprop apporte de nouveaux thèmes.
Après les erreurs concernant l'hébergement local et le visa d'or, et maintenant aussi les incitations fiscales pour les nomades numériques, il y a maintenant les prophéties catastrophiques des gourous inconnus de la "bulle" immobilière et la reproduction possible de l'interdiction faite aux étrangers non résidents d'acheter des maisons au Canada.
Depuis quelques années, je m'obstine à rappeler les leçons de base de l'économie ; la loi de l'offre et de la demande, sans oser aucune référence à la "main invisible". Cette loi (que certains maîtres en économie nient obsessionnellement) dit que lorsque l'offre augmente, le prix diminue et que lorsque l'offre diminue, le prix augmente. Au Portugal, au cours de la dernière décennie, la pénurie d'offre associée à une augmentation de la demande a empêché le point d'équilibre d'atteindre un niveau raisonnable.
Et si cette situation est vraie sur le marché de l'achat et de la vente de logements, l'absence d'un marché locatif actif dans ce segment a empêché de répondre aux besoins en logement des familles portugaises de la classe moyenne. La faiblesse de l'offre de logements publics pour ceux qui n'ont pas la capacité financière d'accéder au marché a entraîné une augmentation du nombre de personnes sans réponse à leur demande de logement décent.
Mais regardons du côté de la demande. L'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, qui n'est pas significative en termes de nombre de transactions, se fait principalement dans le segment "prime". Il s'agit d'une demande qui n'entre pas en concurrence avec la grande majorité des familles portugaises, qui se sont adaptées à l'offre, au prix qu'elles sont prêtes à payer, parce qu'elle est compétitive par rapport à d'autres destinations concurrentes. Il s'agit d'un segment important du marché résidentiel, car il est le plus élevé en termes de valeur moyenne par unité. Interdire, expression d'inspiration totalitaire, l'achat de biens immobiliers par des étrangers reviendrait à abdiquer une partie des investissements dans l'économie portugaise que les promoteurs immobiliers ont pu attirer. Au cours de la dernière décennie, les décideurs politiques n'ont pas mis en œuvre les solutions qui auraient pu atténuer la tendance à la hausse des prix du logement. Ils n'ont pas favorisé une offre publique significative sur le marché, ils n'ont pas mis à disposition des logements à des prix contrôlés et ils n'ont pas créé les conditions pour que d'autres, privés, sociaux et coopératifs, le fassent.
Grâce au PRR (plan de redressement et de résilience) et à d'autres fonds communautaires, le gouvernement a approuvé le programme national de logement. Il est prévu d'allouer 2 757 millions d'euros au renforcement de l'offre de logements sociaux. Construire de nouveaux logements, requalifier le patrimoine public pour un loyer abordable, réhabiliter le parc de logements publics dégradés, acquérir des biens prêts à vivre, dynamiser le marché locatif à des prix abordables, sont les principaux objectifs annoncés.
Une opportunité énorme pour les petites municipalités de jouer un rôle de premier plan dans la création de lieux attrayants, capables d'attirer des investissements productifs pour stimuler leurs économies locales. Une opportunité pour réhabiliter et revitaliser l'espace urbain, pour assurer le respect des objectifs européens en matière de durabilité environnementale et d'efficacité énergétique des bâtiments, facteurs de différenciation et de valorisation des actifs immobiliers dans un futur proche. Des lieux attrayants et durables qui qualifient la demande touristique et réduisent la saisonnalité, parviennent à attirer davantage de résidents permanents et temporaires, rajeunissent les activités économiques traditionnelles et attirent davantage d'investissements pour les clusters qui intègrent l'innovation et la technologie.
Les décideurs semblent vouloir changer de cap et agir du bon côté, celui de l'offre. Les opérateurs conservent un optimisme prudent et, contrairement à la position adoptée pendant la crise financière, ils ne nient pas les facteurs de conditionnement actuels et sont attentifs à ceux qui pourraient survenir. Outre les variables que nous ne contrôlons pas, comme l'inflation, les taux d'intérêt et la guerre en Ukraine, il en existe d'autres, comme la forte taxation des logements, le retard dans l'octroi des permis, le RGEU inapproprié, qui dépendent de la volonté politique des décideurs. Pour l'instant, si nous parvenons à nous mettre à l'abri des prophètes de la bulle et autres propriétaires de la vérité, ce sera un début.
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