L'activité du marché immobilier de Porto montre l'attractivité accrue de la région, révèle le "Porto Market Update" de Cushman & Wakefield.
Source: Cushman & Wakefield
Auteur: Rédaction
Malgré le ralentissement de l'activité économique nationale en 2022, le marché immobilier de Porto a enregistré des volumes de demande transversalement positifs, le premier trimestre 2023 montrant une résilience dans plusieurs secteurs, selon la dernière édition du " Porto Market Update ", publiée par Cushman & Wakefield envoyée à l'équipe de
SUPERCASA Notícias.
Andreia Almeida, associée et directrice de Research & Insight chez Cushman & Wakefield, affirme que "durant la période considérée, des sommets historiques ont été atteints, démontrant la plus grande attractivité de la région, y compris auprès des entreprises internationales. Ce dynamisme accru reste partiellement limité par la pénurie d'offre de produits de qualité adaptés aux critères actuels de la demande, qui devrait être progressivement comblée par l'arrivée de nouveaux projets sur le marché."
Bureaux :
Après un ralentissement en 2020 suite aux impacts de la pandémie, la demande dans le Grand Porto s'est progressivement redressée, avec 58 500 m² transactés en 2022, soit une augmentation de 3% par rapport à l'année précédente. Le premier trimestre 2023 montre une accélération de cette tendance, avec une croissance de 22% en glissement annuel. Parmi les transactions les plus importantes depuis l'année dernière, on trouve plusieurs prélocations, notamment au Porto Business Plaza - par SaltPay (4 740 m²) et Natixis (3 200 m²) - et l'occupation par des espaces de coworking (groupe IWG) à Joana D'Arc (4 500 m²).
Après des augmentations progressives jusqu'en 2021, le taux de vacance s'est corrigé à 8,0%. D'autre part, depuis 2022, 9 bâtiments ont été achevés, avec un total de 63 700 m², dont seulement un quart reste inoccupé. La demande d'espaces de qualité continue de soutenir l'augmentation de l'offre prévue pour les 3 prochaines années, qui s'élève actuellement à 131.200 m². Parmi ceux-ci, 97 100 m² sont en cours de construction et 40% sont déjà occupés, dont le deuxième bâtiment du projet ICON Offices de Civilria, la partie bureaux de la reconversion de l'ancien abattoir de Campanhã, et le futur siège de la Liga Portugal à Porto se distinguent.
Bien que les loyers prime dans le CBD de Boavista (zone 1) soient restés stables à 18 €/m²/mois depuis 2018, la plupart des autres zones ont connu une augmentation, y compris parmi les loyers moyens, compte tenu de la pénurie d'offre de qualité et d'une demande latente plus élevée.
Commerce de détail :
La demande agrégée de commerce de détail par Cushman & Wakefield témoigne d'une reprise dans la zone métropolitaine de Porto depuis la pandémie, avec 140 nouvelles ouvertures en 2022, soit 40% de plus que l'année précédente ; une croissance qui a ralenti à 6% en glissement annuel. Au premier trimestre 2023, on observe un ralentissement de cette croissance, à 6% en termes homologues, avec 35 opérations.
La grande distribution a conservé sa primauté, la zone de Baixa concentrant 23 % de l'offre nouvelle au cours des 15 derniers mois, une zone qui a connu des travaux de rénovation importants, tels que le Mercado do Bolhão rénové et le projet Bonjardim. D'autre part, le secteur de la restauration a continué à dominer.
En 2022, les loyers de premier ordre dans le commerce de détail ont enregistré une augmentation des valeurs dans la zone de Baixa, influencée par une augmentation de la demande et une pénurie de l'offre. Dans les autres zones, ainsi que dans les centres commerciaux, les valeurs sont restées stables, une tendance qui s'est poursuivie au cours du premier trimestre 2023.
Industrie et logistique :
Après une augmentation expressive en 2021, l'activité professionnelle industrielle et logistique dans le Grand Porto a ralenti de 32% l'année dernière, avec 106 200 m² ayant été transigés. Néanmoins, au premier trimestre 2023, le volume enregistré est déjà supérieur de 2% à celui du premier semestre de l'année précédente. La plus grande transaction depuis 2022 correspond à l'occupation propre d'Olicargo de 33 800 m² dans le Centro Logístico de Ribeirão (Vila Nova de Famalicão) ; l'activité enregistrée dans la Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso) se distingue également, avec 4 transactions totalisant 43 000 m².
Parmi les principales offres futures pour les 3 prochaines années figure la nouvelle zone de la Zona Industrial da Ermida, où la nouvelle usine de la multinationale WEG est en cours de développement (22 680 m²) et où Aldi installera sa nouvelle plateforme logistique (40 000 m²). En outre, Medway développe le futur terminal Lousado (Vila Nova de Famalicão), qui totalisera 220 000 m². À cela s'ajoutent d'autres projets dont la construction va bientôt commencer, à savoir Panattoni Park (Valongo), Valongo Business Park et Gaia Park.
Compte tenu de l'offre existante, les valeurs locatives des espaces logistiques ont enregistré une hausse transversale en 2022, pour se stabiliser au premier trimestre 2023.
L'hôtellerie :
A l'instar de la tendance au niveau national, la ville de Porto a enregistré une reprise de l'activité tout au long de l'année 2022, notamment avec un doublement du nombre de nuitées dans les hébergements touristiques pour atteindre des valeurs supérieures à 2019. Le premier trimestre 2023 indique que cette tendance se poursuivra, avec une croissance pertinente en glissement annuel, à savoir 63% pour les nuitées, 65% pour le RevPAR et 17 points de pourcentage pour le taux d'occupation.
La ville compte actuellement près de 140 établissements hôteliers, avec un total de 9 600 chambres ; la moitié d'entre eux sont des projets 4 étoiles, suivis par les projets 5 étoiles avec 22%, soulignant l'investissement plus important dans les projets de catégorie supérieure au cours des dernières années. Depuis 2022, la ville a enregistré 740 chambres supplémentaires dans 11 nouvelles ouvertures, presque toutes dans des unités 4 étoiles. L'offre future estimée pour les 3 prochaines années s'élève à 5 nouveaux hôtels avec 460 chambres, dont la moitié dans des établissements 5 étoiles.
Résidentiel :
Selon les données de SIR / Confidencial Imobiliário, au cours des 12 derniers mois, il y a eu un ralentissement des valeurs de vente des appartements dans la municipalité de Porto, ce qui aura contribué à l'augmentation de l'inflation et des taux d'intérêt, et à la détérioration conséquente du pouvoir d'achat des familles. D'une année sur l'autre, les indicateurs de l'offre ont enregistré, d'une part, une légère augmentation de 3% du prix moyen demandé et, d'autre part, une baisse du même ordre du volume des propriétés à vendre. Du côté de la demande, le nombre d'unités vendues a fortement baissé de 18%, avec des valeurs de transaction qui se sont stabilisées à 2 870 €/m².
Sur le marché de la location, la pénurie de l'offre disponible sur le marché s'est accentuée au cours de l'année écoulée, avec une baisse de 36% du nombre de logements proposés, et une augmentation conséquente des prix moyens demandés à 14 €/m²/mois. Dans ce contexte, le nombre d'appartements loués au cours des 12 derniers mois a également diminué (-20%), le loyer moyen contracté dans la municipalité de Porto augmentant dans le même ordre de valeurs, à 13,3 €/m².
Investissement :
L'investissement immobilier institutionnel dans l'Aire Métropolitaine de Porto traverse actuellement une trajectoire de consolidation, dans un contexte de rareté de l'offre de produits d'investissement institutionnel. Ainsi, depuis 2022, 267 millions d'euros ont été transigés en immobilier commercial, dont seulement 1 million d'euros entre janvier et mars 2023. Par rapport à la tendance observée au Portugal, le marché se caractérise par un poids plus important des investisseurs nationaux qui, depuis l'année dernière, agrègent 38% du volume investi.
Influencé par plusieurs transactions importantes dans le secteur de l'hôtellerie, ce secteur a mené la demande, représentant 61% du total investi, avec €164 millions, suivi par le secteur de la vente au détail, qui a attiré 18% du volume transigé, avec €49 millions. Les marchés des bureaux et de l'industrie et de la logistique ont représenté respectivement 11 % et 9 % du total des transactions.
Dans un contexte d'incertitude accrue quant à l'évolution de l'économie mondiale, les taux de rendement " prime " ont enregistré des hausses transversales en 2022 et au premier trimestre 2023, à savoir 5,50 % dans le secteur industriel et logistique, 5,75 % dans le secteur de la grande distribution et 6,25 % dans les centres commerciaux et les bureaux.
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