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Qu'est-ce qu'un échange de maisons ? Comprendre ce concept

23 MAI 2024
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Ce type de transaction, qui peut être interprété comme un "échange de maisons", est de plus en plus important sur le marché de l'immobilier. Comprendre son fonctionnement.
Qu'est-ce qu'un échange de maisons ? Comprendre ce concept
Source: Freepik
Auteur: Rédaction

Le troc et la vente d'un logement sont des concepts totalement différents, qu'il convient de comprendre si l'on veut approfondir sa connaissance du marché immobilier. Avec des prix en constante augmentation et une offre de plus en plus restreinte, l'achat d'une maison est aujourd'hui un processus plus difficile d'accès en raison des coûts et de la bureaucratie qu'il implique, à savoir les charges fiscales et l'hypothèque elle-même. Dans ce contexte, l'échange d'un logement apparaît comme une solution quelque peu attrayante, en particulier en ce qui concerne les coûts fiscaux.

Afin de vous expliquer en quoi consiste exactement ce concept, nous avons rassemblé une série d'informations qui vous seront utiles, que vous envisagiez de vendre ou d'acheter une maison, et qui pourront vous aider, en tant que propriétaire ou acheteur, à prendre la décision qui vous convient le mieux.

Qu'est-ce qu'un échange immobilier ?

Cette opération, qui fait l'objet d'un contrat écrit, également appelé contrat à titre onéreux, consiste pour deux parties à céder, réciproquement et simultanément, leurs droits sur un bien qui sera intégré, selon le contrat stipulé, dans le patrimoine respectif des parties.

En pratique, on peut donc interpréter l'échange immobilier comme un échange de maisons entre propriétaires. Cet échange a généralement lieu entre des biens de valeur similaire, mais si ce n'est pas le cas, la différence de valeur est réglée.

Prenons l'exemple suivant : Rodrigo et Nádia sont deux propriétaires, chacun ayant sa propre propriété, et ils ont décidé de conclure un contrat d'échange. Rodrigo souhaite vendre sa maison pour 200 000 euros, tandis que Nádia met son bien en vente sur SUPERCASA pour 350 000 euros. Dans cette situation, ils font du troc et Rodrigo paie à Nádia 150 000 euros, ce qui correspond à la différence entre les valeurs des deux propriétés.

Que dit le droit portugais à propos d'un échange ?

Dans le système juridique portugais, les échanges de biens ne font pas l'objet d'une loi spécifique, mais plusieurs articles du Code civil portugais (CCP) et du Code municipal des impôts sur les mutations immobilières (CIMT) réglementent cette modalité et stipulent que, comme les contrats de vente et d'achat, ils doivent être rédigés par écrit et signés par les deux parties. Le document doit également contenir des informations telles que:

    - L'identification complète des échangeurs ;
    - La description détaillée des propriétés échangées (avec des informations sur la zone, la localisation, le cadastre et la valeur attribuée à chacune d'elles) ;
    - Les modalités de paiement des éventuelles différences de valeur entre les biens échangés ;
    - Date limite de livraison des biens ;
    - Clauses spécifiques, à savoir le regret ou l'annulation en cas de non-respect.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Tout d'abord, vous devez signer un contrat de vente et d'achat et, s'il existe des hypothèques, demander une saisie pour prouver que les dettes ont été payées - ou des enregistrements provisoires des nouvelles hypothèques. Ensuite, si les propriétés ne sont pas de valeur similaire et qu'une différence doit être payée, le droit de timbre et l'impôt municipal sur les transferts de propriété (IMT) doivent être acquittés.

Vous aurez besoin des documents suivants

    - Numéro d'identification et numéro fiscal des parties contractantes ;
    - Certificat permanent du registre foncier ;
    - Caderneta predial urbana (cadastre urbain) ou demande d'inscription du bâtiment dans la matrice (IMI modèle I) ;
    - Permis d'utilisation du bien - si ce permis a été délivré après le 30 mars 2004, vous devez également présenter le dossier technique du logement ;
    - Certificat énergétique ;
    - Preuve du paiement du droit de timbre ;
    - Preuve du paiement de l'IMT.

Une fois tous ces documents réunis, l'acte est rédigé, ce qui peut être fait par l'intermédiaire du service Casa pronta ou au moyen d'un acte privé authentifié.


Avantages et inconvénients

L'échange de biens immobiliers peut présenter des avantages mais aussi des inconvénients, que nous allons énumérer ci-dessous.

Points positifs

    - Réduction des coûts ;
    - Agilité dans le processus ;
    - Possibilité d'échanger son logement contre un bien aux caractéristiques spécifiques.

Points négatifs

    - Difficulté à trouver un bien équivalent à celui que vous souhaitez échanger ou vendre ;
    - Nécessité d'investir dans des travaux d'aménagement, le cas échéant ;
    - Implications fiscales.

Cependant, quelle que soit votre décision, conscient des points positifs et négatifs de ce type de transaction, vous devez comprendre que l'aide d'un professionnel spécialisé sera indispensable dans le processus, à savoir un avocat spécialisé en droit immobilier ou une agence immobilière spécialisée dans ce type d'affaires. Grâce à cette aide, vous pourrez obtenir des informations précieuses et adaptées à votre situation, ainsi que des options immobilières correspondant à vos objectifs.

Que dois-je faire si j'ai un prêt hypothécaire ?

Si le bien que vous souhaitez échanger est grevé d'une hypothèque, vous devez envisager des modifications très précises et importantes du bien qui sert de garantie. C'est peut-être l'occasion de renégocier votre crédit, si les conditions sont réunies.

Situations d'héritage ou de copropriété : comment ça marche ?

Dans les situations de copropriété résultant d'un héritage, l'échange de parts peut permettre l'acquisition équitable et complète du bien hérité.

Prenons un exemple :
Tânia et Catarina sont deux sœurs, copropriétaires de deux biens immobiliers à parts égales, 50/50. En échangeant leurs parts, elles pourront devenir propriétaires exclusives de l'un des biens, chacune prenant la proportion de ses parts.

L'échange est donc une solution équitable de partage des biens, qui fonctionne à l'amiable, en évitant les conflits et la nécessité d'une vente forcée de l'un des biens.

Cependant, il faut savoir qu'il ne fonctionne que s'il existe un accord entre les héritiers, qui doit être formalisé par écrit et contenir toutes les informations pertinentes pour l'échange, telles que la description des biens, les valeurs attribuées et les conditions spécifiées.

En copropriété, l'échange peut être une solution pour débloquer un bien lorsqu'il n'y a pas d'accord sur la vente.

Vous l'avez compris : l'échange peut être une excellente option dans les situations que nous avons présentées, permettant de réduire les coûts fiscaux et de résoudre les conflits dans le cas de la copropriété. Si vous avez des doutes, demandez plus d'informations à un agent immobilier et trouvez la maison de vos rêves !

SUPERCASA peut vous aider. Cliquez ici pour trouver l'agence immobilière la plus proche de chez vous.
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