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Vente de biens hérités : tout ce que vous devez savoir

3 JUIN 2022
Les sujets
Dicas Imóveis Mercado Imobiliário Autoridade Tributária e Aduaneira Destaque Notícia Homepage IMT (Imposto Municipal sobre Transações) IRS Mais-Valias Heranças
Si vous avez reçu un bien en héritage mais que vous ne savez pas comment le vendre, suivez les étapes suivantes pour faciliter la vente de biens hérités.
Vente de biens hérités : tout ce que vous devez savoir
Si vous avez hérité d'un bien, sachez qu'outre les biens hérités, les dettes du défunt passent également aux héritiers. C'est-à-dire que si le crédit de la maison est encore en cours de paiement et qu'il n'y a pas d'assurance-vie associée, l'héritier sera chargé de la payer.

Apprenez donc les étapes nécessaires pour procéder à la vente d'un bien hérité de manière simple. 

#Étape 1 : Calculer les gains en capital
La vente d'un bien hérité génère des gains en capital associés au profit réalisé par le vendeur. 

Les plus-values d'un bien immobilier sont calculées selon la formule suivante :
  • Plus-values = Valeur de vente (valeur d'acquisition x coefficient de dévaluation monétaire) - frais d'achat et de vente (frais supportés lors de l'évaluation du bien au cours des 5 dernières années).

Les dépenses liées à l'augmentation de la valeur du bien se réfèrent aux travaux ou investissements dans la maison qui ont contribué à son augmentation de valeur, comme par exemple l'installation d'un système de chauffage central, et qui ont eu lieu au cours des cinq dernières années avant la vente du bien.

Les dépenses liées à l'achat et à la vente concernent l'IMT (taxe municipale sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers) et l'acte d'achat de la maison vendue.

Cependant, dans la situation où le bien est hérité, comment est-il possible de connaître la valeur d'acquisition du bien, s'il n'a pas été acheté par le propriétaire ?

Selon l'article 45, numéro 1 du Code IRS, en ce qui concerne les biens acquis à titre gratuit (comme c'est le cas des héritages), la valeur d'acquisition est celle qui correspond à celle pondérée pour l'effet de liquidation du Stamp Duty (ou de l'ancien droit de succession), même si l'opération a bénéficié d'une exemption.

Cette valeur se réfère à la valeur patrimoniale imposable (VPT) de ce bien et qui a été incluse dans sa Caderneta Predial l'année où il a été transmis par héritage. Il sera donc essentiel de valider les valeurs auprès d'un bureau des impôts, surtout si la division a été effectuée il y a quelque temps.

La valeur d'achat dans le Caderneta Predial est mise à jour par le département des finances. Une correction monétaire est appliquée, qui diffère selon l'année d'achat et dont les calculs pour établir le montant de la correction sont effectués par l'Administration fiscale.

#Etape 2 : Déclarer la vente des biens hérités dans l'IRS
Ensuite, il sera nécessaire de déclarer la vente des biens hérités dans l'IRS. Le montant que vous tirerez de la vente, c'est-à-dire les plus-values, est toujours soumis à l'impôt par l'IRS.

Le revenu de cette vente doit être inclus dans l'annexe G du formulaire 3, à remettre lors de la deuxième phase de la déclaration de revenus. Si le bien appartient à plus d'un héritier, chaque héritier doit identifier sa quote-part héréditaire.

Selon le code de l'IRS, les plus-values provenant de la vente de biens hérités achetés avant le 1er janvier 1989 et de terrains à bâtir achetés avant le 9 juin 1965 ne sont pas soumises à l'impôt de l'IRS. Toutefois, la déclaration de ces revenus est obligatoire dans l'annexe G1 du formulaire 3.

Pour les résidents fiscaux du Portugal, l'imposition des plus-values est pondérée à 50 %, c'est-à-dire que la moitié du bénéfice que vous avez réalisé sur la vente de la propriété sera incluse dans votre IRS et sera imposée en fonction de votre tranche d'imposition pour cette année fiscale.

Toutefois, dans le cas d'un bien déclaré comme résidence permanente (HPP) et si la valeur de la plus-value est destinée à être réinvestie dans l'achat, la construction ou même les travaux d'une nouvelle HPP, les plus-values acquises avec la vente du bien sont exemptées du paiement de l'IRS, à condition que l'investissement soit réalisé dans les 36 mois suivant la vente du premier bien.

#Étape 3 : Exécuter l'acte.
Enfin, pour vendre le bien hérité, il est nécessaire de passer l'acte. Cette démarche peut être effectuée chez le notaire, au cadastre ou dans l'une des agences du service Casa Pronta.

Tous les coûts relatifs à l'acte sont supportés par l'acheteur de la maison, auxquels s'ajoute une série de taxes à payer :
  • Enregistrement de l'acte ;
  • Paiement de l'IMT (taxe municipale sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers) ;
  • Droit de timbre sur la transaction = 0,8% ;
  • Droit de timbre sur le crédit, si l'acheteur a recours à un prêt hypothécaire (0,5 % pour les prêts d'une durée inférieure ou égale à cinq ans et 0,6 % pour les prêts d'une durée supérieure à cinq ans).

Formule IMT :
  • IMT = Valeur de l'acte ou valeur de l'actif imposable (la plus élevée des deux) x Taux à appliquer - Portion à abattre.

Dans certains cas, un acte de justification notarié peut être exigé. Cette situation est fréquente lorsqu'il s'agit de propriétés très anciennes pour lesquelles il n'existe pas de titre officiel (tel qu'un acte) valable pour effectuer l'enregistrement de l'acquisition de ces dernières.

Par conséquent, dans le cas où aucune déclaration ne peut légitimer vos droits de propriété, la justification par un notaire sert à prouver exactement cela. Normalement, ces contextes se produisent lorsque, dans le passé, il y a eu des transactions purement verbales d'achats et de ventes, de donations et de partages de la propriété.

Notez que si le bien n'est pas enregistré à votre nom, vous ne pouvez pas le vendre, l'hypothéquer ou le louer. En ce sens, il est essentiel que vous prêtiez attention à cet aspect dans le processus de vente d'un bien hérité.

Cet acte est exécuté dans une étude de notaire, qui fournit tout l'accompagnement juridique et organise toute la procédure nécessaire à l'enregistrement de la propriété du propriétaire actuel, y compris la participation au bureau des finances.
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