Se é inquilino de um imóvel arrendado, fique a perceber como se processa esta ação judicial.
Fonte: Freepik
Autor: Redação
Em Portugal, uma ação de despejo é um procedimento judicial que visa pôr termo a um contrato de arrendamento, obrigando o inquilino a desocupar o imóvel, e trata-se de uma ação que só pode ser iniciada em situações específicas, previstas na lei, pelo que é importante que conheça os trâmites legais adequados e se proteja, caso seja um inquilino de um imóvel arrendado.
De acordo com o artigo 1083º do Código Civil, esta situação pode ser levada a cabo pelos senhorios nos seguintes contextos:
• Por não ter havido pagamento das rendas;
• Incumprimento das regras de boa vizinhança, sossego ou higiene, tendo sido violadas as normas constantes do regulamento do condomínio;
• Utilização ilegal do prédio para um fim que põe em causa os bons costumes ou a ordem pública;
• Utilização do prédio para um fim distinto daquele ao qual se destina;
• Não utilização da casa por mais de 12 meses;
• Cessão total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ineficaz, ilícita ou inválida junto do senhorio.
Assim, se um inquilino estiver em atraso com o pagamento das rendas, o senhorio pode iniciar uma ação de despejo depois do 3.º mês de atraso, sem necessidade de aviso prévio, mas também se tiverem sido incumpridas ou violadas outras cláusulas do contrato de arrendamento, nomeadamente através de danos causados ao imóvel, subarrendamento do imóvel sem autorização do senhorio ou situações que coloquem em risco a segurança do edifício.
No caso de se tratar do término do contrato de arrendamento, em algumas situações, de forma automática, não há a necessidade de intervenção judicial, por se tratar de uma situação de cessão, contudo, caso exista resistência por parte do inquilino em abandonar o imóvel, o senhorio pode pedir ao tribunal que ordene o despejo do inquilino.
É importante ressalvar que, ainda antes de recorrer à via judicial, um senhorio deve tentar a via extrajudicial, procurando uma solução negociada.
Como funciona o processo de despejo extrajudicial?
Em primeiro lugar, será necessário executar uma notificação extrajudicial, que é a notificação ao inquilino por escrito, informando-o do motivo do despejo e concedendo-lhe um prazo para regularizar a situação, no caso de incumprimento há mais de 3 meses.
Esta notificação também poderá ser via representante legal, nomeadamente um solicitador, advogado ou agente de execução, através de carta registada e com aviso de receção.
Depois de enviada a notificação, o inquilino dispõe de 1 mês para regularizar o pagamentos. Contudo, mantendo-se o incumprimento ou não sejam ressarcidos os valores, é cessado automaticamente o contrato de arrendamento, tendo o inquilino de devolver o imóvel ao senhorio. Se ainda assim se recusar a fazê-lo, o inquilino pode ser despejado, entrando em ação o procedimento especial de despejo.
O que é uma ação especial de despejo?
Nesta situação,
o despejo é realizado através de um meio processual destinado à efetivação da cessação do arrendamento, aplicável quando o inquilino se recusa a sair do imóvel na data prevista pela lei ou naquela que resulta do acordo entre as partes.
Em Portugal, a
ação especial de despejo decorre, em primeiro lugar, através da comunicação da resolução do contrato, com fundamento no não pagamento da renda por mais de 3 meses ou por mora superior a 8 dias no pagamento dos montantes, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, no período de 1 ano, sendo feita a
revogação do contrato, que acaba por caducar por decurso do prazo. Poderá caducar, também, por oposição à renovação, ou por denúncia para habitação do senhorio ou familiares do senhorio, por
livre denúncia, obras profundas ou, ainda, por denúncia do arrendatário.
Para executar uma ação especial de despejo,
o senhorio pode recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) antes de entrar recorrer aos tribunais, mas
só pode ser utilizado caso tenha sido liquidado o imposto de selo e as rendas tenham sido declaradas pelo senhorio. As etapas do despejo serão:
•
Notificação ao inquilino, seja eletronicamente a partir do BAS ou em papel, mediante o preenchimento de um formulário. Em alternativa, a notificação pode ser efetuada por um representante legal;
• O iInquilino tem 15 dias para desocupar o imóvel ou, se aplicável, proceder ao pagamento das rendas devidas;
• Se existir oposição do inquilino ao despejo, este poder requerer o diferimento da ocupação do imóvel.
A partir daqui, existem duas alternativas
1. Não havendo oposição por parte do arrendatário, é emitido o título de desocupação do imóvel e o senhorio pode efetivar o despejo de forma imediata, dando 30 dias ao inquilino para retirar do imóvel todos os seus bens. Se ultrapassado este prazo, os bens serão considerados abandonados. Por outro lado, caso haja recusa por parte do inquilino em sair, o senhorio terá de recorrer à via judicial, através de uma ordem do tribunal.
2. Se for apresentada uma oposição do arrendatário ao despejo, com alegação de não fundamento, terá de haver a intervenção de um juiz, através de processo judicial especial e urgente. Neste caso, e para o oposição avançar, é obrigatório que sejam assegurados os pagamentos da caução, taxa de justiça e depósito das rendas vencidas.
Pode não haver despejo?
A resposta depende se, além da oposição, tiver sido apresentado o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas. Nesta situação, o diferimento é decidido em tribunal, considerando os argumentos prestados pelo arrendatário e pelo senhorio, nomeadamente se o arrendatário dispõe ou não de outra habitação, o número de pessoas que constituem o agregado a viver no imóvel arrendado, a sua idade, estado de saúde e, no geral, a situação económica de todas as partes.
Se estiver a enfrentar uma ação de despejo, é importante procurar ajuda especializada. E lembre-se que a legislação portuguesa sobre arrendamento urbano é complexa e pode sofrer alterações, pelo que recomendamos a ler toda a documentação disponibilizada pelas órgãos competentes e a consultar um profissional especializado para obter aconselhamento e informações atualizadas e adequadas à sua situação específica.
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