No atual cenário de subida das taxas de juro do Euro, os mediadores imobiliários desempenham um papel fundamental no aconselhamento a proprietários e clientes.
No atual cenário de subida das taxas de juro do Euro, os mediadores imobiliários desempenham um papel fundamental no aconselhamento a proprietários e clientes, no que diz respeito às opções de cada um em termos de investimento, rentabilização do património ou escolha de modelo de transação para habitação, comércio ou serviços.
Em outubro de 2008, a Euribor a 12 meses, um dos principais indexantes do crédito à habitação, estava nos 5% e, em cerca de 1 ano e meio, sofreu uma forte e rápida descida para cerca de 1,3%. Depois de uma efémera subida até aos 2,1% em junho de 2011, esta taxa não mais parou de descer até mínimos (negativos) de -0,5% em janeiro deste ano. Com spreads médios na casa dos 100 pontos base (ie, 1%), significava isto que o custo do dinheiro para comprar um imóvel não excedia os 0,5% (Euribor 12 meses + spread). No entanto, em pouco mais de seis meses, a Euribor a 12 meses, atinge 1,1%, uma subida de quase 150 pontos base, colocando este indexante ao nível de há 10 anos.
No atual contexto de subida generalizada dos preços (não esquecer que a taxa de juro é o preço do dinheiro) é, no entanto, expectável que o ritmo de subida dos preços da habitação, antes induzida pelo duplo efeito de procura externa e dinheiro “barato”, abrande e provoque alguns movimentos interessantes no mercado imobiliário em Portugal, principalmente no segmento habitacional:
i. Alguns proprietários ou investidores poderão antecipar a venda dos seus ativos, antecipando uma descida ou estabilização futura nos preços;
ii. A relação da subida taxa de juro com o “yield” do arrendamento (grosso modo, o quociente entre o valor anual de uma renda e o valor ou preço do imóvel), poderá provocar um aumento generalizado das rendas e assim, desta forma, por um lado, proteger os proprietários de potenciais desvalorizações dos seus ativos e, por outro lado, permitir alguma flexibilidade aos clientes, no sentido de optar pelo arrendamento em substituição da compra de habitação;
iii. Provavelmente, os produtos de taxa fixa no crédito para aquisição de habitação ganharão importância redobrada, protegendo os compradores de subidas abruptas e sustentadas nas taxas de juro, cujos valores reais estão, à data, negativos (ie, a taxa de inflação é superior à taxa de juro nominal).
Neste contexto de rápida mudança e incerteza, o mediador imobiliário deverá aliar ao seu conhecimento e experiência um conjunto de ferramentas de informação de mercado em tempo real e que abarque o maior leque possível de tipologias e geografias (neste caso porque os efeitos não serão iguais em todas as regiões do país). Uma das opções é o sistema de informação
Infocasa que vai permitir ao mediador imobiliário responder aos principais desafios aqui enumerados. Em concreto:
i. No aconselhamento ao proprietário sobre a evolução dos preços médios de venda por tipologia, natureza e por m2 e sobre a percentagem de imóveis cujo preço foi revisto em alta ou baixa, com vista tentar definir o melhor preço e momento para uma venda;
ii. Na relação, por tipologia e natureza, entre os valores por m2 na compra e no arrendamento por forma a confrontar custo financeiro de longo prazo (Indexante + spread) com a “yield do arrendamento (Exemplo: se o valor por m2 na compra/venda está nos 1200 € e no arrendamento a 10 € m² / mês – ie, 120 € m² / ano – significa que o arrendamento gera 10% brutos ao ano, valor que deve ser comparado com o nível da taxa de juro;
iii. Na deteção de oportunidades de compra por comparação de valores de um determinado imóvel com os que são direta e totalmente comparáveis e no posterior acompanhamento por parte dos parceiros na intermediação financeira.
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