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Casas em leilão: como funcionam estas aquisições?

2 ABRIL 2024
Tópicos
Dicas Imóveis Bancos Autoridade Tributária e Aduaneira Compra de Imóveis Comprar Casa em Portugal Hipoteca Leilões Tribunal Crédito Habitação Penhoras Execuções Hipotecárias
Fique a saber exatamente como se formaliza este tipo de transação, as suas particularidades e precauções.
Casas em leilão: como funcionam estas aquisições?
Fonte: Freepik
Autor: Redação

Comprar uma casa em leilão pode envolver uma série de precauções para as quais o alertamos neste artigo, explicando-lhe exatamente em que consiste este tipo de negócio. Falamos de casas que foram colocadas à venda na sequência de processos de execuções ao Estado, bancos ou outras entidades. Muitas vezes, tratam-se de imóveis que, por força de incumprimentos do respetivo pagamento, foram retirados aos seus proprietários ou entregues a entidades para os venderem de forma a saldar dívidas, o que envolve uma série de processos jurídicos e legais. 

Que entidades recorrem a leilões de casas penhoradas?

Bancos ou instituições financeiras

Vai encontrar casas nesta situação, principalmente, nos sites de bancos e outras instituições financeiras, uma vez que são estas quem adquirem a titularidade do imóvel nos casos em que o proprietário não cumpra os pagamentos do crédito habitação contraído. O imóvel é a garantia, e uma vez não cumprido o acordo estipulado pelo crédito, é o banco quem fica com a casa. Nesta situação, ele coloca-a à venda novamente, recorrendo ao mercado imobiliário para as vender ou procedendo a leilões.

Os bancos podem oferecer, nesta situação, spreads menos elevados e o valor total do financiamento do valor pedido pela casa, oferecendo condições especiais para facilitar a venda. 

Autoridade Tributária e Aduaneira

Outra entidade que poderá colocar em leilão casas é a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), em situações semelhantes às que ocorrem com os bancos – ao falhar o pagamento ao Fisco, os contribuintes podem ver os seus imóveis ser penhorados. No caso da AT, há uma proposta em carta fechada ou negociações particulares. 

Segurança Social

À semelhança da AT, quando existem dívidas, esta entidade tem o poder de penhora dos imóveis aos devedores, comercializando-os através de concursos públicos. Estes realizam-se de forma anual.

Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE)

A OSAE desenvolveu o site e-leilão, onde faz a comercialização de casas que tenham sido penhoradas sob um processo de execução. 

Câmaras municipais

As casas da câmara podem ser vendidas em leilão, em hasta pública. 

O que envolvem as vendas em leilão?

Conforme a situação, que deverá variar de acordo com a entidade que esteja a proceder ao leilão, poderá haver um agendamento do leilão, antecipadamente, geralmente através de meios de comunicação específicos tais como sites especializados ou anúncios em jornais. 

Numa fase imediatamente anterior ao leilão, haverá uma exibição dos bens a serem leiloados, de forma pública, para que os potenciais compradores os possam examinar e avaliar. É neste momento que é feito o registo dos participantes interessados, obrigados ao registo prévio para poderem participar. Para concluírem o registo, devem fornecer as suas informações pessoais e, nalguns casos, depositar uma quantia como garantia. 

Caso não compre nenhum bem, é-lhe devolvida esta caução e, por outro lado, caso concretize o negócio, esta quantia será tomada como parte do pagamento do sinal do imóvel, total ou parcialmente.

No dia do leilão, os itens à venda são apresentados um de cada vez pelo leiloeiro, permitindo aos potenciais interessados licitarem um preço. Quando é atingido o lance mais alto, o leiloeiro declara o item vendido ao licitante vencedor. 

Contudo, antes de tudo isto, há alguns aspetos com os quais se deve precaver:

Ver todas as características do imóvel

Antes de avançar com propostas de compra, faça uma avaliação ao imóvel no qual tem interesse. Com aviso prévio, peça uma visita à casa e fale com o agente de execução, pois aquilo que está retratado online nem sempre corresponde à realidade. Certifique-se de que está a fazer um bom investimento.

Comprar preços de leilão com preços de mercado

Apesar das condições especiais muitas vezes oferecidas em leilão, este tipo de compra pode não compensar quando comparados os preços pedidos com os preços do mercado para imóveis com as mesmas características. Faça o seu estudo e avalie todas as hipóteses.

Peça a Certidão de Teor do imóvel

É importante perceber se o imóvel no qual pretende investir não tem encargos associados, sobretudo tratando-se de uma venda em leilão, em que existem, muitas vezes, penhoras e hipotecas associadas. Assim, para ter a certeza de que está a comprar uma casa livre de encargos, pode dirigir-se à Conservatória do Registo Predial e solicitar a Certidão de Teor do imóvel. Este pedido também pode ser feito online, tendo sempre um custo associado. 

Veja se existem inquilinos no imóvel ou se há herdeiros que o possam reclamar

Esta é uma medida que lhe poderá poupar dores de cabeça no futuro. Certifique-se de que não existe ninguém que possa reclamar o direito à casa que quer comprar, como inquilinos ou herdeiros ao imóvel – ou até mesmo os cônjuges do proprietário da casa penhorada. Caso existam inquilinos a residir no imóvel há mais de dois anos, estes podem exercer o seu direito de preferência e, no caso dos herdeiros (cônjuges, filhos e pais), podem exercer o direito de remição para a compra da casa. 

Como funciona o financiamento bancário?

Se acabar por comprar um imóvel em leilão, terá de proceder à assinatura de um Contrato Promessa Compra e Venda, formalizando, assim, a transação. Contudo, caso necessite de um crédito habitação para a concretização desta compra, deve pedir, antes, uma pré-aprovação do crédito antes de se comprometer com qualquer negócio. O ideal é fazê-lo antes mesmo de se inscrever no leilão, independentemente de saber ou não o valor do imóvel, de forma a verificar se reúne todas as condições necessárias à concessão do financiamento.

Comprar uma casa em leilão é um processo mais simples do que aparenta, exigindo apenas alguns procedimentos padrão no que respeita à participação do leilão em si. De resto, assemelha-se a um processo de compra tradicional. 

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