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Certificados Energéticos: como funcionam e a sua importância

12 MARÇO 2024
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Imóveis Casas Sustentáveis Certificação Energética Compra de Imóveis Comprar Casa em Portugal IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) Impostos IMT (Imposto Municipal sobre Transações) Mediação Imobiliária Sustentabilidade Despesas PAI (Perito Avaliador Imobiliário) Glossário
Descubra como funciona este sistema, e o que diz a legislação acerca da obrigatoriedade da apresentação do Certificado Energético na compra ou venda de um imóvel.
Certificados Energéticos: como funcionam e a sua importância
Fonte: Freepik
Autor: Redação

Quer seja para comprar ou vender, o certificado energético é dos documentos que terá de ter sempre em conta se estiver a pensar transacionar um imóvel, estando ligado, de forma intrínseca, ao desempenho energético do mesmo, e apresentando-se como um documento fundamental em qualquer uma das transações. 

A apresentação deste certificado é, aliás, obrigatória por lei, pelo que hoje, neste artigo do SUPERCASA Notícias, explicamos-lhe exatamente tudo o que tem de saber, como funcionam os Sistemas de Certificação Energética (SCE), quando deve apresentar os documentos necessários, os tipos de avaliação e as respetivas vantagens, bem como o que pode acontecer caso incorra em incumprimento. 

Quais são as obrigações legais para Proprietários e Mediadores Imobiliários?

Conforme estipulado pelo Decreto-Lei 118/2013 de 20 de agosto, estão obrigados a cumprir as obrigações específicas da indicação da classificação energética todos os proprietários de um imóvel, ficando estes também responsáveis por indicar aos mediadores imobiliários a classificação do imóvel e respetiva documentação. Ficam ainda responsáveis por entregar uma cópia, ou o original do Certificado Energético, nas situações em que há a celebração de:

    • contrato de promessa de compra e venda do imóvel;
    • contrato de locação.

O não cumprimento destas obrigações está sujeito ao pagamento de coimas monetárias. 

Da parte das agências e consultores imobiliários, devem incluir as informações sobre a classe energética do imóvel nos seus anúncios de venda ou arrendamento, de forma a evitar multas consideráveis e anúncios com baixa qualidade. 

O que é o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE)?

Este é um instrumento com diretrizes legislativas da União Europeia, implementadas em Portugal, com um papel fundamental na valorização da eficiência energética e na promoção de energias sustentáveis dos edifícios. Estabelece uma ligação entre as políticas de eficiência energética definidas pela regulação europeia, os agentes do mercado e os compradores/proprietários

Assim, contemplado no SCE, está o Certificado Energético, um documento que, tal como o próprio nome explica, avalia a eficiência energética do edifício, certificando-o com uma classificação que pode variar entre A+, A, B, B-, C, D, E e F, da maior para a menor classificação de eficiência.

Como funciona a Certificação Energética?

Elegível em edifícios ou frações autónomas, no âmbito do SCE, os certificados energéticos são obrigatórios por lei em todos os edifícios, novos ou antigos, sempre que sejam colocados à venda ou no mercado de arrendamento, mas também em edifícios que estejam a ser alvo de reabilitação ou intervenções, e cujo valor seja superior a 25%. 

De acordo com a ADENE – Agência para a Energia e o seu Guia SCE, qualquer edifício “a construção coberta, com paredes e pavimentos, destinados à utilização humana” tem de estar abrangido por uma certificação energética, quer seja “composto por um ou vários corpos, como acontece, por exemplo, no parque escolar, hospitais, empreendimentos turísticos, entre outros”

No documento de certificação energética de um imóvel, vai encontrar:

    • a avaliação da eficiência energética do imóvel, numa escala de “muito pouco eficiente” (F) a “muito eficiente (A+);

    • informação sobre características do imóvel, tais como isolamentos, tipos de ventilação, climatização e produção de águas quentes sanitárias, e o seu efeito no consumo da energia;

    • medidas de melhoria que sugerem formas para baixar o consumo energético e melhorar o conforto e a saúde dos residentes/habitantes do imóvel;

    • indicação de benefícios fiscais e tipos de financiamentos disponíveis, quando disponíveis.

A grande vantagem deste documento é a valorização imediata que ele confere ao imóvel, sendo que terá uma análise do tipo de consumo, vantagens e desvantagens do mesmo, indicação de melhorias, e características estruturais, que farão toda a diferença no momento da venda ou aquisição da casa. Mas existem outras.

Vantagens do Certificado Energético

Tal como lhe dissemos acima, este é um documento que valorizará bastante a sua casa, contudo, não é a única vantagem:

    • através do certificado, passa a conhecer bem melhor o imóvel, quer a nível estrutural, quer a nível dos consumos energéticos que ele terá;

    • fica a saber como pode reduzir o consumo e os gastos de energia, de forma permanente e eficiente;

    • sabe exatamente quais as implicações diretas no conforto e saúde, se existirem;

    • indica melhorias personalizadas conforme o desempenho energético, de forma a reduzir consumos;

    • fica com acesso a benefícios financeiros e fiscais, que lhe passamos a explicar abaixo. 

Benefícios financeiros e fiscais do Certificado Energético

Uma casa com uma classe energética mais alta vai ser mais competitiva no mercado face a uma com uma classificação mais baixa.. Contudo, é também uma mais-valia a nível financeiro e fiscal, permitindo aceder a melhores taxas na implementação das medidas de melhorias indicadas no documento.

Os benefícios fiscais com mais impacto na sua carteira serão a devolução do valor do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão de Imóveis) se proceder à reabilitação da casa, e para o qual poderá obter mais informações na sua Junta de Freguesia ou Câmara Municipal, mas também uma redução do valor da taxa municipal de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), sobre a qual se pode informar, também, no seu município. 

Outro dos grandes pontos positivos, a nível financeiro, do certificado energético, é a obtenção da isenção de taxas municipais quando é concretizada a reabilitação de um prédio urbano objeto de reabilitação urbanística, bem como a isenção da taxa de emissão na reemisão de novo Certificado Energético, depois das melhorias implementadas.

O que é avaliado num Certificado Energético, quem procede à avaliação e onde pode pedir?

A avaliação é feita e emitida por Peritos Qualificados independentes, que vão avaliar a instalação de vidros duplos, os reforços do isolamento e a existência de equipamentos eficientes, entre outros. 

Para solicitar esta avaliação deve pedir orçamentos a vários peritos qualificados com atividade na sua zona ou área de residência, sendo importante pedir a vários para encontrar aquele que lhe fará o melhor preço e, encontrado o profissional avaliador, reúna os documentos necessários e facilite o acesso a todos os espaços da casa, aquando da avaliação. No final, peça a versão prévia do certificado e confira os dados constantes no documento, de forma a confirmar que tudo se encontra correto antes da emissão definitiva. 

Quanto custa uma Certificação Energética?

Os valores vão variar conforme se trate de um edifício de habitação ou de um edifício para comércio e serviços, sendo que o custo da emissão estará sempre associado a duas variantes:

1. Honorários do Perito Qualificado (PQ), que variam de acordo com a complexidade do edifício, estado e conservação, não existindo, portanto, valores tabelados para referência

2. Valor do registo do certificado no Portal SCE, definido em portaria do Governo, e para os qual estão associados os seguintes valores:

Edifícios de habitação
    • Tipologias T0 e T1 – 28,00€
    • Tipologias T2 e T3 – 40,50€
    • Tipologias T4 e T4 – 55,000€
    • Tipologias T6 ou superiores – 65,00€

Edifícios de comércio e serviços
    • Com área útil de pavimento igual ou inferior a 250m2 – 135,00€
    • Com área útil de pavimento superior a 250m2 e igual ou inferior a 500 m2 – 350,00€
    • Com área útil de pavimento superior a 500 m2 e igual ou inferior a 5000 m2 – 750,00€
    • Com área útil de pavimento superior a 5000 m2 – 950,000€

Deve ter em consideração que os certificados energéticos dispõem de uma validade, a qual varia de acordo com o tipo de certificado em causa, mas que deverá considerar nos seguintes termos:

    • Pré-certificados energéticos: 10 anos;
    • Certificados energéticos: 10 anos;
    • Certificados energéticos dos GES (grandes edifícios de comércio e serviços): 8 anos;
    • Primeiros certificados energéticos dos GES de edifícios novos e grandes renovações: 3 anos.

Existem, adicionalmente, prazos de validade para os seguintes critérios:

    • Certificados energéticos dos GES que se encontrem em funcionamento e que não disponham de Plano de Manutenção: 1 ano;
    • Certificados energéticos de edifícios de comércio e serviços que não disponham do relatório de inspeção dos sistemas técnicos, quando obrigatório: 1 ano;
    • Certificados energéticos de edifícios em tosco: 1 ano (prorrogável por solicitação à ADENE).

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