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Como fazer um contrato de arrendamento passo a passo

7 MAIO 2024
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Dicas Imóveis Certificação Energética Impostos Inquilinos Rendas Senhorios Casas para arrendar Rendas Acessíveis Despesas Proprietários Dicas Arrendar Quartos
As etapas para este processo são várias e é importante que as conheça para garantir a salvaguarda dos seus direitos.
Como fazer um contrato de arrendamento passo a passo
Fonte: Freepik
Autor: Redação

Antes de avançar com um processo de arrendamento, há uma série de direitos, deveres e etapas burocráticas que são importantes considerar, de forma a garantir a salvaguarda das partes envolvidas. Podem haver custos associadas e alguns cuidados a ter, pelo que é importante, antes mesmo de avançar com a assinatura de um contrato, conhecer exatamente os trâmites necessários para saber no que se vai meter. 

Quais são as obrigações de um senhorio?

Antes de celebrar um contrato de arrendamento, atente que existem obrigações de carácter legal que um senhorio deve assegurar, nomeadamente a obtenção do certificado energético do imóvel, que é obrigatório conforme o Decreto-Lei n.º 118/2013 de 20 de agosto. 

Contudo, não fica por aqui, pois cabe também ao senhorio definir o preço da renda a cobrar, através de cálculos que avaliarão as despesas mensais que tem com o imóvel que pretende arrendar, e os quais vão incidir sobre impostos como o IMI, sobre as rendas, mas também valor do seguro, despesas de manutenção, quotas de condomínio e valor das prestações do crédito habitação, se aplicável. Muitas destas despesas, apesar de serem dedutíveis no IRS, serão somadas para totalizar o valor da renda a cobrar, salvaguardando as despesas que senhorio tem para com o imóvel. 

Este cálculo da renda pode ser feito com base nas Estatísticas de Rendas da Habitação, que encontra no site do Instituto Nacional de Estatística. Nesta plataforma, pode consultar os valores das rendas praticados em novos contratos de arrendamento, bem como a média de preços praticados por metro quadrado, nas diversas localidades nacionais. 

Contrato de arrendamento: no que consiste?

Depois de pesar todas as variantes acima mencionadas, sabendo exatamente quais são as suas responsabilidades enquanto senhorio, poderá avançar com o contrato de arrendamento, um documento que estipula os direitos e deveres das partes envolvidas (senhorio e inquilino). Neste documento, podem ainda ser estipulados os direitos e obrigações de um fiador, se aplicável. 

É importante ter em conta que este é um documento importante e com várias responsabilidades legais a si acarretadas, pelo é que aconselhável que peça ajuda a um advogado ou solicitador para rever a informação estipulada ou contratar os seus serviços para a sua elaboração. Toda a informação constante deve ser clara e correta, para garantir o cumprimento da lei. 

Para celebrar um contrato de arrendamento, enquanto senhorio, terá de pedir ao inquilino os seus documentos de identificação pessoal, a última declaração de IRS e, ainda, os últimos recibos de vencimento. Os mesmos se aplicam caso haja um fiador. 

Da parte do proprietário, deve ser apresentada a seguinte documentação:

    • Caderneta predial/certidão de teor
    • Certificado energético 
    • Licença de habitação

Como elaborar um contrato de arrendamento?

Um contrato de arrendamento só será válido se conter determinadas informações obrigatórias, e por isso, para garantir que tudo está em conformidade com aquilo que manda a lei, deve consultar um profissional especializado para o ajudar com a revisão das cláusulas. Depois de tudo validado e assinado entre ambas as partes, pode submetê-lo no portal das finanças. Mas antes, descubra o que não pode faltar.

Identificação das partes envolvidas no contrato

Ainda antes da redação do contrato deve ter do seu lado toda a informação necessária sobre o seu futuro inquilino, nomeadamente nome completo, estado civil, número do cartão de cidadão e respetiva validade, número de contribuinte, naturalidade, morada e data de nascimento. Estas são as informações que terá de preencher logo no primeiro parágrafo, identificando-se a si e ao inquilino com estas informações.

1.ª Cláusula – objeto do contrato

Nesta cláusula, identificará o objeto para o qual se está a celebrar o contrato, o qual corresponde ao imóvel.  Assim, deve indicar todos os elementos que identifiquem o imóvel, e que deverão corresponder à letra da fração autónoma, andar, nome da rua, número do prédio/porta, freguesia e concelho.

Deve indicar, também, o número sob o qual está identificado na Conservatória do Registo Predial, o Artigo de inscrição na matriz predial e o número, data, e município onde está registada a licença de habitação. 

2.ª Cláusula – finalidade do contrato

Aqui terá de indicar o primeiro outorgante, que será o proprietário que arrenda, e o segundo outorgante, correspondente ao inquilino que toma a fração identificada na primeira cláusula de arrendamento. É também nesta cláusula que indica para que fim se destina o contrato, indicando que é exclusivo a habitação própria do segundo outorgante.

3.ª Cláusula – prazo do contrato

Deve estipular a duração do contrato que, por lei, é no mínimo de 1 ano, com renovação a 3 anos seguintes.

4.ª Cláusula – valores

Indique nesta cláusula o valor da renda mensal a ser paga pelo segundo outorgante, bem como o dia do limite do pagamento e o meio de pagamento, mas também o valor da caução e das rendas antecipadas que pretende receber. 

Por lei, só podem ser exigidas até duas rendas antecipadas e uma única caução, que pode equivaler a duas rendas.

5.ª Cláusula – despesas associadas

Nesta cláusula fica estipulado quem deve proceder ao pagamento de despesas relacionadas com eletricidade, água, gás, telecomunicações e outras. Tanto pode ser o senhorio, como o inquilino, contudo, é uma informação que deve constar no contrato, definindo as obrigações de cada uma das partes. 

6.ª Cláusula – sublocação e cessão

Fica estipulado nesta cláusula que o imóvel não pode ser subolocado ou cedido pelo inquilino sem o consentimento expresso, e por escrito, do proprietário. 

7.ª Cláusula – informação sobre obras

Fica aqui estipulada sobre quem recai a responsabilidade da realização de obras de melhoramento no imóvel, de forma a evitar futuros mal entendidos. É o inquilino, geralmente, quem fica responsável por este tipo de intervenções, tendo a autorização prévia e escrita do proprietário, excetuando reparações urgentes. 

8.ª Cláusula – conservação do imóvel

Neste ponto, fica indicada a obrigação do inquilino de proceder à preservação do imóvel, mantendo-o no estado em que o encontrou, nomeadamente as suas instalações, canalizações, paredes, pavimentos, pinturas, eletrodomésticos, recheio da habitação, entre outros. 

9.ª Cláusula – inventário

Deve indicar que foi feita uma vistoria ao imóvel, na presença do inquilino, na qual foi elaborada uma lista do inventário completo e do estado de conservação do imóvel. Esta é uma informação que deve ficar anexada ao contrato para salvaguarda de ambas as partes.

10.ª Cláusula – lei do arrendamento

Aqui ficará indicada a lei atualmente em vigor em Portugal, com a devida legislação atualizada.

11.ª Cláusula – deveres

Nesta última cláusula, deve ficar declarado que o inquilino concorda com todas as cláusulas do contrato e se compromete a respeitar e cumprir tudo o que ficou estipulado na íntegra. Caso se aplica, fica também comprometido a respeitar o regulamento do condomínio, com uma declaração anexa ao contrato. 

Cláusulas opcionais

Além das cláusulas de que já lhe falámos, existem outras que pode incluir o contrato de arrendamento e que podem incidir, por exemplo, na presença de animais em casa, mas também sobre a fiança, caso existam fiadores. A mais comum diz respeito às condições em que o proprietário pode proceder a visitas ao imóvel, que devem ser moderadas, mas, ainda assim, permitir ao senhorio poder aceder ao imóvel em situações especificadas e acordadas pelas partes.

O contrato fica válido depois de assinado pelas partes envolvidas, devendo constar, no final do mesmo, o local e o dia da sua celebração. 

Submeter o contrato nas Finanças: como fazer?

Depois de celebrado, o contrato deve ser entregue pelo senhorio à Autoridade Tributária no prazo de 30 dias, o qual pode ser feito diretamente num balcão de uma repartição das Finanças ou online.

Cuidados a ter em conta

O arrendamento de uma casa pode significar uma fonte de rendimento estável e rentável para o senhorio que é proprietário do imóvel, contudo, deve ter atenção aos cuidados implícitos para evitar problemas. 

Antes de avançar com a assinatura de um contrato, certifique-se de que encontra o inquilino certo, tomando tempo para conhecer o perfil da pessoa ou agregado interessado, e se reúne as condições necessárias para assegurar o pagamento da renda e despesas associadas. Defenda os seus direitos, garantindo também as suas obrigações, e faça uma escolha ponderada e informada. 

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