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Crédito Habitação: Avaliação da solvabilidade

23 MARÇO 2022
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A avaliação da solvabilidade no crédito habitação consiste na análise do risco de incumprimento de crédito, feita por parte da entidade credora. O intuito é compreender se o cliente tem ou não capacidade de cumprir as obrigações decorrentes do contrato do crédito habitação.
Antes da atribuição de um crédito, ou também em casos de subir o montante total de um crédito já contratado, a entidade financeira de crédito deve analisar a capacidade de o cliente bancário para satisfazer as obrigações que pretende assumir, isto é, deve avaliar a sua solvabilidade.

O dever de avaliação da solvabilidade é aplicável na atribuição de:
  • Contratos de crédito à habitação e outros créditos garantidos por hipoteca ou garantia equivalente, regulados pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho;
  • Contratos de crédito aos consumidores, regulados pelo Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, com exceção das ultrapassagens de crédito.

De destacar que as entidades bancárias de crédito não estão obrigadas a analisar a solvabilidade do cliente quando o contrato em causa tenha em vista prevenir ou regularizar contextos de incumprimento de outros contratos de crédito, por exemplo, através de consolidação ou refinanciamento de contratos.

Saiba mais, segundo um artigo do Banco de Portugal.

Avaliação de solvabilidade: Elementos
Na análise da solvabilidade, as entidades devem considerar, entre outros componentes importantes, os seguintes elementos refrentes ao cliente bancário:
  • Idade;
  • Situação profissional;
  • Rendimentos e despesas regulares;
  • Informação constante de bases de dados de responsabilidades de crédito – como é o caso, por exemplo, da Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
  • Circunstâncias futuras que possam ter um impacto negativo na sua capacidade para cumprir o contrato de crédito.

As entidades de crédito devem considerar o impacto na capacidade de o cliente bancário para satisfazer as obrigações decorrentes do contrato de crédito de:
  • Uma eventual redução do seu nível de rendimento após a idade de reforma ou o termo do contrato de trabalho, caso o contrato de crédito vigore para além desse momento;
  • Um potencial aumento de despesas decorrente da necessidade de assegurar o pagamento de outras dívidas das quais é fiador ou avalista;
  • Um possível aumento do valor da prestação resultante do aumento da taxa de juro em contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista (contratos de crédito que preveem um período de taxa fixa seguido de um período de taxa variável);
  • Variações no valor das prestações a pagar na vigência de contratos de crédito em que as partes acordem períodos de carência no pagamento de juros ou de capital ou o diferimento do pagamento de parte do capital no termo do contrato.

O cliente deve ainda dispor das informações ponderadas precisas pela entidade bancária para a avaliação da solvabilidade, tal como os documentos indispensáveis à comprovação da veracidade e atualidade dessas informações.

Como exemplo: a entidade poderá pedir a entrega de documentos comprovativos dos rendimentos auferidos pelo cliente bancário nos últimos três meses, tal como informação referentes às suas despesas regulares.

De notar que se o cliente não conceder as informações pedidas pela entidade financeira, não entregar os documentos ou conceder informações falsas, ou desatualizadas, esta poderá não atribuir o crédito ou, sendo o caso, não possibilitar o aumento do montante do crédito.

Concessão de crédito: Limites
Os novos contratos de crédito devem cumprir os limites referentes ao valor do imóvel, à taxa de esforço dos clientes, ao prazo dos empréstimos e à modalidade de reembolso, fixados pelo Banco de Portugal. 

Estes limites devem ser constatados em conjunto e deve retratar a valores máximos, que não substituem a necessidade de a entidade analisar a solvabilidade de cada cliente.

Contudo, estes limites não são aplicáveis quando o contrato garanta prevenir ou regularizar contextos de incumprimento de outros contratos de crédito, como, por exemplo, através de consolidação ou refinanciamento de contratos). 

Além disso, os limites também não se aplicam a contratos de crédito revolving, como é o caso de cartões de crédito, linhas de crédito e facilidades de descoberto, nem a contratos de crédito de montante igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida.

Avaliação de solvabilidade: Consequências
As entidades bancárias apenas devem atribuir o crédito, ou nos casos de subir o montante total do crédito, se resultar da análise da solvabilidade que é provável que o cliente bancário satisfaça as obrigações decorrentes do contrato de crédito.

No caso de recusa, a atribuição do crédito ou a subida do montante total do crédito com base na análise da solvabilidade, a entidade deve, sem demora injustificada, comunicar ao cliente bancário desse facto.

A entidade financeira apenas está obrigada a comunicar ao cliente dos motivos da recusa do crédito quando tal seja motivado pela informação que consultou acerca do cliente nas bases de dados de responsabilidades de crédito.

De notar que ainda que o resultado da análise da solvabilidade seja positivo, a entidade de crédito não está obrigada a atribuir o crédito ou a subir o montante total do crédito.

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