Spread
O spread consiste num componente da taxa de juro livremente estabelecido pela entidade credora para cada crédito que concede. De modo geral, esta taxa é abrangida nos juros que o banco cobra ao cliente e retrata o lucro que o mesmo vai receber pelo empréstimo atribuído.
Ao emprestar o montante pedido, o banco assume um risco e, quanto mais elevado for esse risco, mais elevado poderá ser o spread praticado.
O risco difere de cliente para cliente, sendo que alguns dos aspetos que o estabelece são o historial de crédito, a relação entre o montante a financiar e o valor das garantias dadas ao banco, o rendimento líquido mensal, a situação profissional, o tipo de contrato de trabalho, outras poupanças ou ativos que o requerente possa ter, entre outros fatores que podem depender de cada entidade bancária.
O valor do spread também pode diferir ainda em função da contratação de outros produtos ou serviços do banco por parte do cliente, tais como, por exemplo, a compra de um cartão de crédito, a constituição de um Plano Poupança Reforma (PPR) ou a contratação de seguros.
Dado que o spread influencia o custo do empréstimo, é essencial comparar todas as ofertas existentes no mercado de forma a aproveitar da mais competitiva.
Euribor
A Euribor (European Interbank Offered Rate) traduz-se numa taxa de referência do Mercado Monetário Interbancário (MMI), resultando da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.
Por norma, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à Euribor. Neste sentido, quanto maior for o valor do indexante, mais elevada será a prestação, uma vez que os juros a pagar serão superiores.
A Euribor é variável ao longo do contrato de crédito, conforme o prazo escolhido, desde uma semana a 12 meses. Em Portugal, os indexantes mais usados são a Euribor a 6 ou 12 meses.
Taxa Anual Nominal (TAN)
A Taxa Anual Nominal (TAN) consiste na taxa que se usa para todo o tipo de operações, sejam estes créditos ou aplicações financeiras, que abrangem pagamento de juros.
No caso de taxas de juro no crédito habitação e, nomeadamente, em regime de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.
Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)
A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) representa uma das mais significativas quando se trata de taxas de juro no crédito habitação. Esta retrata o custo do crédito, uma vez que inclui todos os encargos referentes ao empréstimo, sendo estes:
- Juros, comissões e impostos;
- Seguros exigidos para a contratação do empréstimo;
- Custos relativos à manutenção da conta que é necessário abrir para o crédito à habitação;
- Emolumentos cobrados no registo da hipoteca;
- Custos que possam existir associados a operações de pagamento;
- Eventuais bonificações no spread.
A TAEG difere em função do montante de financiamento e as entidades credoras são obrigadas a revelar esta taxa conforme a legislação em vigor.
Na situação de se oferecer algum tipo de taxa promocional na contratação do crédito, o banco fica responsável por divulgar ao consumidor e esclarecê-lo relativamente ao valor da TAEG com e sem o respetivo desconto.
Além disso, ao comparar as propostas das diferentes entidades, também se deve considerar outros benefícios inerentes aos produtos que possibilitam a bonificação na taxa de juro, como, por exemplo, uma conta remunerada ou um cartão de crédito com uma boa percentagem de cashback.
Modalidades de taxas de juro
Há três modalidades de taxa de juro no crédito habitação pelas quais se pode escolher para pagar o empréstimo: taxa de juro variável, fixa ou mista.
#1. Taxa de juro fixa
Ao recorrer a uma taxa de juro fixa, ficará a pagar a mesma prestação durante todo o período do contrato de crédito. Deste modo, não estará exposto ao risco de variação da mesma.
Esta taxa de juro é determinada pela entidade bancária, em cada contrato, considerando o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o período de fixação da mesma.
#2. Taxa de juro variável
No caso de escolher a modalidade de taxa de juro variável, a prestação irá oscilar durante o período do crédito. Esta taxa de juro é resultante da soma de dois fatores: a Euribor (indexante) e o spread.
A Euribor é variável ao longo do tempo do contrato e conforme o prazo escolhido. Ou seja, se o consumidor optar pela Euribor a 12 meses, ao fim deste período, a sua prestação mensal é revista, podendo reduzir ou aumentar consoante as taxas praticadas nesse momento.
#3. Taxa de juro mista
Por fim, há também a opção de taxa de juro mista. Com esta modalidade o cliente pode escolher contratar o crédito à habitação com uma taxa fixa nos primeiros 10 anos, por exemplo, passando para uma taxa variável indexada no restante período.
Por fim, é fundamental que tenha em consideração final o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) quando selecionar a entidade credora para o crédito à habitação. É este que estabelece quanto pagará, no final, pela totalidade do empréstimo solicitado.
A informação sobre este montante e todas as restantes informações são disponibilizadas na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que o banco ou a instituição financeira são obrigados a fornecer aquando da cedência do empréstimo, antes de o cliente aceitar a proposta.
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