Quem dispõe de uma casa própria tem de suportar, todos os anos, o encargo com o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Uma despesa que pode ascender a centenas ou milhares de euros. Contudo, há uma forma de pagar menos IMI.
O segredo para poupar no IMI está no Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
Cálculo do IMI de um imóvel
A fórmula de cálculo é simples. Consiste na multiplicação de dois parâmetros: taxa de IMI e VPT.
- IMI = Taxa de IMI x VPT do imóvel
Taxa de IMI: Quem define e como saber qual é?
A taxa de IMI é estabelecida, anualmente (até 31 de dezembro), por cada município, no intervalo previsto no Código do IMI. No caso dos prédios urbanos, a taxa de IMI varia entre 0,3% e 0,45%. Em contextos especiais, esta taxa pode ir até 0,5%.
As taxas de IMI de todos os municípios do país são publicadas no Portal das Finanças, na página “Taxas do Município”. Para consultar a sua taxa de IMI, escolha o ano a que se refere o imposto e, em seguida, selecione o distrito onde situa a sua casa. Após estes passos, surgirá uma página com as taxas de IMI dos vários municípios do distrito indicado.
No caso da taxa de IMI do seu município não figurar na listagem, por ser devido a dois motivos: porque ainda não acabou o prazo para a comunicação das taxas de IMI à AT (31 de dezembro) ou porque o seu município optou por não fornecer essa informação.
Neste último caso, aplica-se a taxa de IMI mínima, ou seja, 0,3%, como determina o Código do IMI.
VPT: O que é e como é avaliado?
O VPT é o valor fiscal do imóvel. Por norma, o VPT é mais reduzido do que o valor comercial do imóvel. Pode consultá-lo na caderneta predial da sua casa, disponível no Portal das Finanças.
A fórmula de cálculo do VPT envolve a multiplicação de seis parâmetros:
- Coeficiente de vetustez (Cv)
- Valor base dos prédios edificados (Vc)
- Coeficiente de localização (Cl)
- Área bruta de construção (A)
- Coeficiente de afetação (Ca)
- Coeficiente de qualidade e conforto (Cq)
=> VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Primeira avaliação
Cabe ao chefe do serviço da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) da zona onde se situa o imóvel realizar a primeira avaliação do VPT, com base na sua fórmula de cálculo, tal como nas informações contidas na declaração Modelo 1 do IMI e nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.
Atualização periódica
A partir daí, o VPT é atualizado automaticamente pela AT, a cada três anos, através da aplicação dos coeficientes de desvalorização da moeda. O propósito desta atualização periódica é ajustar o VPT à inflação. Deste modo, a cada atualização periódica, está sempre garantido um aumento do IMI, salvo se houver deflação (o que é muito raro). Contudo, não tem de ser necessariamente assim. É aqui que um pequeno gesto seu pode fazer toda a diferença no IMI da sua casa.
Pagar menos IMI: Saiba como fazer
Para se pagar menos IMI é apenas necessário solicitar à AT uma reavaliação do VPT da sua casa. Desta forma, a AT é “obrigada” a recalcular o VPT, usando a fórmula de cálculo e os valores atualizados dos parâmetros envolvidos.
A reavaliação do VPT pode ser pedida de três em três anos e sem qualquer custo. Caso contrário, o IMI irá sempre aumentando, em virtude da atualização periódica. No entanto, antes de submeter o pedido de reavaliação do VPT, é prudente verificar se será vantajoso.
Como saber se a reavaliação do VPT é vantajosa?
O truque está na análise dos parâmetros do VPT que podem sofrer mudanças com o tempo, como o coeficiente de vetustez; valor base dos prédios edificados; coeficiente de localização; e coeficiente de qualidade e conforto. Descidas nestes parâmetros conduzem a um VPT mais baixo e, consequentemente, a menos IMI.
Coeficiente de vetustez
O coeficiente de vetustez difere consoante a idade do imóvel, mas por escalões, correspondendo a:
- 1: menos de dois anos
- 0,9: 2 a 8 anos
- 0,85: 9 a 15 anos
- 0,8: 16 a 25 anos
- 0,75: 26 a 40 anos
- 0,65: 41 a 50 anos
- 0,55: 51 a 60 anos
- 0,4: mais de 60 anos
Só tem de conhecer o ano de construção para determinar o coeficiente de vetustez atualizado do seu imóvel.
Valor base dos prédios edificados
O valor base dos prédios edificados resulta da soma de duas componentes. Uma delas é o valor médio de construção por metro quadrado, fixado anualmente por Portaria do Governo. A outra é o valor do metro quadrado do terreno de implantação, que corresponde a 25% do valor médio de construção por metro quadrado.
Em 2022, o valor médio de construção por metro quadrado subiu para 512 euros. Desta forma, o valor base dos prédios edificados aumentou também para 640 euros. É o valor mais elevado desde 2003, ano em que o IMI veio substituir a chamada contribuição autárquica. Quanto mais elevado o valor base dos prédios edificados, maior o IMI a pagar.
Coeficiente de localização
O coeficiente de localização varia entre 0,4 a 3,5. Contudo, em situação de habitação dispersa em meio rural pode ser reduzido para 0,35.
Este coeficiente considera as características do espaço envolvente, como acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais, serviços de transportes públicos e valor do mercado imobiliário. Além disso, também varia em função da utilização do imóvel: habitação, comércio, indústria ou serviço.
O Código do IMI estabelece que, a cada três anos, seja efetuada uma revisão dos coeficientes de localização máximos e mínimos a aplicar por cada município. A última revisão ocorreu em 2019.
O coeficiente de localização em vigor da sua casa pode ser consultado no Portal das Finanças, através de um mapa interativo. É necessário apenas indicar a morada completa.
Coeficiente de qualidade e conforto
O coeficiente de qualidade e conforto reflete o nível de funcionalidade, comodidade de utilização e gozo da casa. Por exemplo, uma vivenda localizada num condomínio fechado, virada a sul, com piscina coletiva, garagem individual e sistema central de climatização tem um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado do que um apartamento situado próximo de uma ETAR, orientado a norte, com garagem coletiva e sem sistema central de climatização.
Este coeficiente é composto por 13 elementos majorantes e 11 minorantes, correspondendo a cada um, uma ponderação. Obtém-se somando à unidade as ponderações dos elementos majorantes e subtraindo as dos elementos minorantes.
Agora que já sabe quais são e como funcionam os parâmetros de cálculo do VPT que podem ajudá-lo a pagar menos IMI, o passo seguinte é simular o VPT da sua casa.
Como simular o VPT?
A forma mais fácil de simular o VPT é através de um simulador que a AT desenvolveu para efeito. Esta ferramenta está disponível no Portal das Finanças. Para realizar a simulação do VPT da sua casa, siga os passos indicados abaixo.
Passo 1: Aceda ao simulador do VPT, no Portal das Finanças.
Passo 2: Preencha os campos do simulador.
Tipo de prédio
- Escolha a opção “Prédio edificado”. Se o imóvel em causa for um apartamento, assinale a opção “Fração de prédio em regime de propriedade horizontal”.
Valores para o cálculo
- No campo “Afetação”, indique o destino do imóvel, por exemplo “Habitação”.
- Insira o coeficiente de localização da sua casa no campo “Coeficiente de localização”. Consulte-o através do mapa interativo da AT, como explicado acima.
- Finalmente, no campo “Idade do Prédio”, coloque o número de anos da sua casa.
Coeficiente de qualidade e conforto
- Assinale os elementos majorantes e minorantes relativos ao coeficiente de qualidade e conforto da sua casa.
Áreas
- Preencha os campos relativos às áreas com as informações que constam na caderneta predial da sua casa.
Passo 3: Preenchido o simulador, clique no botão “calcular”.
Se o VPT devolvido pelo simulador for mais baixo do que aquele que consta na caderneta predial da sua casa, significa que a reavaliação pode traduzir-se em menos imposto. Não perca mais tempo e peça já para pagar menos IMI. Como? Entregando a declaração Modelo 1. Confira todos os passos a ter em conta para preencher a Modelo 1 do IMI.
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