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O que são as mais-valias do imóvel? Saiba tudo

7 MARÇO 2023
Tópicos
Imóveis Mercado Imobiliário Comprar Casa em Portugal Portugal Mais-Valias
O Governo já anunciou limitações na isenção do IRS sobre as mais-valias, mas do que se tratam afinal? O SUPERCASA Notícias esclarece.
O que são as mais-valias do imóvel? Saiba tudo
Fonte: Pexels
Autor: Redação

Era comum, ao efetuar a venda de um imóvel em detrimento da compra de um novo, no prazo de um ano, a isenção do IRS nas mais-valias dessa venda. Isto é, ao aplicar o valor da venda na aquisição de outro imóvel, para fins de habitação própria e permanente, não tinha de pagar o IRS desse valor. No entanto, no âmbito do novo pacote legislativo sobre a habitação, esta prática deixa de vigorar. Continua a ser possível beneficiar da isenção do IRS sobre as mais-valias, mas com novas limitações.

O que são as mais-valias do imóvel?
Imagine que tinha uma casa, a qual vendeu a determinado preço. As mais-valias são a diferença entre o valor pelo qual comprou a casa com o preço a que a vendeu, tratando-se do excedente. De forma simples, as mais-valias dizem respeito aos ganhos (ou perdas, designadas menos-valias), decorrentes de eventos resultantes de qualquer aplicação concreta, referentes a bens tangíveis ou intangíveis. 

O cálculo para apurar as mais-valias sobre o seu imóvel é o seguinte:

Mais-valias = valor da venda – (valor da compra X coeficiente de desvalorização) – encargos com a compra e venda – encargos com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos

Para aceder ao coeficiente de desvalorização, terá de consultar a Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira, a qual é atualizada anualmente. 

Quais são os limites na isenção de IRS sobre as mais-valias na venda de casa própria?
Se proceder à venda do seu imóvel nos 24 meses anteriores à data de transmissão, e esta tiver como finalidade a amortização do crédito habitação da sua habitação própria e permanente, ou a dos seus descendentes, e caso a receita obtida da venda for superior ao valor necessário para a amortização do crédito, o valor que sobra desse negócio – ou seja, as mais-valias – será tributado sem qualquer tipo de isenção e de acordo com as regras gerais do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares. Só poderá trocar de casa beneficiando da isenção do IRS sobre as mais-valias caso não tiver utilizado este benefício fiscal durante o ano em curso ou nos três anteriores ou, excecionalmente, se conseguir comprovar as circunstância para o motivo da aquisição de novo imóvel. 



Condições para beneficiar da isenção do IRS nas mais-valias:
  • O imóvel alienado deve ter sido morada fiscal, declarado nas Finanças, nos dois anos antes da venda;
  • Não ter utilizado este benefício fiscal durante o ano em curso e nos três anos anteriores.
  • A isenção do IRS sobre as mais-valias aplica-se a transações ocorridas entre o início deste ano e o final de 2021, com o espaço de três meses para ser aplicado o dinheiro. 
Assim, o objetivo passa pelo barramento à possibilidade de os contribuintes poderem mudar de casa várias vezes, com a isenção das mais-valias, limitando estas transações. 

Quais são as exceções?
Fora destas regras ficam as mais-valias obtidas por residentes com offshores, ou seja, domicílios fiscais em territórios com regimes fiscais mais favoráveis.

No entanto, segundo o documento do governo, caso os imóveis sejam para vender ao Estado: “ficam isentos de tributação em sede de IRS as mais-valias decorrentes de alienação ao Estado ou às autarquias locais de imóveis para habitação”. Assim, ficam sujeitas a aprovação, em portaria das Finanças, quaisquer casos desta natureza.

Esta informação foi-lhe útil? Leia também Rendas em atraso: Como funcionam os apoios do Estado?
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