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Venda de imóvel herdado: Tudo o que precisa de saber

3 JUNHO 2022
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Dicas Imóveis Mercado Imobiliário Venda de Imóvel Autoridade Tributária e Aduaneira Destaque Notícia Homepage IMT Vender Casa IRS Mais-Valias
Se recebeu um imóvel de herança, mas não sabe como pode vendê-lo, siga os seguintes passos para saber como proceder.
No caso de ter herdado um imóvel, saiba que além dos bens herdados, também as dívidas do falecido passam para os herdeiros. Ou seja, caso o crédito da casa ainda esteja a ser pago e não tenha um seguro de vida associado, o herdeiro ficará responsável pelo pagamento do mesmo.

Assim, saiba os passos necessários para proceder à venda de imóvel herdado de forma simples. 

#Passo 1: Calcular mais-valias dos imóveis
A venda de imóvel herdado vai gerar mais-valias associadas ao lucro que o vendedor aufere. 

As mais-valias de um imóvel são calculadas através da seguinte fórmula:
  • Mais-valias = Valor de Venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda (encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 5 anos).

Os encargos suportados com a valorização do imóvel dizem respeito às obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a valorização da mesma, como, por exemplo, a instalação de um sistema de aquecimento central, e que tenham decorrido nos últimos cinco anos antes da venda da habitação.

Os encargos com compra e venda são referentes ao IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Contudo, na situação de se tratar de um imóvel herdado, como é possível saber o valor da aquisição do mesmo, se não foi o próprio que o comprou?

Conforme o n.º1 do artigo 45.º Código do IRS referente a bens adquiridos a título gratuito (como é o caso de heranças), o valor da aquisição é o correspondente ao ponderado para efeito de liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sucessório), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

Este valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) desse imóvel e que constava na sua Caderneta Predial no ano em que foi transmitido por herança. Assim sendo, será essencial validar-se os valores junto de uma repartição de Finanças, especialmente se a partilha já foi feita há algum tempo.

O valor da compra presente na Caderneta Predial é atualizado pelas Finanças. É aplicada uma correção monetária, que difere em função do ano de compra e cujos cálculos para estabelecer o montante da correção são realizados pela Autoridade Tributária.

#Passo 2: Declarar a venda de imóvel herdado no IRS
De seguida, será necessário declarar a venda de imóvel herdado no IRS. O montante que vai lucrar com a venda, isto é, as mais-valias, está sempre sujeito a tributação por parte das Finanças.

O rendimento proveniente desta venda deve constar do Anexo G do Modelo 3, a entregar na segunda fase da declaração de rendimentos. Se o imóvel pertencer a mais do que um herdeiro, cada herdeiro terá que identificar a sua quota hereditária.

Segundo o Código do IRS, não estão sujeitos a tributação, em sede de IRS, as mais-valias derivadas da alienação de imóveis herdados comprados antes de 1 de janeiro de 1989 e de terrenos para construção comprados antes de 9 de junho de 1965. Não obstante, a declaração deste rendimento é obrigatória no Anexo G1 do Modelo 3.

Para residentes fiscais em Portugal a tributação das mais-valias é ponderado a 50%, ou seja, metade do lucro que teve com a venda do imóvel será englobado no seu IRS e será tributado conforme o seu escalão nesse ano fiscal.

Contudo, caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e se o valor da mais-valia tiver como finalidade o reinvestimento na compra, construção ou mesmo obras de uma nova HPP, as mais-valias adquiridas com a venda do imóvel ficam isentas do pagamento de IRS, desde que o investimento seja feito até 36 meses após a venda do primeiro imóvel.

#Passo 3: Efetuar a escritura
Por último, para efetuar a venda de imóvel herdado é necessário a realização da escritura de compra e venda do mesmo. Esta pode ser efetuada no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial ou num dos balcões do serviço Casa Pronta.

Todos os custos referentes à escritura são suportados pelo comprador da habitação, aos quais são adicionados ainda uma série de impostos a pagar:
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis);
  • Imposto do Selo sobre a transação = 0,8%;
  • Imposto do Selo sobre o crédito, caso o comprador recorra a crédito habitação (0,5% para empréstimos até cinco anos e 0,6% para empréstimos superiores a cinco anos).

Fórmula do IMT:
  • IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Em certos casos poderá ser preciso uma escritura de Justificação Notarial. Isto é comum quando se trata de imóveis muito antigos que carecem de um título formal (como, por exemplo, a escritura) válido para realizar o registo de aquisição do mesmo.

Assim sendo, caso não exista uma declaração que possa legitimar o seu direito de propriedade, a Justificação Notarial serve para provar exatamente isso. Normalmente estes contextos acontecem quando no passado foram realizados negócios meramente verbais de compras e vendas, doações e partilhas do imóvel.

Note que se o imóvel não estiver registado no seu nome não poderá vendê-lo, hipotecá-lo ou arrendá-lo. Neste sentido, é essencial que atente a este aspeto no processo de venda de imóvel herdado.

A realização desta escritura é feita num Cartório Notarial, que fornece todo o acompanhamento jurídico e organiza todo o procedimento necessário ao registo dos bens do atual proprietário, incluindo a participação às Finanças.
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