"No processo de venda de uma casa, o conceito de lucro é relativo". É necessário ter em conta as mais-valias, uma vez que se trata de um fator com um peso considerável. Saiba como calcular, como declarar no IRS e situações de isenção.
Compreender quanto se paga de mais-valias não é fácil, visto que varia consoante diversos fatores.
No processo de venda de uma casa, o conceito de lucro é relativo. É necessário ter em conta as mais-valias, uma vez que se trata de um fator com um peso considerável. Por outras palavras, mesmo que se consiga algum lucro com a venda do imóvel, esse montante está sujeito a tributação que não deve ser ignorada.
Neste sentido, apresentamos informações úteis, referentes a este tem, com base num artigo do Doutor Finanças.
Mais-valia: Conceito
Quando um imóvel é vendido por um valor superior àquele que foi comprado, é ponderado que o vendedor beneficia de mais-valias. A Autoridade Tributária estabelece que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”.
Calcular
O cálculo da mais-valia trata-se de um assunto mais complexo do que a diferença entre o valor pelo qual comprou e depois vendeu o imóvel. A equação para o cálculo das mais-valias é:
Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).
Consideram-se como “encargos suportados com a valorização do imóvel” todas as melhorias efetuadas posteriormente à aquisição que favoreceram para valorizar o imóvel.
No que se refere aos “encargos com compra e venda” são, por exemplo, os impostos, custos de processo ou comissões para as imobiliárias. Todas as faturas destes encargos devem ser guardados por um período de, pelo menos, cinco anos, visto que podem vir a ser exigidos os comprovativos.
Valor tributado
Em situações comuns, 50% das mais-valias são tributadas. Há, contudo, exceções. Estas são de isenção ou de tributação sobre 100%. Este último caso é para imóveis que foram comprados e reconstruídos ou reabilitados com fundos públicos não reembolsáveis e por fim vendidos num prazo inferior a 10 anos.
Situações de isenção do imposto sobre mais-valias
Existem dois cenários em que o contribuinte está isento de pagar imposto sobre mais-valias, ainda que as tenha que declarar no IRS, sendo esses:
- Compra do imóvel em questão anterior a 1989: Como o Código de IRS só entrou em vigor em 1989, os imóveis adquiridos antes dessa data estão isentos de pagamento de imposto de mais-valias.
- O imóvel é habitação própria e permanente: Estão também excluídos de tributação, segundo as Finanças, em que o imóvel em questão é destinado a habitação própria e permanente. Com as seguintes condicionantes:
- O valor conseguido com a venda do imóvel (depois de amortizar o empréstimo feito para a aquisição do mesmo, se for o caso) deve ser reinvestido na aquisição de um outro imóvel para a mesma finalidade: habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve acontecer até 36 meses após a venda.
- Aplicar o montante conseguido com a venda na amortização de um crédito habitação contraído antes de 2005. Esta solução só é válida até este ano de 2020.
Mais-valias de imóveis adquiridos por outras formas
O cálculo para as mais-valias é semelhante para todos os casos: venda de um imóvel comprado anteriormente, venda de um imóvel adquirido por herança ou até por divórcio.
A variante está no acesso aos valores para efetuar o cálculo, que pode ser mais difícil, por exemplo, no caso de um imóvel herdado. A forma de compra também implica no preenchimento da declaração de IRS.
Declarar no IRS
O valor tributável das mais-valias é incluído nos restantes rendimentos sujeitos a IRS, como os salários. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Neste sentido, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.
As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS.
Deve-se ter em conta que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Por outras palavras, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve indicar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, isto é, para imóveis, comprados antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço.
De destacar ainda que o lucro conseguido com a venda de um imóvel deve ser sempre declarado ao Estado.
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