A lei mudou em 2021 e acabaram algumas isenções que estavam em vigor desde 2015. Ainda assim, há situações de isenções previstas na lei. Neste sentido, descubra as regras e as exceções do atual regime fiscal.
As mais-valias imóveis são um dos pontos a que deve ter atenção se está a pensar em vender a sua casa. Caso o imóvel seja vendido a um preço superior ao da aquisição, pode haver existir pagamento de mais-valias.
A lei mudou em 2021 e acabaram algumas isenções que estavam em vigor desde 2015. Ainda assim, há situações de isenções previstas na lei. Descubra as regras e as exceções do atual regime fiscal.
Mais-Valias imóveis: o que são?
Vender uma casa a um preço mais alto do que se comprou parece ser um bom negócio. Mas deve ter em conta que nem tudo é lucro garantido. As mais-valias imóveis são uma obrigação fiscal que diminui esse lucro. Mas nem sempre.
Para efeitos fiscais, as mais-valias imóveis são considerados rendimentos e, por isso, sujeitas a IRS. São rendimentos que resultam da transmissão não gratuita de imóveis e, por isso, enquadrados numa categoria específica.
De acordo com o Código de IRS, as mais-valias “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”, aplicando-se, portanto, na venda de uma casa. No que concerne ao imobiliário, é o resultado da diferença entre o valor de venda de um imóvel e o valor de aquisição, subtraindo-se os encargos com a compra e venda, bem como com relativos à valorização do imóvel.
Pagamento de Mais-Valias Imóveis
Regra geral, tendo em conta as alterações na lei trazidas pelo Orçamento do Estado 2021, é que não paga mais-valias imóveis se reinvestir o valor na compra de outra casa.
Contudo, existem determinadas condições a cumprir, nomeadamente:
- O imóvel vendido é destinado à habitação própria e permanente da pessoa que a adquiriu ou do seu agregado familiar, sendo que a casa deverá ser da residência fiscal do contribuinte. Nessa situação, a família tem um prazo de 36 meses (três anos) para realizar o reinvestimento. Caso tenha comprado uma casa antes de vender a antiga, tem 24 meses para comunicar à Autoridade Tributária (AT).
- As pessoas com mais de 65 anos ou reformados beneficiam de isenção mesmo que não invistam o valor da venda num imóvel. Todavia, terão de aplicar essa verba num seguro financeiro de vida, num fundo de pensões aberto com rendimento regular periódico, em certificados de reforma ou outras contribuições para um regime público de capitalização. É de ressalvar que este reinvestimento tem de ser feito no prazo de seis meses após a venda, aplicando-se ao contribuinte e ao cônjuge. E é obrigatório manter esta aplicação durante 10 anos.
- Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS. Ainda assim, deve declarar esta venda no IRS (quadro 5 do Anexo G1) e indicar o ano da compra como sendo anterior a 1989.
Como minimizar o pagamento de mais-valias?
Se não reúne condições para obter isenção, pode adotar estratégias para reduzir o seu imposto. Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas:
- Obras de melhoria e manutenção da casa, como pinturas, isolamento, entre outras;
- Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
- Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;
- Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.
As heranças também pagam mais-valias?
Também está previsto o pagamento de mais valias em caso de heranças. No momento em que o imóvel é herdado, o Fisco atribuiu-lhe um valor que servirá para calcular as mais-valias, caso os herdeiros decidam vendê-lo. No caso de ser uma imóvel herdado, também é importante saber que a data de aquisição do imóvel será a data de óbito do proprietário e não a data de partilha dos bens, partilha a CGD (Caixa Geral de Depósitos).
Mas cuidado, isto somente será válido se tiver herdado a totalidade do imóvel numa só data. A situação será diferente se a herança de partes de um imóvel for em diferentes datas. Assim, a cada uma dessas datas corresponde um valor de aquisição e um valor de venda distintos, que devem ser discriminadas na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1, informa ainda.
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