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Vender casa: Situações de isenção de mais-valias imobiliárias

28 JUNHO 2022
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Dicas Mercado Imobiliário Destaque Notícia Homepage Impostos Mais-Valias
Se pretende vender a sua casa, não se esqueça de contar com as mais-valias dessa transação. No entanto, há certas situações que conferem isenção. Saiba se é possível não pagar impostos pelas mais-valias geradas.
Vender casa: Situações de isenção de mais-valias imobiliárias
Quando sucede a venda de um imóvel, é necessário considerar as mais-valias decorrentes dessa transação. Por outras palavras, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu e o preço pelo qual comprou o mesmo imóvel. 

Esta diferença pode ser positiva e retratar uma mais-valia ou menos-valia, em casa de valores negativos. As mais-valias têm obrigatoriamente de ser declaradas no IRS, tal como os seus outros rendimentos. No entanto, há certos contextos que possibilitam a isenção das mais-valias. 

Situações de isenção das mais-valias

#1 Se reinvestir em habitação própria e permanente 
No caso de pretender reinvestir o valor conseguido na venda do imóvel num outro também direcionado à sua habitação própria e permanente (tem de ser a sua morada fiscal), terá direito a isenção das mais-valias e de pagar o respetivo IRS sobre as mesmas. Contudo, deve-se dar especial atenção ao seguinte:
  • A isenção das mais-valias depende do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga. Isto é, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o valor da venda. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, pois, ao apresentar o seu IRS deve comunicar às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar o valor da venda. Após comprar a nova casa, o fisco irá apurar a mais-valia tributável.
  • Se comprar primeiro a casa nova e vender a antiga, pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o valor da venda foi aplicado no imóvel que comprou anteriormente.
  • Depois da compra da casa, tem de alterar a sua morada fiscal para esse endereço (habitação própria e permanente) até 48 meses após vender a casa antiga. 

A exclusão de tributação será parcial se o reinvestimento também for parcial. Isto é, se só reinvestir 80% do valor da venda, a isenção das mais-valias será proporcional ao que reinvestiu (80%).

#2 Imóveis antes de 1989 
No caso de ter comprado a casa antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias geradas pela venda, também ficam isentas de imposto. Contudo, terá sempre de declarar essa operação no Anexo G1 da sua declaração de IRS, onde irá referir as mais-valias não tributadas.

#3 Reformado ou mais de 65 anos
Para os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade também se aplica a isenção das mais-valias em imóveis. 

Para tal, será preciso reinvestir o valor da venda do imóvel. A aplicação do valor das mais-valias na compra de um contrato de seguro, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização pode ser considerada “reinvestimento”. 

Por outras palavras, os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos podem reinvestir destas formas as mais-valias em imóveis.
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