De quoi ai-je besoin pour formaliser la vente de ma maison?

Contrat à ordre pour l'achat et la vente du bien immobilier

Il s'agit de la première étape après la conclusion d'un accord avec l'acheteur afin de sauvegarder les droits et d'établir les devoirs des deux parties. Il s'agit d'un document écrit, signé par la personne qui promet de vendre et celle qui promet d'acheter, dans lequel les deux parties conviennent de signer un contrat définitif à une date ultérieure : un acte de vente public.

Quels sont les avantages?

• Officialisation de la transaction dans les délais prévus;
• Sécurité juridique;

Ce document vous permet de gagner du temps, si nécessaire:

• Finaliser la construction du bien;
• Attendre le montant nécessaire à l'achat du bien, de la part de l'acheteur;
• Attendre l'approbation du financement bancaire de l'acheteur;

Que doit contenir la promesse d'achat et de vente?

• L'identification des parties concernées : nom, prénom, adresse, état civil, numéro de carte d'identité et numéro d'identification fiscale;
• L'identification du bien, de son type et de son emplacement à son enregistrement foncier et à sa description;
• Le prix d'achat de la maison et le mode de paiement;
• Montant de l'acompte - ce montant est généralement versé après la signature du contrat d'achat à terme;
• Date estimée pour la formalisation du contrat : acte;
• Indication des pénalités à appliquer si l'acte n'est pas formalisé;
• Permis de construire;
• Clause de vente libre de tout privilège ou charge

Comment rédiger un projet de contrat?

Vous pouvez télécharger le modèle de contrat sur le site du cadastre en ligne et l'adapter à votre situation.

Que se passe-t-il si le contrat à ordre pour l'achat et la vente du bien immobilier n'est pas honoré?

Si le vendeur ne respecte pas le contrat, il devra restituer l'acompte, doublé, à la partie intéressée. En revanche, si la partie concernée ne respecte pas le contrat, le propriétaire peut conserver l'acompte. La partie défaillante peut également saisir le tribunal pour demander l'exécution forcée du contrat, afin d'obtenir un jugement qui permette l'exécution du contrat à ordre.

Est-il possible d'annuler le contrat à ordre pour l'achat et la vente d'un bien immobilier?

Oui, c'est possible. Cependant, l'annulation du contrat à ordre pour l'achat et la vente peut impliquer le non-respect du contrat et donc entraîner des sanctions telles que:

• Propriétaire : payer le double du montant versé à titre d'acompte
• Acheteur : abandon de l'acompte

Toutefois, vous pouvez toujours exprimer votre volonté de résilier le contrat et tenter de trouver un accord avec le propriétaire/acheteur. Pour vous protéger tout au long de la procédure, demandez l'aide d'un avocat afin de connaître vos droits et devoirs légaux.

Acte de vente public

L'acte de propriété est la conclusion/officialisation d'un contrat par lequel l'acheteur devient le propriétaire légal du bien immobilier, par le biais d'enregistrements effectués auprès d'offices notariaux, d'avocats, de guichets uniques Conversatória, de comptoirs de services Casa Pronta ou par le biais d'un document privé authentifié et ensuite communiqué légalement.

Quels sont les documents nécessaires pour formaliser l'achat d'un bien immobilier et procéder à l'acte de vente?

Retour à la phase 2 : De quels documents ai-je besoin pour vendre mon bien ?

• Documents d'identification civile et fiscale des parties concernées;
• Certificat d'inscription au registre foncier ou certificat de contenu;
• Cadastre urbain ou demande d'enregistrement de la propriété au siège, délivrée par l'autorité fiscale et douanière;
• Licence d'utilisation (dans le cas de propriétés construites après août 1951);
• Dossier technique du logement (si la licence de logement a été délivrée après le 30/03/2004);
• Certificat d'infrastructures (si vous avez une licence de lotissement enregistrée depuis 1992, sans fournir de raisons et s'il s'agit du premier transfert);
• Certificat énergétique et de qualité de l'air intérieur pour les bâtiments;
• Preuve du paiement de la taxe municipale sur les transferts de propriété;
• Preuve du paiement du droit de timbre;
• Déclarations d'exercice du droit de préférence (le cas échéant);
• Certificat toponymique (si disponible);
• Déclaration des montants des prêts en cours (le cas échéant);
• Contrat à ordre pour l'achat et la vente du bien immobilier;
• Déclaration de l'impôt foncier communal;
• Déclaration des charges de copropriété;

L'acte de vente coûte-t-il quelque chose?

La signature du contrat en question entraîne des frais:

• Droit de timbre sur la transaction : 0,8%
• Droit de timbre sur le crédit (s'il existe et qu'il est supérieur à 5 000 euros) : 0,6%
• Enregistrement de l'acte par l'intermédiaire d'un avocat, d'un guichet unique du bureau d'enregistrement, des centres de services Casa Pronta ou d'un notaire privé/public.
• Paiement de l'impôt municipal sur les mutations foncières

Taxes à payer sur la vente de la propriété

Après la formalisation de l'acte de propriété, celui-ci doit être communiqué à l'administration fiscale et, s'il existe une différence positive entre le prix d'achat et le prix de vente du bien, des plus-values seront générées, qui seront effectivement imposées.

Lire l'article "Taxation des plus-values : comment minimiser le paiement".

Exonération des plus-values

Il n'y a pas toujours d'impôts à payer après la vente de la maison, par exemple dans les cas suivants:

• L'achat a eu lieu avant le 1er janvier 1989;
• Utilisation du montant de la vente pour l'achat d'une habitation permanente dans un délai maximum de 36 mois;
• Demande de prêt, si vous utilisez le montant de la vente pour rembourser la dette, pour une période transitoire de 5 ans et si le vendeur n'est pas propriétaire d'un autre bien immobilier résidentiel.