Jorge Garcia, spécialiste de l’immobilier, analyse les récents développements.
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Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de l'immobilier
Réglementation, professionnalisation et certification dans la chaîne de valeur du secteur immobilier
Le 30 juin dernier, avec la participation d'environ 700 professionnels du secteur de la médiation immobilière, s'est tenue la 4e édition de la Convention APEMIP IMOCIONATE. La présence de Fernando Batista, président de l'IMPIC – Institut des marchés publics, de l'immobilier et de la construction, a été particulièrement remarquée. Son intervention a marqué la fin d'une longue période d'absence de déclarations publiques concernant la réglementation tant attendue du secteur.Il semblerait que le Gouvernement soit sur le point de présenter une nouvelle loi adaptée aux nouvelles réalités de ce marché et prévoyant une réglementation renforcée ainsi qu'une meilleure qualification des professionnels de la médiation immobilière. Autre élément marquant: il a été révélé qu'à cette date, 11.574 entreprises de médiation immobilière étaient agréées, ce qui témoigne également de l'instabilité de ce marché. En 2025, 2.417 licences ont été accordées et 1.455 ont été annulées.
La professionnalisation comme facteur de compétitivité
La qualification et la compétitivité de la demande, notamment internationale, ont conduit à une professionnalisation accrue, mais non généralisée, de l'activité. Comme dans d'autres secteurs, la croyance dans la capacité à improviser sous pression semble persister. Un terrain fertile pour des formations motivationnelles sans véritable contenu ou centrées uniquement sur les aspects opérationnels.
Des formations systémiques conduisent à des résultats qui ne dépendent ni du talent ni de la chance des consultants les plus performants. Des formations fondées sur un modèle, à l'image de la NAR – National Association of Realtors, combinant autorégulation, formation, vision stratégique, compétences pratiques et connaissances multidisciplinaires en technologie, évaluation des actifs, aspects juridiques et réglementaires, éthique et représentation institutionnelle.
Échelle, productivité et durabilité du secteur
Le marché est composé de petites et moyennes agences locales, d'agences appartenant à des réseaux immobiliers et de grands cabinets de conseil à dimension internationale. En l'absence de registre officiel des conseillers immobiliers, bien que cela semble devenir obligatoire, on estime que le nombre moyen par agence est proche de six. Sachant qu'en 2025, le nombre de transactions immobilières résidentielles s'est élevé à 170.000, cela représenterait en moyenne 14 à 15 transactions annuelles par agence et deux à trois transactions annuelles par conseiller.
Là encore, les chiffres ne concordent pas. La loi de Vilfredo Pareto s'applique-t-elle à ce secteur? Est-ce que 20% des agences réalisent 80% des transactions? Est-ce que les 20% de conseillers immobiliers les plus performants génèrent 80% du chiffre d'affaires des agences?
Dans un marché aussi concurrentiel que celui de la médiation immobilière, les entreprises devront atteindre une taille suffisante pour rendre possible une gestion professionnelle. Une activité réglementée et crédible capable d'attirer les talents et d'instaurer une culture d'apprentissage continu. Une profession valorisée, en adéquation avec le niveau d'exigence des acteurs de l'investissement, du financement, de la gestion et de l'entretien des biens immobiliers, ainsi que des propriétaires et des acquéreurs. Des professionnels prêts à développer de nouvelles compétences et à abandonner celles qui sont devenues obsolètes.
Intermédiation de crédit et gestion des copropriétés: une nouvelle étape de la réglementation
Dans la chaîne de valeur de l'immobilier, la gestion des copropriétés et l'intermédiation de crédit se professionnalisent sous l'effet du renforcement de la supervision. Depuis 2018, l'activité d'intermédiation de crédit a doublé et la Banque du Portugal a mis en place de nouvelles règles afin de combler le vide réglementaire.
L'activité des «intermédiaires de crédit» et des «gestionnaires de crédit» ne se limite pas à la prospection de clients et à la transmission de leurs coordonnées aux établissements financiers. La collecte de toute la documentation nécessaire ainsi que la préqualification sont déterminantes pour le succès des opérations de financement. La numérisation constitue un facteur essentiel: en accélérant les processus et en garantissant la transparence, elle améliore l'expérience client.
Dans l'intermédiation de crédit, le succès dépendra également de la qualification des professionnels, soutenus par des technologies performantes. L'intermédiation de crédit est déterminante dans la concrétisation de la majorité des transactions immobilières.
Un nouveau régime juridique visant à réglementer et à professionnaliser l'activité de gestion et d'administration des copropriétés est également en cours de procédure législative.
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