Jorge Garcia, especialista em Imobiliário, analisa os recentes desenvolvimentos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário
Regulação, profissionalização e certificação na cadeia de valor do negócio imobiliário!
No passado dia 30 de junho, com a participação de cerca de 700 profissionais do setor da mediação imobiliária, realizou-se a 4.ª edição da Convenção APEMIP IMOCIONATE. Relevante a presença de Fernando Batista, presidente do IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Intervenção que marcou o fim de um longo período de ausência de declarações públicas acerca da reclamada regulação do setor.Ao que parece, estaremos na iminência de o Governo apresentar uma nova lei adaptada às novas realidades deste mercado e que preveja uma maior regulação e capacitação dos profissionais da mediação imobiliária. Outra nota significativa foi a revelação de que, à data, estavam licenciadas 11.574 empresas de mediação imobiliária e da instabilidade deste mercado. Em 2025, foram atribuídas 2.417 licenças e canceladas 1.455.
A profissionalização como fator de competitividade
A qualificação e competitividade da procura, sobretudo internacional, têm conduzido a uma maior, mas não generalizada, profissionalização da atividade. Transversal a outros setores, parece persistir a crença no atributo identitário do desenrascanço sob pressão. Terreno fértil para formações motivacionais sem conteúdo ou focadas na operacionalização.
Formações sistémicas conduzem a resultados não dependentes do talento e da sorte dos consultores mais aptos. Formações assentes num modelo, a exemplo da NAR – National Association of Realtors, que combine autorregulação, formação, visão estratégica, competências práticas e conhecimento multidisciplinar em tecnologia, avaliação de ativos, conhecimentos jurídicos e regulatórios, ética e representação institucional.
Escala, produtividade e sustentabilidade do setor
O mercado é composto por pequenas e médias agências locais, agências integrantes de redes imobiliárias e grandes consultoras de alinhamento internacional. Não existindo registos oficiais de consultores imobiliários, ao que parece irá ser obrigatório, estima-se que o número médio por agência poderá ser próximo de seis. Sendo que, em 2025, o número de transações imobiliárias residenciais se cifrou em 170.000, resultariam, em média, 14 a 15 transações anuais por agência e duas a três transações anuais por consultor.
Também aqui a conta não fecha. Será que, neste negócio, a Lei de Vilfredo Pareto se aplica? Será que 20% das agências representam 80% das transações realizadas? Será que 20% dos consultores imobiliários mais produtivos representam 80% da faturação das agências?
Num mercado altamente competitivo como o da mediação imobiliária, as empresas terão de ganhar escala para que se torne possível a gestão profissional. Uma atividade regulada e credibilizada que atraia talento e introduza uma cultura de aprendizagem contínua. Uma profissão valorizada, condizente com a sofisticação de agentes de investimento, financiamento e gestão e manutenção de imóveis, de proprietários e clientes compradores. Profissionais que estejam preparados para desenvolver novas competências e desconsiderar outras tornadas irrelevantes.
Intermediação de crédito e administração de condomínios: a nova fase da regulação
Na cadeia do imobiliário, a administração de condomínios e a intermediação de crédito estão a profissionalizar-se em função do reforço da supervisão. Desde 2018, a atividade de intermediação de crédito duplicou e o Banco de Portugal tem avançado com novas regras que preenchem o vazio regulatório.
A atividade dos "intermediários de crédito" e "gestores de crédito" não se limita à angariação de clientes e ao reencaminhamento dos contactos para as entidades financeiras. A recolha de toda a documentação necessária e a pré-qualificação são determinantes no sucesso das operações de financiamento. A digitalização é um fator crítico: ao agilizar processos e assegurar transparência, melhora a experiência do cliente.
Na intermediação de crédito, o sucesso também irá depender da qualificação dos profissionais, apoiados em tecnologia eficiente. A intermediação de crédito é determinante na concretização da maioria dos negócios imobiliários.
Em circuito legislativo também se encontra um novo regime jurídico que visa regular e profissionalizar a atividade de gestão e administração de condomínios.
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