Jorge Garcia, spécialiste de l’Immobilier, analyse les développements récents.
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Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de l'immobilier
Au Portugal, pour être réaliste, il faut croire aux miracles!
La phrase attribuée à David Ben-Gourion, l'un des fondateurs de l'État d'Israël, à propos d'Israël, semble s'appliquer au Portugal.
L'accès au logement continue de se dégrader
L'accès au logement est aujourd'hui l'un des principaux facteurs d'inégalités sociales et de tensions distributives au Portugal.
Les performances du secteur immobilier se sont améliorées au premier semestre 2026, confirmant les données de comparaison annuelle publiées par Instituto Nacional de Estatística (INE) pour le premier trimestre. Une croissance soutenue par une hausse des prix de 17,8%, alors que les transactions ont reculé de 8,7%. Moins de familles ont accédé au logement et, dans leur grande majorité, les acheteurs étaient déjà propriétaires.
Au second semestre, la pression sur les prix et la baisse des ventes devraient se poursuivre. En 2026, le marché restera dynamique, tandis que l'accès au logement continuera de se détériorer. La demande continuera de provenir des ménages disposant de revenus compatibles avec la hausse des prix, de ceux pouvant obtenir un crédit immobilier selon des règles plus strictes ou possédant déjà un bien à vendre.
Pour les personnes souhaitant acheter leur premier logement, ainsi que pour la classe moyenne dont les revenus ne correspondent plus aux prix du marché, la barrière à l'entrée sera encore plus importante.
Le problème n'a jamais été de savoir quoi faire
Après des décennies durant lesquelles les politiques publiques du logement ont été absentes ou inefficaces, les décideurs ont finalement placé l'accès au logement au cœur des priorités.
Le logement public reste très limité. Jusqu'à présent, l'État portugais a confié l'accès au logement au crédit bancaire et au marché. Tant que le crédit était facile et peu coûteux et que les acheteurs étaient essentiellement nationaux, le système fonctionnait. Avec la baisse du pouvoir d'achat des familles portugaises et l'arrivée d'acheteurs étrangers disposant d'un pouvoir d'achat supérieur, le marché s'est déséquilibré.
Les études, diagnostics et débats sur les solutions n'ont pas manqué. Par incapacité politique, mais surtout en raison de la résistance au changement des intérêts installés dans l'administration publique, les problèmes ont perduré et se sont aggravés.
En profitant de cette «fenêtre d'opportunité», il est essentiel que les mesures adoptées disposent du temps, de l'ampleur et des conditions d'exécution nécessaires pour produire des résultats. Au Portugal, le problème n'a jamais été de savoir quoi faire. Il a toujours été de le faire.
Une étude récente de Nuno Palma et du prix Nobel d'économie James A. Robinson, Débloquer la croissance du Portugal – Réformes structurelles et défis de la mise en œuvre des politiques économiques, met en évidence le véritable problème portugais: l'incapacité de l'État à agir.
Un État qui ne respecte pas les délais, ne décide pas et n'agit pas. Un modèle institutionnel fondé sur des couches successives de contrôle du risque juridique, où la décision rationnelle est souvent de ne pas décider.
Il ne suffit pas de produire des lois, des stratégies, des plans d'action et des réformes largement médiatisées.
Au Portugal, l'idée d'une compétitivité fondée sur les coûts de production persiste, conduisant à une économie de bas salaires et de faible productivité. Aujourd'hui, la compétitivité économique mondiale dépend de la rapidité de la prise de décision. Les procédures d'autorisation, la réglementation et la fiscalité sont plus que des fonctions de l'État: ce sont des facteurs de compétitivité économique.
Agir est le véritable défi
En revenant à la question de l'accès au logement, de l'offre destinée aux jeunes et à une classe moyenne appauvrie, du déficit estimé à 150.000 logements et des occasions manquées du Plan de relance et de résilience (PRR), il est raisonnable de penser que seule la construction industrialisée et modulaire pourra réellement répondre au problème.
La technologie permet déjà d'imposer des délais contraignants pour les autorisations municipales, une numérisation complète ainsi que l'enregistrement public des décisions d'urbanisme et de leurs bénéficiaires.
Le Code de la construction et la Plateforme nationale unique de l'urbanisme devraient déjà être en place, mais ce n'est toujours pas le cas.
«Le Portugal ne traverse pas une crise soudaine, mais une lente dégradation structurelle. Voilà le véritable problème portugais», auquel il faut faire face avec réalisme, rapidité, courage et détermination.
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