Jorge Garcia, especialista em Imobiliário, analisa os recentes desenvolvimentos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário
Em Portugal, para se ser realista, é preciso acreditar em milagres!
A frase atribuída a David Ben-Gurion, um dos fundadores do Estado judaico, a propósito de Israel, parece aplicar-se a Portugal.
O acesso à habitação continua a agravar-se
O acesso à habitação é hoje um dos principais focos de desigualdade social e conflito distributivo em Portugal.
O desempenho do setor imobiliário terá melhorado os resultados no primeiro semestre de 2026, confirmando-se os dados da comparação homóloga do INE – Instituto Nacional de Estatística, no primeiro trimestre. Um crescimento sustentado por uma subida de preços de 17,8%, quando as transações caíram 8,7%. Menos famílias acederam à habitação e, maioritariamente, compraram as famílias que a ela já acediam.
No segundo semestre, deverá manter-se a pressão sobre os preços e a contração das vendas. Em 2026, o mercado manter-se-á ativo e será agravada a acessibilidade à habitação. A procura continuará a vir de quem tem rendimentos compatíveis com os preços em alta, de quem tiver condições de aceder ao crédito hipotecário com novas regras mais restritivas ou detenha um imóvel para vender.
Para quem procura a primeira habitação, para a classe média com rendimentos desajustados dos preços da oferta, a barreira à entrada será ainda maior.
O problema nunca foi saber o que fazer
Depois de décadas em que as políticas públicas de habitação estiveram ausentes ou se revelaram ineficazes, os decisores colocaram o acesso à habitação na agenda.
A habitação pública é inexpressiva. Até aqui, o Estado português entregou o acesso à habitação ao crédito bancário e ao mercado. Com acesso ao crédito fácil e barato e compradores nacionais, funcionou. Com a degradação do rendimento das famílias portuguesas e a chegada de compradores estrangeiros com maior poder de compra, o mercado desequilibrou-se.
Não faltaram estudos e diagnósticos, discussões infindáveis acerca de fórmulas e caminhos. Por incapacidade política, mas sobretudo por resistência à mudança dos interesses instalados na administração pública, os problemas até aqui subsistiram e agravaram-se.
Aproveitando esta "janela de oportunidade", é decisivo que as medidas entretanto adotadas tenham tempo, escala e condições de execução para produzirem resultados. Em Portugal, o problema nunca foi saber o que fazer. Foi executar.
Um recente estudo de Nuno Palma e do Nobel da Economia James A. Robinson, Desbloquear o Crescimento de Portugal – Reformas Estruturais e Desafios à Implementação de Políticas Económicas, releva o verdadeiro problema português: a incapacidade do Estado de executar.
Um Estado que não cumpre prazos, não decide e não executa. Um modelo institucional baseado em camadas de controlo do risco jurídico, em que a decisão racional é a não decisão.
Não basta produzir legislação, estratégias, planos de ação e as tão propaladas e mediatizadas reformas.
Em Portugal persiste a ideia da competitividade pelos custos de produção, que tem conduzido a uma economia de baixos salários e baixa produtividade. A competitividade económica global de hoje é determinada pela velocidade da tomada de decisões. O licenciamento, a regulação e a fiscalidade são mais do que funções do Estado: são fatores económicos competitivos e de diferenciação.
Executar é o verdadeiro desafio
Regressando ao tema do acesso à habitação, da oferta imobiliária para os mais jovens e para uma classe média empobrecida, da estimativa de um défice habitacional de 150.000 casas e das oportunidades desperdiçadas do PRR – Plano de Recuperação e Resiliência, será razoável pensar que só a construção industrializada e modular poderá atalhar o problema.
Também a tecnologia já permite estabelecer prazos vinculativos para o licenciamento camarário, a digitalização integral e o registo público das decisões urbanísticas e dos seus beneficiários.
O Código da Construção e a Plataforma Urbanística Única Nacional já deviam estar implementados e não estão.
"Portugal não enfrenta uma crise súbita, mas uma degradação estrutural lenta. É este o problema português", que temos de enfrentar com realismo, rapidez, coragem e determinação.
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