Jorge Garcia, especialista en Inmobiliario, analiza los recientes desarrollos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario
¡En Portugal, para ser realista, hay que creer en los milagros!
La frase atribuida a David Ben-Gurión, uno de los fundadores del Estado de Israel, a propósito de Israel, parece aplicarse a Portugal.
El acceso a la vivienda sigue empeorando
El acceso a la vivienda es hoy uno de los principales focos de desigualdad social y conflicto distributivo en Portugal.
El comportamiento del sector inmobiliario mejoró sus resultados durante el primer semestre de 2026, confirmando los datos de comparación interanual publicados por el Instituto Nacional de Estatística (INE) en el primer trimestre. Un crecimiento impulsado por un aumento de los precios del 17,8%, mientras que las transacciones cayeron un 8,7%. Menos familias accedieron a la vivienda y, en su mayoría, compraron aquellas que ya tenían acceso a ella.
Durante el segundo semestre continuará la presión sobre los precios y la contracción de las ventas. En 2026, el mercado seguirá activo y el acceso a la vivienda será aún más difícil. La demanda seguirá procediendo de quienes tengan ingresos compatibles con los precios al alza, de quienes puedan acceder al crédito hipotecario con normas más restrictivas o dispongan de una vivienda para vender.
Para quienes buscan su primera vivienda y para la clase media cuyos ingresos no se ajustan a los precios de la oferta, la barrera de entrada será todavía mayor.
El problema nunca ha sido saber qué hacer
Tras décadas en las que las políticas públicas de vivienda estuvieron ausentes o resultaron ineficaces, los responsables políticos situaron el acceso a la vivienda en la agenda.
La vivienda pública es prácticamente inexistente. Hasta ahora, el Estado portugués dejó el acceso a la vivienda en manos del crédito bancario y del mercado. Mientras existía un acceso fácil y barato al crédito y los compradores eran nacionales, el sistema funcionó. Con el deterioro de los ingresos de las familias portuguesas y la llegada de compradores extranjeros con mayor poder adquisitivo, el mercado se desequilibró.
No han faltado estudios, diagnósticos ni interminables debates sobre fórmulas y soluciones. Por incapacidad política, pero sobre todo por la resistencia al cambio de los intereses instalados en la administración pública, los problemas han persistido y se han agravado.
Aprovechando esta «ventana de oportunidad», es decisivo que las medidas adoptadas dispongan del tiempo, la escala y las condiciones de ejecución necesarias para producir resultados. En Portugal, el problema nunca ha sido saber qué hacer. Ha sido ejecutarlo.
Un reciente estudio de Nuno Palma y del Premio Nobel de Economía James A. Robinson, Desbloquear el crecimiento de Portugal: reformas estructurales y desafíos para la implementación de políticas económicas, pone de manifiesto el verdadero problema portugués: la incapacidad del Estado para ejecutar.
Un Estado que no cumple plazos, no decide y no ejecuta. Un modelo institucional basado en capas de control del riesgo jurídico, en el que la decisión racional es no decidir.
No basta con aprobar legislación, estrategias, planes de acción y las tan anunciadas y mediáticas reformas.
En Portugal persiste la idea de la competitividad basada en los costes de producción, lo que ha conducido a una economía de bajos salarios y baja productividad. La competitividad económica global actual está determinada por la rapidez en la toma de decisiones. Las licencias, la regulación y la fiscalidad son mucho más que funciones del Estado: son factores económicos de competitividad y diferenciación.
Ejecutar es el verdadero desafío
Volviendo al acceso a la vivienda, a la oferta inmobiliaria para los más jóvenes y para una clase media empobrecida, al déficit estimado de 150.000 viviendas y a las oportunidades desaprovechadas del Plan de Recuperación y Resiliencia (PRR), resulta razonable pensar que solo la construcción industrializada y modular podrá afrontar el problema.
La tecnología también permite ya establecer plazos vinculantes para las licencias municipales, la digitalización integral y el registro público de las decisiones urbanísticas y de sus beneficiarios.
El Código de la Construcción y la Plataforma Urbanística Única Nacional ya deberían estar implantados y aún no lo están.
«Portugal no afronta una crisis repentina, sino una degradación estructural lenta. Ese es el problema portugués», al que debemos enfrentarnos con realismo, rapidez, valentía y determinación.
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