Jorge Garcia, spécialiste de l’immobilier, analyse les développements récents.
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Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de l'immobilier
La crise de l’accès au logement, la lenteur de l’État et le darwinisme immobilier
Nous étions une nouvelle fois présents à une édition du SIL – Salon Immobilier du Portugal, où le thème «vedette» était le «built to rent». Dans un environnement identifié par les promoteurs et agents immobiliers présents comme marqué par des «prises de décision plus réfléchies de la part des acheteurs et investisseurs».
Le «built to rent» apporte de nouveaux défis à la promotion immobilière, étant un segment qui attire des investissements immobiliers de long terme non spéculatifs, des opérateurs institutionnels tels que les REITs, les fonds souverains, les compagnies d’assurance et les fonds de pension. Un modèle qui change l’objectif du secteur immobilier: du revenu immédiat provenant de la vente de biens au prix le plus élevé possible, à l’optimisation du rendement sur plusieurs décennies.
Avec des prix d’achat qui restent à des niveaux inabordables pour la majorité de la population, un «Seller’s Market» avec un déficit structurel de l’offre et une demande robuste, la location apparaît comme une réponse aux besoins de logement à prix abordable.
Le marché immobilier en ralentissement
Jusqu’à présent, sur le marché de la vente, les biens bien situés et dont les valeurs de marché étaient adaptées à leur public cible ont connu une absorption rapide. Dans un marché en léger ralentissement, le temps d’absorption tendra à augmenter.
Encore loin d’une situation de «Buyer’s Market», pour des biens similaires mal adaptés à leur cible et surévalués, les acheteurs feront pression sur les négociations et les propriétaires devront soit réduire les prix, soit renoncer à vendre.
Les nouvelles qui nous parviennent d’Italie reflètent déjà une tendance à la baisse des prix. Au Portugal, le marché immobilier commence à montrer des signes de changement, en particulier dans l’ancien, face à la mentalité spéculative de la majorité des petits propriétaires.
Inflation, taux d’intérêt et crédit immobilier
La suspension des chaînes logistiques et énergétiques mondiales, si elle devient une rupture prolongée, conduira les banques centrales à durcir leur politique monétaire.
À une pression accrue sur les coûts de construction et de réhabilitation pourrait s’ajouter une hausse significative des taux Euribor, aggravant les coûts d’accès au crédit immobilier.
Jusqu’à présent, la Banque centrale européenne a fait preuve d’une prudence affirmée quant au caractère durable des tensions inflationnistes et face à la nervosité des marchés financiers.
L’inflation et la hausse des taux d’intérêt dans un contexte de faible croissance économique n’augurent rien de bon. Mais tant que le taux de chômage restera faible, la demande devrait rester dynamique, malgré la pression sur les «taux d’effort des acheteurs».
L’intérêt devrait persister, mais le temps de décision devrait augmenter et révéler une plus grande oscillation entre le «asking price» et la valeur réelle de vente.
Le Portugal et les acheteurs internationaux
Le Portugal conserve un énorme potentiel de croissance dans l’attraction d’acheteurs étrangers dans les segments premium, luxe et ultra-luxe, s’il existe une capacité à produire des produits destinés à ces segments à l’échelle mondiale.
Il reste encore beaucoup à faire dans le domaine de la construction et de la réhabilitation de biens destinés aux acheteurs de ces niches de marché exigeantes. Des investisseurs internationaux recherchent des alternatives aux marchés du Moyen-Orient.
Le darwinisme immobilier
Toujours très commentées ici, les concentrations d’opérations observées sur le marché nord-américain: Anywhere (C21, ERA, Sotheby’s, Coldwell Banker, Corcoran) et Compass, RE/MAX et Real, EXP et NextHome, Zillow et realtor.com, Rocket et Redfin.
En peu de temps, deux des entreprises immobilières les plus numériques des États-Unis ont acheté les «géants» du secteur, une «brokerage» totalement virtuelle a acheté un réseau d’agences immobilières, les portails immobiliers Zillow et realtor.com ont uni leurs forces, et la plus grande plateforme hypothécaire Rocket a acheté le portail immobilier Redfin. C’est le principe du darwinisme immobilier, de la survie des plus forts, où les plus forts sont ceux qui s’adaptent le mieux. Au Portugal, pour l’instant, rien ne change. Mais «l’environnement évolutif» change et, lorsqu’il change, de nombreux opérateurs cessent d’être adaptés et ne survivent pas.
La lenteur de l’État
Quant aux organismes publics dont dépend le secteur immobilier, «tout reste pareil, comme un escargot».
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