Jorge Garcia, especialista en inmobiliario, analiza los recientes desarrollos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario
La crisis de acceso a la vivienda, la lentitud estatal y el darwinismo inmobiliario
Allí estuvimos una vez más en otra edición del SIL – Salón Inmobiliario de Portugal, en la que el tema “estrella” fue el “built to rent”. En un entorno identificado por promotores y mediadores inmobiliarios presentes como de “tomas de decisiones más ponderadas por parte de quienes compran e invierten”.
El “built to rent” trae nuevos desafíos a la promoción inmobiliaria, siendo un segmento que atrae inversión inmobiliaria de largo plazo no especulativa, operadores institucionales como REITs, fondos soberanos, aseguradoras y fondos de pensiones. Un modelo que cambia el objetivo del negocio inmobiliario: del rendimiento inmediato por la venta de inmuebles al precio más alto posible, a la optimización del rendimiento a lo largo de décadas.
Con los precios de compra manteniéndose en niveles inasumibles para la mayoría de la población, un “Seller’s Market” con déficit estructural de oferta y demanda robusta, el alquiler surge como opción para las necesidades de vivienda a precios accesibles.
El mercado inmobiliario en desaceleración
Hasta ahora, en el mercado de compraventa, los inmuebles bien ubicados y con valores de mercado ajustados a su público objetivo tuvieron una rápida absorción. En un mercado en ligera desaceleración, el tiempo de absorción tenderá a aumentar.
Todavía lejos de una situación de “Buyer’s Market”, para inmuebles similares desajustados de su target y sobrevalorados, los compradores presionarán la negociación y los propietarios o reducen precios o dejarán de vender.
Las noticias que nos llegan de Italia ya reflejan una tendencia hacia una bajada de precios. En Portugal, el mercado inmobiliario comienza a presentar señales de cambio, particularmente en la vivienda usada, frente a la mentalidad especulativa de la mayoría de los pequeños propietarios.
Inflación, tipos de interés y crédito hipotecario
La suspensión de las cadenas logísticas y energéticas globales, si se convierte en una ruptura prolongada, llevará a los bancos centrales a endurecer la política monetaria.
A una mayor presión sobre los costes de construcción y rehabilitación podría sumarse una subida significativa de las tasas Euribor, agravando los costes de acceso al crédito hipotecario.
Hasta ahora, el Banco Central Europeo ha demostrado una prudencia firme respecto a la naturaleza duradera de las tensiones inflacionarias y frente al nerviosismo de los mercados financieros.
La inflación y la subida de los tipos de interés en un contexto de bajo crecimiento económico no auguran nada bueno. Pero mientras la tasa de desempleo se mantenga en niveles bajos, la demanda debería mantenerse dinámica, a pesar de la presión sobre las “tasas de esfuerzo de los compradores”.
El interés debería persistir, pero el tiempo de decisión deberá aumentar y revelar una mayor oscilación entre el “asking price” y el valor efectivo de venta.
Portugal y los compradores internacionales
Portugal sigue teniendo un enorme potencial de crecimiento en la captación de compradores extranjeros en los segmentos premium, lujo y ultralujo, si existe capacidad para producir productos orientados a esos segmentos a escala global.
Todavía queda mucho por hacer en el ámbito de la construcción y rehabilitación de inmuebles para compradores de estos exigentes nichos de mercado. Hay inversores internacionales buscando alternativas a los mercados de Oriente Medio.
El darwinismo inmobiliario
Todavía muy comentadas por aquí, las concentraciones de operaciones que se produjeron en el mercado norteamericano: Anywhere (C21, ERA, Sotheby’s, Coldwell Banker, Corcoran) y Compass, RE/MAX y Real, EXP y NextHome, Zillow y realtor.com, Rocket y Redfin.
En un corto espacio de tiempo, dos de las inmobiliarias más digitales de EE. UU. compraron a los “gigantes” del sector, una “brokerage” totalmente virtual compró una red de agencias inmobiliarias, los portales inmobiliarios Zillow y realtor.com unieron esfuerzos, y la mayor plataforma hipotecaria Rocket compró el portal inmobiliario Redfin. Es el principio del darwinismo inmobiliario, de la supervivencia de los más fuertes, donde los más fuertes son los que mejor se adaptan. En Portugal, por ahora nada cambia. Pero el “entorno evolutivo” está cambiando y, cuando cambia, muchos operadores dejan de estar adaptados y no sobreviven.
La lentitud estatal
En cuanto a los organismos públicos de los que depende el sector inmobiliario, “todo sigue igual, como un caracol”.
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