Jorge Garcia, especialista em Imobiliário, analisa os recentes desenvolvimentos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário
A crise de acesso à habitação, a lesma estatal e o darwinismo imobiliário
Lá estivemos em mais uma edição do SIL – Salão Imobiliário de Portugal, em que o tema “estrela” foi o “built to rent”. Num ambiente identificado por promotores e mediadores imobiliários presentes como de “tomadas de decisões mais ponderadas de quem compra e investe”.
O “built to rent” traz novos desafios à promoção imobiliária, sendo um segmento que atrai investimento imobiliário de longo prazo não especulativo, operadores institucionais como REIT’s, fundos soberanos, seguradoras e fundos de pensões. Um modelo que muda o objectivo do negócio imobiliário: do rendimento imediato pela venda de imóveis pelo preço mais alto que conseguir vender, à optimização do rendimento ao longo de décadas.
Com os preços de compra a continuarem em níveis incomportáveis para a maioria da população, “Seller’s Market” com défice estrutural na oferta e procura robusta, o arrendamento surge como opção às necessidades de habitação a preços acessíveis.
O mercado imobiliário em desaceleração
Até aqui, no mercado da venda, imóveis bem localizados e com valores de mercado ajustados ao seu público-alvo tiveram rápida absorção. Num mercado em ligeira desaceleração, o tempo de absorção tenderá a aumentar.
Ainda longe de uma situação “Buyer’s Market”, para imóveis similares desajustados do seu target e sobreavaliados, os compradores irão pressionar negociação e os proprietários ou reduzem preços ou deixarão de vender.
Notícias que nos chegam de Itália já reflectem uma tendência para uma descida de preços. Em Portugal, o mercado imobiliário começa a apresentar sinais de mudança, particularmente no usado, face à mentalidade especulativa da maioria dos pequenos proprietários.
Inflação, juros e crédito à habitação
A suspensão das cadeias logísticas e energéticas globais, se efectivada como ruptura prolongada, levará os bancos centrais a enrijecer a política monetária.
A uma maior pressão sobre os custos de construção e reabilitação poderá juntar-se uma subida significativa das taxas Euribor, agravando os custos do acesso ao Crédito à Habitação.
Até aqui, o Banco Central Europeu tem demonstrado uma assertiva prudência quanto à natureza duradoura das tensões inflacionistas e face ao nervosismo do mercado financeiro.
Inflação e subida das taxas de juro num contexto de crescimento económico em baixa não auguram nada de bom. Mas enquanto a taxa de desemprego se mantiver em níveis baixos, a procura deverá manter-se dinâmica, apesar da pressão sobre as “taxas de esforço dos compradores”. O interesse deverá persistir, mas o tempo de decisão deverá aumentar e revelar uma maior oscilação entre “asking price” e o valor efectivo de venda.
Portugal e os compradores internacionais
O destino Portugal tem ainda um enorme potencial de crescimento na captação de compradores estrangeiros nos segmentos premium, luxo e ultraluxo, se existir capacidade para produzir produtos vocacionados para esses segmentos à escala global.
Há muita coisa ainda por fazer no âmbito da construção e reabilitação de imóveis para compradores nestes exigentes nichos de mercado. Há investidores internacionais à procura de alternativas aos mercados do Médio Oriente.
O darwinismo imobiliário
Ainda por cá muito comentadas, as concentrações de operações que se verificaram no mercado norte-americano: Anywhere (C21, ERA, Sotheby’s, Coldwell Banker, Corcoran) e Compass, RE/MAX e Real, EXP e NextHome, Zillow e realtor.com, Rocket e Redfin.
Num curto espaço de tempo, duas das mais digitais imobiliárias dos EUA compraram as “gigantes” do sector, uma “brokerage” totalmente virtual comprou uma rede de agências imobiliárias, os portais imobiliários Zillow e realtor.com uniram esforços, e a maior plataforma de hipotecas Rocket comprou o portal imobiliário Redfin.
É o princípio do darwinismo imobiliário, da sobrevivência dos mais fortes, em que os mais fortes são os que melhor se adaptam. Em Portugal, para já nada muda. Mas o “ambiente evolutivo” está a mudar e, quando muda, muitos operadores vão deixando de estar adaptados e não sobrevivem.
A lesma estatal
Quanto aos organismos públicos de que depende o imobiliário, “tudo na mesma como a lesma”.
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