Jorge Garcia, spécialiste de l’immobilier, analyse les récents développements.
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Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de l'immobilier
Le Portugal à trois vitesses
Le marché immobilier au Portugal progresse à trois vitesses. La vitesse promise par les décideurs nationaux et locaux, la vitesse plus ou moins rapide à laquelle évoluent les opérateurs selon leurs capacités et compétences, et la vitesse lente de l’administration publique.
Récemment, le gouvernement a approuvé un ensemble de mesures nécessaires, dans le but de tenter de résoudre la grave crise d’accès au logement.
Décalage entre décision et exécution
À des vitesses différentes, les opérateurs de l’écosystème immobilier ont cherché à s’adapter aux contraintes internes et externes qui conditionnent leur activité, tandis que les autorités responsables, notamment du permis de construire, restent dans un état léthargique.
Dans les entités publiques, rien n’a changé, les techniciens continuent à “faire remonter”, les obstacles persistent. Face à de nouveaux défis et contraintes, lorsqu’il faut répondre à la pénurie de logements, l’administration publique continue d’échouer comme si le temps et l’argent des promoteurs immobiliers et des contribuables étaient gratuits.
Coûts invisibles du temps administratif
Durant la longue période qui s’écoule jusqu’à l’obtention d’un permis pour un nouveau programme immobilier, les promoteurs immobiliers supportent des coûts financiers, l’accès au logement abordable est refusé à de futurs résidents, ceux qui le peuvent paient des loyers plus élevés dans d’autres localisations, et les municipalités perdent des recettes fiscales provenant de l’IMI, de l’IRS, entre autres.
Ce sont des coûts facilement quantifiables qui ne sont imputés à personne. Le coût du temps de décision est un coût économique significatif qui, ajouté à d’autres, fait que “les comptes ne tombent pas juste” dans de nombreux projets de logement abordable.
Le respect de normes de construction inadaptées continue également de générer des coûts supplémentaires, la bureaucratie fonctionnant comme un “bouclier protecteur” des responsabilités techniques et politiques.
Bureaucratie, blocages et défis structurels
L’immobilisme a un coût élevé, mais le changement demande beaucoup de travail et provoque des maux de tête lorsqu’il touche aux multiples intérêts corporatifs installés dans les nombreux organismes étatiques.
Lors des récents événements auxquels nous avons participé, les plaintes des opérateurs restent inchangées. Lorsqu’on parle de construire ou réhabiliter pour le logement abordable, de mettre en œuvre des programmes de transition énergétique et de décarbonation des bâtiments, de modernisation de la construction, de numérisation et d’innovation technologique, de la DWD - Directive européenne sur l’eau potable, de la transformation des espaces urbains, nous sommes face à d’énormes défis.
Nous avons un parc immobilier vieillissant avec environ 70 % des bâtiments énergétiquement inefficaces, des réseaux d’eau urbains et domestiques vieillissants, dégradés et parfois contenant des matériaux contaminants, un manque de main-d’œuvre qualifiée et de financements, une complexité réglementaire et des processus de délivrance de permis lents.
Industrialisation de la construction et productivité
Mais la question qui préoccupe le plus à court terme, face aux besoins d’augmenter la productivité et de décarboner, à la pénurie de main-d’œuvre et à la nécessité de réduire les délais de livraison des logements, est l’industrialisation du processus de construction à grande échelle.
Selon de récentes déclarations de Miguel Garcia lors de l’événement “Real Estate Shapers” organisé par “Magazine Imobiliário”, un immeuble de 77 logements pourrait être livré en moins d’un an. La “lourde machine” étatique serait-elle à la hauteur?
Last but not least!
Le 9 juin prochain, l’ADIT – Association pour le Développement Immobilier et Touristique du Brésil célèbre son 20e anniversaire. Ce sera à Maceió, dans l’État de l’Alagoas, là où tout a commencé.
J’ai eu le privilège d’être intervenant lors de la première édition de cet événement lié aux investissements touristiques et immobiliers au Brésil. À sa création, les organisateurs cherchaient l’inspiration à l’étranger. Deux décennies plus tard, c’est au Brésil qu’on peut la trouver, dans ce qui se fait de mieux à l’échelle mondiale.
Merci à Felipe Cavalcanti pour son esprit d’entreprise et pour continuer à être une source d’inspiration.
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