Jorge Garcia, especialista en inmobiliario, analiza los recientes desarrollos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario
Portugal a tres velocidades
El mercado inmobiliario en Portugal continúa a tres velocidades. La velocidad prometida por los decisores nacionales y locales, la velocidad más o menos rápida a la que se mueven los operadores según sus capacidades y competencias, y la velocidad lenta de la Administración Pública.
Recientemente, el gobierno aprobó un conjunto de medidas necesarias, con la intención de intentar resolver la grave crisis de acceso a la vivienda.
Desfase entre decisión y ejecución
A diferentes velocidades, los operadores del ecosistema inmobiliario han intentado adaptarse a las condicionantes internas y externas que afectan a su actividad, mientras que las autoridades responsables, especialmente del licenciamiento, permanecen en un estado letárgico.
En las entidades públicas nada ha cambiado, los técnicos continúan “derivando hacia arriba”, los obstáculos se mantienen. Ante nuevos retos y condicionantes, cuando es necesario responder a la escasez de oferta de vivienda, la Administración Pública sigue fallando como si el tiempo y el dinero de promotores inmobiliarios y contribuyentes fueran gratuitos.
Costes invisibles del tiempo administrativo
Durante el largo período que transcurre hasta la obtención de la licencia de una nueva promoción inmobiliaria, los promotores inmobiliarios tienen costes financieros, el acceso a la vivienda asequible está vedado a futuros residentes, quienes pueden están pagando rentas más altas en otras ubicaciones, y los municipios están dejando de recibir ingresos fiscales provenientes del IMI, IRS, entre otros.
Son costes fácilmente cuantificables que no se imputan a nadie. El coste del tiempo de decisión es un coste económico significativo que, sumado a otros, hace que “las cuentas no cuadren” en muchos proyectos de vivienda asequible.
El cumplimiento de normas constructivas desajustadas sigue generando costes adicionales, funcionando la burocracia como un “escudo protector” de responsabilidades técnicas y políticas.
Burocracia, bloqueos y desafíos estructurales
El inmovilismo tiene un coste elevado, pero el cambio supone mucho trabajo y dolores de cabeza cuando afecta a los múltiples intereses corporativos instalados en los numerosos organismos estatales.
En los recientes eventos en los que hemos participado, las quejas de los operadores se mantienen inalteradas. Cuando se habla de construir o rehabilitar para vivienda asequible, de ejecutar programas de transición energética y descarbonización de los edificios, de modernización de la construcción, de digitalización e innovación tecnológica, de la DWD - Directiva Europea de Agua Potable, de la transformación de los espacios urbanos, estamos ante enormes desafíos.
Tenemos un parque de viviendas envejecido con alrededor del 70 % de los edificios energéticamente ineficientes, redes de agua urbanas y domésticas envejecidas, degradadas y algunas con materiales contaminantes, falta de mano de obra cualificada y de fuentes de financiación, complejidad regulatoria y procesos de licenciamiento lentos.
Industrialización de la construcción y productividad
Pero la cuestión que más preocupa a corto plazo, ante la necesidad de aumentar la productividad y descarbonizar, la escasez de mano de obra y la necesidad de reducir los plazos de entrega de viviendas, es la industrialización del proceso constructivo a escala.
Según recientes declaraciones de Miguel Garcia en el evento “Real Estate Shapers” organizado por “Magazine Imobiliário”, un edificio con 77 viviendas podría entregarse en menos de un año. ¿Estaría la “pesada máquina” estatal a la altura?
Last but not least!
El próximo 9 de junio, la ADIT – Asociación para el Desarrollo Inmobiliario y Turístico de Brasil celebra su 20º aniversario. Será en Maceió, Estado de Alagoas, donde todo comenzó.
Tuve el privilegio de ser ponente en la primera edición de este evento relacionado con inversiones turísticas e inmobiliarias en Brasil. Cuando nació, los organizadores buscaban inspiración en el exterior. Dos décadas después, es en Brasil donde puede encontrarse, en lo mejor que se hace a escala global.
Gracias a Felipe Cavalcanti por su espíritu emprendedor y por seguir siendo una fuente de inspiración.
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