Jorge Garcia, especialista em Imobiliário, analisa os recentes desenvolvimentos.
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Autor: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário
Portugal a três velocidades
O mercado imobiliário em Portugal prossegue a três velocidades. A velocidade prometida pelos decisores nacionais e locais, a velocidade mais ou menos veloz com que se movem os operadores de acordo com as suas capacidades e competências e a velocidade lenta da Administração Pública.
Recentemente o governo aprovou um conjunto de medidas necessárias, com a intenção de procurar solucionar a grave crise de acesso à habitação.
Desfasamento entre decisão e execução
A diferentes velocidades, os operadores do ecossistema imobiliário têm procurado adaptar-se às condicionantes internas e externas que condicionam a sua atividade, enquanto as autoridades responsáveis, nomeadamente pelo licenciamento, prosseguem num estado letárgico.
Nas entidades públicas nada mudou, os técnicos continuam a “despachar para cima”, os entraves mantêm-se. Perante novos reptos e condicionantes, quando é preciso responder à escassez de oferta habitacional, a Administração Pública continua a falhar como se o tempo e o dinheiro de promotores imobiliários e contribuintes fossem de graça.
Custos invisíveis do tempo administrativo
No decorrer do longo período que decorre até ao licenciamento de um novo conjunto habitacional, os promotores imobiliários têm custos financeiros, o acesso à habitação acessível está vedado a futuros residentes, aqueles que podem estão a pagar rendas mais elevadas noutras localizações, as autarquias estão a deixar de receber receitas fiscais provenientes de IMI, IRS entre outras.
São custos facilmente quantificáveis que não são imputados a ninguém. O custo do tempo de decisão é um custo económico significativo que a juntar a outros tem feito com que “a conta não feche” em muitos projetos de habitação acessível.
Também o cumprimento de desajustadas normas legais construtivas continua a gerar custos acrescidos, funcionando a burocracia como “escudo protetor” de responsabilidades técnicas e políticas.
Burocracia, bloqueios e desafios estruturais
O imobilismo tem um custo elevado mas a mudança dá muito trabalho e dores de cabeça quando mexe com os múltiplos interesses corporativos, instalados nos inúmeros organismos estatais.
Nos recentes eventos em que participámos, as queixas dos operadores mantêm-se inalteradas. Quando se fala em construir ou reabilitar para habitação acessível, na execução de programas de transição energética e descarbonização dos edifícios, na modernização da construção, na digitalização e inovação tecnológica, na DWD - Diretiva Europeia de Água Potável, na transformação dos espaços urbanos, estamos perante enormes desafios.
Temos um parque habitacional envelhecido com cerca de 70% dos edifícios energeticamente ineficientes, redes de águas prediais e urbanas envelhecidas, degradadas e algumas com materiais contaminantes, falta de mão de obra qualificada e de fontes de financiamento, complexidade regulatória e processos de licenciamento morosos.
Industrialização da construção e produtividade
Mas a questão que mais preocupa no curto prazo, face às necessidades de aumentar a produtividade e descarbonizar, à escassez de mão de obra, de reduzir os prazos de entrega de unidades habitacionais, é a industrialização do processo construtivo em escala.
Segundo recentes declarações de Miguel Garcia no evento “Real Estate Shapers” organizado pela revista “Magazine Imobiliário”, um prédio com 77 frações poderia ser entregue em menos de um ano. Estaria a “pesada máquina” estatal à altura?
Last but not least!
No próximo dia 9 de Junho, a ADIT – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil celebra o seu 20º aniversário. Será em Maceió, Estado de Alagoas, onde tudo começou.
Tive o privilégio de ser orador na I Edição desse evento relacionado com investimentos turísticos e imobiliários no Brasil. Quando nasceu, os organizadores buscavam inspiração no exterior. Volvidas duas décadas, é no Brasil que a podemos encontrar, no melhor que se faz à escala global.
Obrigado Felipe Cavalcanti pelo empreendedorismo e continuares a ser uma fonte de inspiração.
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