La nouvelle règle concerne les ventes dès 2026
Les personnes ayant vendu leur résidence principale en 2025 sont exclues du nouveau régime d’exonération d’IRS sur les
plus-values, même si elles réinvestissent une partie du montant obtenu dans l’achat d’un bien destiné à la location en 2026.
L’Autorité fiscale (AT) a précisé, dans une décision contraignante, que le nouveau régime s’applique uniquement aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029. La date de la vente est donc déterminante pour savoir si les plus-values peuvent bénéficier de l’exonération fiscale.
Le réinvestissement est soumis à des règles précises
Le nouveau régime permet d’exclure de l’imposition certains gains lorsque le montant obtenu lors de la vente d’un logement est réinvesti dans l’achat d’un bien destiné à la location résidentielle, dans les limites de loyer prévues par la loi.
Le réinvestissement peut être effectué entre les 24 mois précédant la vente et les 36 mois suivant celle-ci. L’intention de réinvestir doit également être indiquée dans la déclaration d’IRS correspondant à l’année de la cession.
Pour conserver cet avantage fiscal, un contrat de location résidentielle doit être conclu dans les limites de loyer prévues par la loi et dans le délai applicable. Le bien acquis grâce au réinvestissement doit également rester sur le marché locatif pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années.
La date de vente détermine l’accès au dispositif
Dans le cas examiné par l’AT, le contribuable avait vendu sa résidence principale en 2025 et souhaitait utiliser une partie du montant reçu en 2026 pour acheter un appartement destiné à la location résidentielle.
Même si le réinvestissement devait intervenir alors que la nouvelle règle était déjà en vigueur, l’AT considère que les plus-values résultent de la cession réalisée en 2025. La date pertinente pour déterminer l’application du régime est donc celle de la vente et non celle du réinvestissement.
Les plus-values de 2025 sont exclues
Le décret-loi n° 97/2026 prévoit que les nouvelles règles prennent effet à partir du 1er janvier 2026 et concernent les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2029.
Ainsi, un logement vendu en 2025 ne peut pas bénéficier de cette exonération fiscale grâce à un réinvestissement ultérieur. L’AT a conclu que, dans ce cas, les plus-values ne remplissent pas les conditions temporelles prévues par le nouveau régime.
Lorsque le réinvestissement n’est que partiel, l’exonération fiscale peut également être proportionnelle au montant effectivement réinvesti, à condition que les autres conditions prévues par le Code de l’IRS soient respectées.
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