La nueva norma solo cubre ventas desde 2026
Quienes vendieron su vivienda habitual en 2025 quedan fuera del nuevo régimen de exención del IRS sobre las
ganancias patrimoniales, aunque reinviertan parte del importe obtenido en la compra de un inmueble para alquilar en 2026.
La Autoridad Tributaria (AT) aclaró, en una resolución vinculante, que el nuevo régimen solo se aplica a las transmisiones realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029. Por ello, la fecha de la venta es determinante para saber si las ganancias patrimoniales pueden beneficiarse de la exención fiscal.
La reinversión tiene requisitos específicos
El nuevo régimen permite excluir de tributación determinadas ganancias cuando el importe obtenido por la venta de una vivienda se reinvierte en la compra de un inmueble destinado al alquiler residencial, dentro de los límites de renta establecidos por ley.
La reinversión puede realizarse entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la venta. La intención de reinvertir también debe indicarse en la declaración del IRS correspondiente al año en que tuvo lugar la transmisión.
Para mantener el beneficio fiscal, debe formalizarse un contrato de alquiler residencial dentro de los límites legales y en el plazo establecido. El inmueble adquirido mediante la reinversión también debe permanecer en el mercado del alquiler durante al menos 36 meses, consecutivos o no, dentro de los primeros cinco años.
La fecha de venta determina el acceso
En el caso analizado por la AT, el contribuyente vendió su vivienda habitual en 2025 y pretendía utilizar parte del importe recibido en 2026 para comprar un apartamento destinado al alquiler residencial.
Aunque la reinversión se realizaría cuando la nueva norma ya estuviera en vigor, la AT considera que las ganancias patrimoniales proceden de la transmisión realizada en 2025. Por tanto, la fecha relevante para determinar la aplicación del régimen es la de la venta y no la fecha en que se realiza la reinversión.
Las ganancias de 2025 quedan excluidas
El Decreto-Ley n.º 97/2026 establece que las nuevas normas entran en vigor el 1 de enero de 2026 y abarcan las transmisiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2029.
Por tanto, una vivienda vendida en 2025 no puede beneficiarse de esta exención fiscal mediante una reinversión posterior. La AT concluyó que, en este caso, las ganancias patrimoniales no cumplen los requisitos temporales establecidos por el nuevo régimen.
Cuando la reinversión es solo parcial, la exención fiscal también puede ser proporcional al importe efectivamente reinvertido, siempre que se cumplan el resto de condiciones previstas en el Código del IRS.
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