Los nuevos Contratos de Inversión para el Alquiler Residencial (CIA) y el Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA) entraron en vigor el 1 de septiembre de 2026, pero siguen a la espera de las órdenes que establezcan los procedimientos y requisitos necesarios para su aplicación.
Los dos programas de vivienda fueron creados por el Gobierno para fomentar la oferta de inmuebles en alquiler, mediante beneficios fiscales y reglas simplificadas. En el caso de los CIA, los contratos pueden tener una duración de hasta 25 años e implican a inversores y al Instituto de la Vivienda y la Rehabilitación Urbana (IHRU). Por su parte, el RSAA establece condiciones para los contratos de alquiler asequible, incluidos plazos mínimos de tres años para residencia permanente y de tres meses para residencia temporal.
Los programas de vivienda esperan las órdenes
Los dos programas de vivienda están en vigor desde septiembre, pero algunas de las reglas necesarias para su aplicación siguen dependiendo de una regulación específica. El Decreto-Ley n.º 97/2026 estableció que las correspondientes órdenes debían aprobarse en un plazo de 30 días desde su publicación, periodo que terminó el 19 de junio.
La regulación deberá definir, entre otros aspectos, los procedimientos y requisitos para la presentación y aprobación de los CIA, así como otras condiciones previstas en el nuevo marco legal.
Qué cambia con los contratos CIA
Los Contratos de Inversión para el Alquiler Residencial permiten establecer acuerdos con el Estado, a través del IHRU, por periodos de hasta 25 años. El régimen contempla beneficios fiscales para las inversiones destinadas al alquiler residencial.
Los proyectos incluidos deben destinar al menos el 70 % de su superficie construida al alquiler residencial. Los alquileres están sujetos a los límites establecidos por el régimen, tomando como referencia el concepto de alquiler moderado. Entre los incentivos previstos se encuentran
exenciones del IMT y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como beneficios en el IMI, de acuerdo con la legislación.
El RSAA simplifica el alquiler asequible
El Régimen Simplificado de Alquiler Asequible pretende facilitar la puesta a disposición de inmuebles para alquilar a precios asequibles. Para beneficiarse del régimen, los contratos deben respetar unos límites máximos de alquiler basados en el 80 % de la mediana de los valores de alquiler por metro cuadrado publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Uno de los cambios previstos afecta a la duración mínima de los contratos. Para residencia permanente, el periodo mínimo es de tres años, mientras que los contratos destinados a residencia temporal tienen una duración mínima de tres meses. El régimen también contempla beneficios fiscales sobre los rendimientos del alquiler que cumplan las condiciones establecidas.
¿Cuándo se conocerán las nuevas reglas?
La aplicación práctica de los programas de vivienda depende de la publicación de las órdenes previstas en el decreto-ley. Por el momento, la información disponible indica que estos textos siguen pendientes, aunque los regímenes ya están en vigor desde el 1 de septiembre de 2026.
Mientras no se publique la regulación, los inversores y propietarios interesados tendrán que esperar a las normas complementarias que permitan poner en práctica los procedimientos previstos para los CIA y el RSAA.
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