Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Los precios de las viviendas se mantienen estables Los datos de Infocasa muestran que los precios de las viviendas han sufrido pocos cambios durante el último mes. La mayoría de los propietarios mantuvo el precio solicitado por sus inmuebles. Entre los apartamentos disponibles, el 91,6 % mantuvo su precio, mientras que el 5,6 % registró una reducción y el 2,8 % un aumento. Para quienes están pensando en comprar una vivienda , los precios varían considerablemente según el tipo de inmueble. Los T0 presentan un precio medio de 264.923 euros, mientras que los T1 tienen un valor medio de 314.540 euros. En los T2, el precio medio se sitúa en 376.592 euros y, en los T3, alcanza los 421.933 euros. Los T4 tienen un precio medio de 529.964 euros, mientras que los T5 alcanzan los 576.101 euros. ¿Cuánto cuesta comprar un apartamento? El precio por metro cuadrado disminuye, por lo general, a medida que aumenta el tamaño de la vivienda. Los T0 presentan el valor más elevado, con una media de 5.433 €/m², seguidos de los T1, con 5.420 €/m². En los T2, el valor medio es de 4.372 €/m² y en los T3 de 3.616 €/m². Los T4 presentan una media de 3.538 €/m², mientras que los T5 se sitúan en 3.301 €/m². En los T6, el valor baja hasta los 2.360 €/m². Estos valores muestran que elegir una vivienda más grande puede suponer un precio total más elevado, pero no siempre significa pagar más por cada metro cuadrado. Lisboa sigue siendo una de las zonas más caras Para quienes buscan una vivienda en Lisboa, los precios siguen estando entre los más elevados del país. Santo António lidera, con un valor medio de 7.727 €/m². La freguesia de Misericórdia ocupa el segundo lugar, con 6.736 €/m², seguida de Estrela, con 6.711 €/m². La ubicación sigue teniendo, por tanto, un peso importante en el precio de una vivienda. Dentro de una misma ciudad, la diferencia de precios entre freguesias puede ser considerable. Hay más viviendas disponibles para elegir A pesar de la estabilidad de los precios, siguen llegando nuevos apartamentos al mercado. Durante el último mes, se pusieron a la venta 8.784 nuevos apartamentos, que permanecieron publicados una media de 9 días. En total, había 64.087 apartamentos disponibles, siendo los T2 el tipo de vivienda con mayor oferta, con 22.512 inmuebles, seguidos de los T3 y T1. La mayoría de las viviendas disponibles son de segunda mano, pero también hay 9.132 apartamentos nuevos y 4.936 inmuebles todavía en construcción. Para quienes buscan comprar una vivienda, la variedad de inmuebles disponibles permite comparar precios, ubicación y tipo de vivienda antes de tomar una decisión.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Los contratos de obras tendrán nuevos límites El Código de Contratos Públicos cambiará a partir del 1 de octubre, con nuevas reglas para simplificar y agilizar los procesos de contratación. Uno de los principales cambios afecta a los límites para elegir procedimientos de contratación simplificados. En los contratos de obras públicas, la consulta previa se aplicará a contratos inferiores a un millón de euros. El procedimiento de adjudicación directa podrá utilizarse en contratos inferiores a 150.000 euros. Actualmente, estos límites son de 150.000 euros para la consulta previa y de 30.000 euros para la adjudicación directa. También aumentarán los límites para la adquisición de bienes y servicios. La consulta previa tendrá un límite de 130.000 euros y la adjudicación directa de 75.000 euros. Los proyectos de ejecución ganan flexibilidad Las nuevas reglas también introducen cambios en la ejecución de las obras. El contratista podrá proponer modificaciones al proyecto de ejecución, siempre que el autor del proyecto esté de acuerdo. Esta posibilidad se aplica únicamente a las partes de la obra que todavía no se hayan ejecutado. Las modificaciones no podrán cambiar la finalidad de la obra, perjudicar su calidad ni comprometer su funcionalidad. Otro cambio afecta al precio base. La entidad adjudicadora podrá definir este valor en la invitación o en los documentos del procedimiento, en lugar de que sea siempre obligatorio. Nuevas reglas refuerzan la ejecución de los contratos El nuevo régimen también establece un plazo de 30 días para que la entidad contratante pública responda a una propuesta de subcontratación presentada por el contratista. Si no hay respuesta durante ese periodo, la propuesta se considerará aceptada. En situaciones de retrasos injustificados o incumplimiento del plan de trabajos, el propietario de la obra también tendrá más competencias. Podrá asumir la posesión administrativa de la obra y de los bienes asociados y continuar los trabajos directamente o a través de terceros. Estas medidas pretenden reducir el impacto de los retrasos y facilitar la finalización de las obras cuando surjan problemas en la ejecución de los contratos. La tecnología y nuevas propuestas llegan a la contratación pública La transformación digital tendrá un papel más relevante en la contratación pública. Las nuevas reglas permiten utilizar sistemas digitales, incluida la inteligencia artificial, en la planificación, preparación y seguimiento de los procedimientos y contratos. El régimen también contempla el principio de «una sola vez», para evitar que las empresas tengan que presentar repetidamente documentos que ya estén disponibles a través de otras entidades. Otra novedad es la posibilidad de que empresas, centros de investigación y particulares presenten proyectos o soluciones a la Administración Pública antes de que se convoque un concurso. La denominada iniciativa espontánea pretende facilitar la presentación de nuevas ideas y soluciones. Las modificaciones del Código de Contratos Públicos entrarán en vigor el 1 de octubre de 2026.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción El municipio quiere triplicar la oferta de vivienda Encontrar una vivienda a un precio compatible con los ingresos de las familias sigue siendo un reto en Oporto. Para ayudar a responder a la demanda, el ayuntamiento está reforzando su apuesta por el alquiler asequible y pretende aumentar significativamente el número de viviendas disponibles bajo este régimen. Actualmente, el municipio ya ha entregado alrededor de 500 viviendas de alquiler asequible. Hasta el final del mandato actual, el Ayuntamiento de Oporto pretende alcanzar las 1.600 viviendas, aumentando así la oferta disponible para las familias que tienen dificultades en el mercado privado de alquiler. Este objetivo implica una importante ampliación de la respuesta habitacional promovida por el municipio, que está buscando nuevas soluciones para aumentar el número de inmuebles incluidos en el régimen de alquiler asequible. Rehabilitación y construcción entre las soluciones La estrategia del ayuntamiento pasa por recurrir a diferentes modelos para crear nuevas oportunidades de alquiler asequible. La rehabilitación de edificios existentes es una de las vías utilizadas, permitiendo recuperar inmuebles y transformarlos en viviendas. Uno de los ejemplos se encuentra en Cedofeita, donde se está rehabilitando un edificio antiguo para crear 25 nuevas viviendas destinadas a este régimen. Además de la recuperación de inmuebles, el municipio también está buscando viviendas entre propietarios privados y desarrollando proyectos a través de Porto Vivo SRU. La construcción de nuevos edificios y las asociaciones con entidades privadas también forman parte de la estrategia para aumentar la oferta. Más vivienda para responder a la demanda La apuesta por el alquiler asequible pretende crear alternativas para quienes no pueden asumir los precios del mercado inmobiliario de Oporto. El aumento de la oferta podría permitir que más familias encuentren una solución habitacional con un alquiler adaptado a sus ingresos. Entre los modelos considerados también se encuentra el concepto de build to rent, basado en la construcción de inmuebles destinados específicamente al alquiler. Esta solución permite integrar nuevos proyectos en la estrategia municipal y diversificar las formas de poner vivienda a disposición. Con varias líneas de actuación, el Ayuntamiento de Oporto pretende acelerar la creación de nuevas viviendas y acercarse al objetivo fijado para 2029. Si se alcanza la meta, el municipio habrá reforzado considerablemente su capacidad para ofrecer viviendas de alquiler asequible en una ciudad donde la demanda sigue siendo elevada.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Un proyecto de 23,7 millones prepara la intervención El Gobierno de Azores ha concluido el proyecto global para renovar las infraestructuras de los 11 núcleos residenciales que forman parte del parque de viviendas del aeropuerto de Santa Maria, en Vila do Porto. La finalización de esta fase permite ahora avanzar con una intervención estimada en 23,7 millones de euros. El proyecto fue desarrollado por PMT – Coordenação e Gestão de Projetos Unipessoal, tras un concurso público promovido por el Ejecutivo regional en 2024. La propuesta fue presentada a los residentes y a las entidades locales y regionales el 4 de septiembre, en Incuba+, en Vila do Porto. La intervención pretende recuperar una zona residencial que ha sufrido diversas limitaciones a lo largo de los años. La inversión se ejecutará previsiblemente por fases, permitiendo adaptar los trabajos a las disponibilidades presupuestarias de la Región. Las obras abarcan varias infraestructuras Los trabajos se llevarán a cabo barrio por barrio e incluyen la renovación o construcción de diferentes infraestructuras esenciales para el funcionamiento de los núcleos residenciales. Entre las intervenciones previstas se encuentran las redes de abastecimiento de agua y saneamiento, las redes eléctricas y de comunicaciones, el alumbrado público, las vías y los espacios destinados al aparcamiento. El proyecto también incluye la recuperación de zonas verdes y de la red viaria. La intervención en el parque de viviendas se coordinará con otro proyecto responsabilidad del Ayuntamiento de Vila do Porto, destinado a mejorar las infraestructuras municipales de abastecimiento de agua y de saneamiento de aguas residuales en la zona del aeropuerto. La coordinación entre ambos proyectos debería permitir dimensionar correctamente las infraestructuras y garantizar la conexión entre las distintas redes, evitando intervenciones descoordinadas en el futuro. La rehabilitación busca poner en valor la zona residencial La recuperación del parque de viviendas forma parte de un proceso más amplio de puesta en valor de la zona del aeropuerto de Santa Maria. El lugar está clasificado como conjunto de interés público desde 2017, lo que implica normas específicas para realizar intervenciones. La situación actual también es consecuencia de años con una intervención limitada en las infraestructuras y los espacios del entorno. En 2013, los terrenos y edificios dejaron de formar parte del dominio público aeroportuario del Estado y pasaron al dominio privado de la Región. Para buscar soluciones a los problemas existentes, en 2022 se creó el Grupo de Trabajo del Lugar del Aeropuerto, que reúne a representantes de la Dirección Regional de Vivienda, la Dirección Regional de Cultura y el Ayuntamiento de Vila do Porto. Con el nuevo proyecto, el parque de viviendas entra en una nueva fase de rehabilitación. La ejecución por fases permitirá recuperar progresivamente los distintos núcleos residenciales y mejorar las condiciones urbanas y de uso de esta zona de la isla.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción La inversión industrial aumenta la presión en Sines Sines atraviesa una etapa de fuerte transformación económica, impulsada por grandes proyectos industriales que podrían representar más de 20.000 millones de euros en inversión privada. El aumento de la actividad empresarial está atrayendo a nuevos trabajadores al municipio y, con ellos, una mayor demanda de vivienda. Ante esta situación, el Gobierno pretende crear un plan específico de inversión pública para acompañar el crecimiento de la región. La estrategia debería abarcar varias áreas esenciales para la población, entre ellas la vivienda, la educación, la sanidad, las guarderías, la educación preescolar y las instalaciones destinadas a las personas mayores. El objetivo es garantizar que el desarrollo económico vaya acompañado de una capacidad adecuada de los servicios públicos. La vivienda adquiere especial importancia en este contexto, ya que el aumento de la demanda ha contribuido a dificultar aún más la disponibilidad de casas en el municipio. El mercado inmobiliario acusa el crecimiento La presión sobre la vivienda ya se refleja en los precios del mercado local. La oferta de alquiler es limitada y los precios dificultan el acceso de las familias a una vivienda en Sines. El crecimiento de la población ayuda a explicar parte de esta situación. Entre 2021 y finales de 2025, el municipio habría aumentado su población en más de un 12 %, lo que equivale a unas 2.000 personas. La evolución demográfica no ha ido acompañada al mismo ritmo por el refuerzo de los servicios públicos. Para el municipio, esta diferencia hace urgente encontrar soluciones para la vivienda, pero también para ámbitos como la sanidad y la educación. La falta de vivienda también puede influir en la percepción de la población sobre los grandes proyectos que están llegando al territorio. El desarrollo económico puede verse como una oportunidad, pero también como un factor adicional de presión sobre el mercado inmobiliario. El Gobierno prepara una respuesta diferente El Ejecutivo considera que la magnitud de las inversiones en Sines justifica una intervención diferente a la aplicada habitualmente en otros municipios. Las características específicas del territorio deberían, por tanto, estar en la base de un plan conjunto con el ayuntamiento. La respuesta debería anticiparse a las necesidades generadas por el crecimiento económico, evitando que la falta de vivienda y de servicios públicos limite la capacidad de atraer a trabajadores y nuevas familias. Además de la vivienda, el refuerzo de las infraestructuras debería incluir centros sanitarios, centros educativos y servicios sociales. Crear unas condiciones adecuadas será clave para acompañar la evolución prevista del municipio. El municipio reclama un mayor retorno de la inversión El ayuntamiento también defiende una mayor participación de las empresas que desarrollan proyectos en Sines en el esfuerzo por crear nuevas respuestas para la población. La idea es vincular la inversión privada a mecanismos que permitan reforzar la capacidad local. Entre las propuestas planteadas se encuentra la revisión de la Ley de Finanzas Locales, con el objetivo de garantizar que el municipio pueda beneficiarse más directamente de la actividad económica generada en su territorio. El municipio también plantea la posibilidad de establecer acuerdos locales con las empresas responsables de las grandes inversiones. Estas soluciones podrían contribuir a financiar nuevas infraestructuras y responder al aumento de la demanda de vivienda. A pesar de estas preocupaciones, el ayuntamiento mantiene una posición favorable a la inversión privada en Sines. La prioridad ahora es garantizar que el crecimiento económico vaya acompañado de vivienda asequible y servicios públicos capaces de responder a las nuevas necesidades.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción La educación superior pierde alumnos tras diez años de subida El número de estudiantes matriculados en la educación superior disminuyó por primera vez después de una década de crecimiento continuo. Los datos del Registro de Alumnos Matriculados y Titulados de Educación Superior (RAIDES) muestran que 447.690 estudiantes cursaban estudios en instituciones portuguesas durante el curso 2025/26. La cifra supone un descenso del 1,8 % respecto a los aproximadamente 456.000 estudiantes registrados el año anterior. A pesar de la caída, la enseñanza pública sigue concentrando a la mayoría de los alumnos, con 355.670 matriculados, mientras que la privada cuenta con 92.010. La evolución rompe una tendencia que se mantenía desde 2014/15. Durante este periodo, el número de estudiantes aumentó tanto en la enseñanza pública como en la privada, con un crecimiento especialmente destacado en esta última. Menos nuevos alumnos presionan las matriculaciones La reducción de los estudiantes matriculados en la educación superior está relacionada con una menor demanda de nuevas titulaciones. En 2025, el número de nuevos alumnos que comenzaron grados o másteres integrados cayó un 10,5 % respecto al año anterior, lo que equivale a 8.678 estudiantes menos. El Concurso Nacional de Acceso a la Educación Superior se vio especialmente afectado. En la primera fase fueron admitidos 43.899 candidatos y se cubrió alrededor del 79 % de las plazas disponibles. El cambio en las normas de acceso fue señalado como uno de los factores que condicionaron la demanda. La reducción de la población joven también empieza a tener un impacto más evidente. La evolución demográfica de Portugal, marcada por décadas de baja natalidad, reduce progresivamente el número de posibles candidatos a la educación superior. Los estudiantes internacionales ganan importancia Los estudiantes internacionales representan, por otro lado, una parte cada vez más relevante de las instituciones portuguesas. En el último curso académico eran más de 72.000, incluidos estudiantes que realizan toda su formación en Portugal y participantes en programas de movilidad. Este crecimiento ha ayudado a universidades y politécnicos a compensar parcialmente la reducción del número de jóvenes portugueses. Para muchas instituciones, atraer estudiantes internacionales se ha convertido en una estrategia importante ante los cambios demográficos del país. Entre los estudiantes matriculados en la educación superior se encuentran alumnos de distintos niveles, desde ciclos técnicos superiores profesionales hasta grados, másteres y doctorados. La recuperación de las admisiones puede frenar la tendencia Los primeros resultados de 2026 apuntan a una recuperación de la demanda. La tasa de ocupación de las plazas del Concurso Nacional de Acceso aumentó hasta aproximadamente el 88 %, con 49.991 nuevos alumnos admitidos, por encima del resultado registrado en la primera fase del año anterior. Esta evolución podría ayudar a limitar el descenso de las matriculaciones en la educación superior, aunque todavía es pronto para determinar si representa un cambio sostenido. El escenario demográfico sigue planteando retos a las instituciones. Su capacidad para atraer nuevos estudiantes, reforzar la oferta formativa y captar alumnos internacionales será cada vez más importante para mantener la dimensión de la educación superior portuguesa.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Sol, mar y libros En este querido mes de agosto vivimos bajo la égida de la bendita trilogía: sol, mar y libros. Lecturas aplazadas de libros publicados por la Academia Portuguesa de Historia, de autores clásicos de la literatura portuguesa y brasileña. También la relectura de los artículos de opinión publicados aquí y en otros medios de comunicación durante las últimas décadas sobre el mercado inmobiliario. El deseo de revisar, con la perspectiva adecuada, lo que hemos ido publicando. Y quizá esa otra trilogía que da sentido a la vida llegue también a completarse. Ya hemos plantado un árbol, tenemos una hija, solo falta un libro. Las largas búsquedas en el archivo, la mayoría en soporte físico, nos llevaron de nuevo a la primera década del siglo XXI. Nos devolvieron al reto de producir contenidos formativos que respondieran a las exigencias de la legislación publicada, el Decreto-Ley nº 211 y la Orden nº 1326 de 2004, y que también pudieran, dentro de las limitaciones de carga horaria de los módulos que nos asignó el CECOA - Centro de Formación para el Comercio y Actividades Afines, contribuir a la formación en otras competencias complementarias y diferenciadoras en el ejercicio de la profesión inmobiliaria. Para producir contenidos de forma eficaz es importante conocer y entender al público objetivo. En este caso, más que un público objetivo teníamos un público potencial: todos aquellos que querían acreditarse para ejercer actividades de intermediación y captación inmobiliaria. Al volver a examinar los Manuales elaborados entonces, algunas de las cualificaciones clave exigidas al profesional inmobiliario durante aquella primera década permanecen intactas. Las competencias técnicas y comerciales que pueden hacerle tener éxito. Conocer el mercado, la dinámica de la oferta y la demanda que determina el «asking price», saber realizar una valoración comparativa de mercado, tener conocimientos sobre financiación bancaria, fiscalidad, trámites legales de compraventa, inversiones, patologías de la construcción y eficiencia energética, urbanismo. En el ámbito de las competencias comerciales, la gran mayoría de la oferta formativa estaba y sigue estando centrada en esta vertiente: prospección, cualificación del cliente, negociación, gestión de objeciones y cierre. Es importante que los recién llegados obtengan resultados a corto plazo. De la intermediación a la consultoría inmobiliaria Lo que distingue la intermediación inmobiliaria del pasado de la consultoría inmobiliaria son las competencias relacionales, estratégicas y digitales que algunas empresas y comerciales todavía no han incorporado. Se declaran consultores, pero siguen comportándose como comerciales. Continúan presentando inmuebles con el objetivo de acortar el ciclo de venta y cerrar operaciones a corto plazo, sin tener en cuenta la construcción de una relación a largo plazo con sus clientes. Seguimos atentamente la trayectoria profesional de consultores inmobiliarios de éxito. Su capacidad para comprender los mercados, analizar tendencias y construir discretamente relaciones que resistan el paso del tiempo. Carreras dedicadas a comprender los ciclos del mercado y las estrategias de inversión. La tecnología ha democratizado el acceso a la información. Un consultor inmobiliario tiene la capacidad de transformar la información en decisiones. Es en la combinación de datos, tecnología y relaciones humanas donde crea valor al asesorar a sus clientes para que tomen mejores decisiones. La Inteligencia Artificial en el sector inmobiliario Sigue siendo deprimente la banalidad, vulgaridad y los «lugares comunes» de la Comunicación y el Marketing de algunas agencias inmobiliarias y vendedores de viviendas cuando recurren a la IA. Siguiendo los pasos de otras marcas, KW – Keller Williams Realty también ha anunciado el desarrollo de su propia Inteligencia Artificial (Claude IA + Notion IA), integrada en su modelo de negocio. En términos generales, no debemos pensar que la IA, la automatización o los nuevos softwares van a solucionar las debilidades estratégicas. La IA está transformando el sector inmobiliario. ¿Están amenazadas las agencias físicas y los consultores inmobiliarios? La IA puede llegar a reducir el tamaño de los espacios físicos y la necesidad de algunas tareas presenciales, pero no elimina el valor que aporta la consultoría inmobiliaria. La tecnología aporta eficiencia; los consultores, confianza y asesoramiento en la toma de decisiones. Una despedida Desde EE. UU. también llegó la noticia del fallecimiento de Gail Liniger, cofundadora de RE/MAX en 1973. Marcó a varias generaciones de profesionales inmobiliarios en todo el mundo. Que descanse en paz.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario ¡En Portugal, para ser realista, hay que creer en los milagros! La frase atribuida a David Ben-Gurión, uno de los fundadores del Estado de Israel, a propósito de Israel, parece aplicarse a Portugal. El acceso a la vivienda sigue empeorando El acceso a la vivienda es hoy uno de los principales focos de desigualdad social y conflicto distributivo en Portugal. El comportamiento del sector inmobiliario mejoró sus resultados durante el primer semestre de 2026, confirmando los datos de comparación interanual publicados por el Instituto Nacional de Estatística (INE) en el primer trimestre. Un crecimiento impulsado por un aumento de los precios del 17,8%, mientras que las transacciones cayeron un 8,7%. Menos familias accedieron a la vivienda y, en su mayoría, compraron aquellas que ya tenían acceso a ella. Durante el segundo semestre continuará la presión sobre los precios y la contracción de las ventas. En 2026, el mercado seguirá activo y el acceso a la vivienda será aún más difícil. La demanda seguirá procediendo de quienes tengan ingresos compatibles con los precios al alza, de quienes puedan acceder al crédito hipotecario con normas más restrictivas o dispongan de una vivienda para vender. Para quienes buscan su primera vivienda y para la clase media cuyos ingresos no se ajustan a los precios de la oferta, la barrera de entrada será todavía mayor. El problema nunca ha sido saber qué hacer Tras décadas en las que las políticas públicas de vivienda estuvieron ausentes o resultaron ineficaces, los responsables políticos situaron el acceso a la vivienda en la agenda. La vivienda pública es prácticamente inexistente. Hasta ahora, el Estado portugués dejó el acceso a la vivienda en manos del crédito bancario y del mercado. Mientras existía un acceso fácil y barato al crédito y los compradores eran nacionales, el sistema funcionó. Con el deterioro de los ingresos de las familias portuguesas y la llegada de compradores extranjeros con mayor poder adquisitivo, el mercado se desequilibró. No han faltado estudios, diagnósticos ni interminables debates sobre fórmulas y soluciones. Por incapacidad política, pero sobre todo por la resistencia al cambio de los intereses instalados en la administración pública, los problemas han persistido y se han agravado. Aprovechando esta «ventana de oportunidad», es decisivo que las medidas adoptadas dispongan del tiempo, la escala y las condiciones de ejecución necesarias para producir resultados. En Portugal, el problema nunca ha sido saber qué hacer. Ha sido ejecutarlo. Un reciente estudio de Nuno Palma y del Premio Nobel de Economía James A. Robinson, Desbloquear el crecimiento de Portugal: reformas estructurales y desafíos para la implementación de políticas económicas, pone de manifiesto el verdadero problema portugués: la incapacidad del Estado para ejecutar. Un Estado que no cumple plazos, no decide y no ejecuta. Un modelo institucional basado en capas de control del riesgo jurídico, en el que la decisión racional es no decidir. No basta con aprobar legislación, estrategias, planes de acción y las tan anunciadas y mediáticas reformas. En Portugal persiste la idea de la competitividad basada en los costes de producción, lo que ha conducido a una economía de bajos salarios y baja productividad. La competitividad económica global actual está determinada por la rapidez en la toma de decisiones. Las licencias, la regulación y la fiscalidad son mucho más que funciones del Estado: son factores económicos de competitividad y diferenciación. Ejecutar es el verdadero desafío Volviendo al acceso a la vivienda, a la oferta inmobiliaria para los más jóvenes y para una clase media empobrecida, al déficit estimado de 150.000 viviendas y a las oportunidades desaprovechadas del Plan de Recuperación y Resiliencia (PRR), resulta razonable pensar que solo la construcción industrializada y modular podrá afrontar el problema. La tecnología también permite ya establecer plazos vinculantes para las licencias municipales, la digitalización integral y el registro público de las decisiones urbanísticas y de sus beneficiarios. El Código de la Construcción y la Plataforma Urbanística Única Nacional ya deberían estar implantados y aún no lo están. «Portugal no afronta una crisis repentina, sino una degradación estructural lenta. Ese es el problema portugués», al que debemos enfrentarnos con realismo, rapidez, valentía y determinación.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Lisboa refuerza la oferta de vivienda asequible El Ayuntamiento de Lisboa (CML) impulsará la construcción de un nuevo edificio de vivienda asequible junto al Jardim da Estrela. El proyecto contempla la creación de 11 viviendas municipales, contribuyendo a aumentar la oferta de hogares destinados a familias que buscan soluciones residenciales con costes más accesibles. El edificio se construirá en un solar actualmente sin uso, situado en la Rua do Jardim à Estrela, y forma parte del Plan de Intervención en Edificación Dispersa, cuyo objetivo es recuperar espacios urbanos y transformarlos en nuevas oportunidades de vivienda. El nuevo edificio contará con 11 viviendas El futuro edificio tendrá tres plantas e incluirá diferentes tipologías de vivienda para responder a distintas necesidades. Están previstas viviendas T0 y T2, distribuidas entre las diferentes plantas, además de áreas técnicas, trasteros y espacios de apoyo para el funcionamiento del edificio. La obra se adjudicará mediante concurso público, con una inversión base superior a 1,4 millones de euros, más el IVA correspondiente. El plazo previsto para la ejecución de la obra es de 515 días, quedando su finalización sujeta a las distintas fases del proceso de contratación y construcción. Más vivienda para responder a la demanda La construcción de este nuevo edificio de vivienda asequible representa una nueva inversión para ampliar el parque municipal de vivienda en Lisboa. El incremento de la oferta de viviendas sigue siendo una de las principales prioridades para responder a la elevada demanda residencial existente en la ciudad. Además de poner nuevas viviendas a disposición de los ciudadanos, este proyecto contribuirá a recuperar un espacio anteriormente sin uso, favoreciendo la revitalización urbana y un mejor aprovechamiento del patrimonio municipal. Con nuevos proyectos de vivienda asequible, Lisboa busca ampliar las opciones disponibles para los residentes que tienen dificultades para acceder a una vivienda, respondiendo a la necesidad de ofrecer soluciones residenciales más accesibles y adaptadas a la realidad del mercado actual.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Regulación, profesionalización y certificación en la cadena de valor del negocio inmobiliario El pasado 30 de junio, con la participación de cerca de 700 profesionales del sector de la intermediación inmobiliaria, se celebró la 4.ª edición de la Convención APEMIP IMOCIONATE. Fue especialmente relevante la presencia de Fernando Batista, presidente del IMPIC – Instituto de los Mercados Públicos, del Inmobiliario y de la Construcción. Una intervención que marcó el final de un largo periodo sin declaraciones públicas acerca de la tan reclamada regulación del sector. Al parecer, el Gobierno está a punto de presentar una nueva ley adaptada a las nuevas realidades de este mercado y que contemple una mayor regulación y cualificación de los profesionales de la intermediación inmobiliaria. Otro dato significativo fue la revelación de que, en esa fecha, había 11.574 empresas de intermediación inmobiliaria con licencia, reflejo de la inestabilidad de este mercado. En 2025 se concedieron 2.417 licencias y se cancelaron 1.455. La profesionalización como factor de competitividad La cualificación y la competitividad de la demanda, especialmente la internacional, han propiciado una mayor profesionalización de la actividad, aunque todavía no de forma generalizada. Como ocurre en otros sectores, parece persistir la creencia en la capacidad de improvisar bajo presión como rasgo identitario. Un terreno fértil para formaciones motivacionales sin contenido o centradas únicamente en la operativa. Las formaciones sistémicas conducen a resultados que no dependen del talento ni de la suerte de los consultores más capacitados. Formaciones basadas en un modelo, como el de la NAR – National Association of Realtors, que combine autorregulación, formación, visión estratégica, competencias prácticas y conocimientos multidisciplinares en tecnología, valoración de activos, conocimientos jurídicos y regulatorios, ética y representación institucional. Escala, productividad y sostenibilidad del sector El mercado está compuesto por pequeñas y medianas agencias locales, agencias integradas en redes inmobiliarias y grandes consultoras de proyección internacional. Al no existir registros oficiales de consultores inmobiliarios, aunque al parecer será obligatorio en el futuro, se estima que el número medio por agencia podría situarse en torno a seis. Teniendo en cuenta que en 2025 el número de transacciones inmobiliarias residenciales alcanzó las 170.000, ello supondría una media de entre 14 y 15 transacciones anuales por agencia y de dos a tres transacciones anuales por consultor. También aquí las cuentas no salen. ¿Se aplica en este negocio la Ley de Vilfredo Pareto? ¿Representa el 20% de las agencias el 80% de las transacciones realizadas? ¿Genera el 20% de los consultores inmobiliarios más productivos el 80% de la facturación de las agencias? En un mercado tan competitivo como el de la intermediación inmobiliaria, las empresas tendrán que ganar escala para que la gestión profesional sea posible. Una actividad regulada y dotada de credibilidad que atraiga talento e introduzca una cultura de aprendizaje continuo. Una profesión reconocida, acorde con la sofisticación de los agentes de inversión, financiación, gestión y mantenimiento de inmuebles, así como de los propietarios y compradores. Profesionales preparados para desarrollar nuevas competencias y dejar atrás aquellas que hayan perdido relevancia. Intermediación de crédito y administración de comunidades: la nueva etapa de la regulación Dentro de la cadena de valor del sector inmobiliario, la administración de comunidades y la intermediación de crédito se están profesionalizando como consecuencia del refuerzo de la supervisión. Desde 2018, la actividad de intermediación de crédito se ha duplicado y el Banco de Portugal ha ido introduciendo nuevas normas que cubren el vacío regulatorio. La actividad de los intermediarios de crédito y los gestores de crédito no se limita a captar clientes y remitir sus contactos a las entidades financieras. La recopilación de toda la documentación necesaria y la precalificación son determinantes para el éxito de las operaciones de financiación. La digitalización es un factor crítico: al agilizar los procesos y garantizar la transparencia, mejora la experiencia del cliente. En la intermediación de crédito, el éxito también dependerá de la cualificación de los profesionales, apoyados por una tecnología eficiente. La intermediación de crédito es determinante para la materialización de la mayoría de las operaciones inmobiliarias. Asimismo, se encuentra en tramitación legislativa un nuevo régimen jurídico destinado a regular y profesionalizar la actividad de gestión y administración de comunidades de propietarios.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Portugal a tres velocidades El mercado inmobiliario en Portugal continúa a tres velocidades. La velocidad prometida por los decisores nacionales y locales, la velocidad más o menos rápida a la que se mueven los operadores según sus capacidades y competencias, y la velocidad lenta de la Administración Pública. Recientemente, el gobierno aprobó un conjunto de medidas necesarias, con la intención de intentar resolver la grave crisis de acceso a la vivienda. Desfase entre decisión y ejecución A diferentes velocidades, los operadores del ecosistema inmobiliario han intentado adaptarse a las condicionantes internas y externas que afectan a su actividad, mientras que las autoridades responsables, especialmente del licenciamiento, permanecen en un estado letárgico. En las entidades públicas nada ha cambiado, los técnicos continúan “derivando hacia arriba”, los obstáculos se mantienen. Ante nuevos retos y condicionantes, cuando es necesario responder a la escasez de oferta de vivienda, la Administración Pública sigue fallando como si el tiempo y el dinero de promotores inmobiliarios y contribuyentes fueran gratuitos. Costes invisibles del tiempo administrativo Durante el largo período que transcurre hasta la obtención de la licencia de una nueva promoción inmobiliaria, los promotores inmobiliarios tienen costes financieros, el acceso a la vivienda asequible está vedado a futuros residentes, quienes pueden están pagando rentas más altas en otras ubicaciones, y los municipios están dejando de recibir ingresos fiscales provenientes del IMI, IRS, entre otros. Son costes fácilmente cuantificables que no se imputan a nadie. El coste del tiempo de decisión es un coste económico significativo que, sumado a otros, hace que “las cuentas no cuadren” en muchos proyectos de vivienda asequible. El cumplimiento de normas constructivas desajustadas sigue generando costes adicionales, funcionando la burocracia como un “escudo protector” de responsabilidades técnicas y políticas. Burocracia, bloqueos y desafíos estructurales El inmovilismo tiene un coste elevado, pero el cambio supone mucho trabajo y dolores de cabeza cuando afecta a los múltiples intereses corporativos instalados en los numerosos organismos estatales. En los recientes eventos en los que hemos participado, las quejas de los operadores se mantienen inalteradas. Cuando se habla de construir o rehabilitar para vivienda asequible, de ejecutar programas de transición energética y descarbonización de los edificios, de modernización de la construcción, de digitalización e innovación tecnológica, de la DWD - Directiva Europea de Agua Potable, de la transformación de los espacios urbanos, estamos ante enormes desafíos. Tenemos un parque de viviendas envejecido con alrededor del 70 % de los edificios energéticamente ineficientes, redes de agua urbanas y domésticas envejecidas, degradadas y algunas con materiales contaminantes, falta de mano de obra cualificada y de fuentes de financiación, complejidad regulatoria y procesos de licenciamiento lentos. Industrialización de la construcción y productividad Pero la cuestión que más preocupa a corto plazo, ante la necesidad de aumentar la productividad y descarbonizar, la escasez de mano de obra y la necesidad de reducir los plazos de entrega de viviendas, es la industrialización del proceso constructivo a escala. Según recientes declaraciones de Miguel Garcia en el evento “Real Estate Shapers” organizado por “Magazine Imobiliário”, un edificio con 77 viviendas podría entregarse en menos de un año. ¿Estaría la “pesada máquina” estatal a la altura? Last but not least! El próximo 9 de junio, la ADIT – Asociación para el Desarrollo Inmobiliario y Turístico de Brasil celebra su 20º aniversario. Será en Maceió, Estado de Alagoas, donde todo comenzó. Tuve el privilegio de ser ponente en la primera edición de este evento relacionado con inversiones turísticas e inmobiliarias en Brasil. Cuando nació, los organizadores buscaban inspiración en el exterior. Dos décadas después, es en Brasil donde puede encontrarse, en lo mejor que se hace a escala global. Gracias a Felipe Cavalcanti por su espíritu emprendedor y por seguir siendo una fuente de inspiración.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Qué es el Porta 65 Jóvenes El Porta 65 Jóvenes es un programa público de apoyo al alquiler destinado a jóvenes entre 18 y 35 años. En el caso de pareja, puedes solicitarlo siempre que uno de los miembros tenga hasta 37 años y el otro no supere los 35 años, cumpliendo las reglas del programa. Esta ayuda consiste en una contribución mensual al alquiler, calculada en función de la renta del contrato, los ingresos del hogar y el nivel de esfuerzo del alquiler. El programa Porta 65 Jóvenes está gestionado por el IHRU – Instituto de la Vivienda y Rehabilitación Urbana. Las solicitudes se hacen online a través del Portal de la Vivienda y pueden presentarse con o sin contrato de alquiler, aunque en este último caso deberás entregarlo posteriormente dentro del plazo establecido. Cómo funciona el Porta 65 Jóvenes El Porta 65 Jóvenes concede una ayuda económica mensual durante 12 meses, equivalente a un porcentaje del alquiler elegible. Puedes renovarlo cada año hasta un máximo de cinco años, consecutivos o no. Para acceder al Porta 65 Jóvenes debes cumplir: Edad dentro de los límites del programa Contrato de alquiler o promesa de contrato Residencia permanente en la vivienda Esfuerzo de alquiler dentro de los límites establecidos Ingresos del hogar dentro de los límites legales No ser propietario de otra vivienda No tener deudas de ayudas anteriores del programa El contrato debe tener una duración mínima de 12 meses o ser renovable. La vivienda debe adaptarse al tamaño del hogar según las tipologías del programa. El cálculo de la ayuda se basa en el menor valor entre el alquiler real y el alquiler máximo de referencia de la zona, aplicando un porcentaje según la puntuación obtenida. Solicitud del Porta 65 Jóvenes Las solicitudes se hacen exclusivamente online en el Portal de la Vivienda. Debes autenticarte con NIF y contraseña de la Agencia Tributaria, Clave Móvil Digital o DNI electrónico. Para solicitarlo necesitas: NIF y NISS de todos los miembros del hogar IBAN/NIB para el pago de la ayuda Contrato de alquiler o promesa de contrato Declaración de IRPF o justificantes de ingresos Identificación de los solicitantes Puedes solicitarlo sin contrato, pero tendrás que subirlo posteriormente dentro del plazo legal. Tras la solicitud, el proceso se analiza en unos 45 días. Los resultados se publican en el Portal de la Vivienda y, si es aprobado, recibirás la ayuda por transferencia bancaria. Reglas adicionales del Porta 65 Jóvenes El programa establece límites de renta por zona y criterios de tipología de vivienda según el número de personas del hogar. Puede haber incrementos en zonas históricas, familias monoparentales o hogares con dependientes o personas con discapacidad. El importe final depende de la puntuación, que combina ingresos, esfuerzo económico y condiciones de la vivienda. El sistema se revisa periódicamente según la normativa vigente del IHRU.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Nuevo modelo refuerza las becas en la educación superior El Gobierno va a reforzar el sistema de becas en la educación superior, con un aumento del 53 % en la financiación de la acción social. Con este nuevo modelo de becas, el importe medio anual debería subir hasta unos 2.660 euros, reflejando una actualización profunda en el cálculo de las becas. El objetivo es hacer que las becas se ajusten mejor al coste real de estudiar, garantizando una mayor cobertura de los gastos de los estudiantes. Las becas pasan así a recalcularse según criterios más detallados, incluido el coste de vida por municipio. Cómo se calcularán las nuevas becas El nuevo modelo de becas tiene en cuenta el coste medio de estudiar en la educación superior, incluyendo matrícula, alimentación, transporte y alojamiento. La diferencia entre este coste y la capacidad financiera del hogar determina el importe de la beca. Con este sistema, las becas se vuelven más progresivas y adaptadas a la realidad de cada estudiante. El Gobierno estima que el importe medio de las becas pasará de 1.734 a 2.660 euros anuales, un aumento significativo del apoyo a través de las becas. El importe mínimo de las becas se mantiene en 872 euros, mientras que la beca máxima se asignará a estudiantes en situación de mayor vulnerabilidad, reforzando el papel de las becas como herramienta de equidad. Impacto de las becas y régimen transitorio El nuevo sistema de becas entrará en vigor en el curso académico 2026/2027, con un régimen transitorio para garantizar que ningún estudiante pierda apoyo. Las becas actuales se mantendrán hasta el final del curso siempre que sean más favorables. El refuerzo de las becas representa una inversión importante en la acción social, con impacto directo en alrededor de 83.000 estudiantes. En algunos casos, las becas pueden alcanzar más de 7.000 euros anuales, especialmente para estudiantes desplazados. Las becas también continúan incluyendo apoyo para alojamiento, con prioridad en residencias públicas y compensaciones adicionales cuando no hay plaza. El nuevo modelo refuerza así el papel de las becas en la reducción de las desigualdades en el acceso a la educación superior.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Vivienda pública y alquileres en Lisboa Más del 60% de los alquileres municipales en Lisboa están por debajo de los 100 euros, en un universo de más de 21.000 contratos de vivienda. Según datos de Gebalis, el 63% de los alquileres municipales están por debajo de los 100 euros y alrededor del 30% no superan los 25 euros, evidenciando el peso de la vivienda pública en la ciudad. El concejal de Vivienda y Urbanismo, Vasco Moreira Rato, subrayó que estos valores demuestran la importancia de la vivienda pública, defendiendo que la estructura de los alquileres municipales refleja la capacidad financiera de las familias que viven en vivienda municipal. La vivienda pública en Lisboa representa alrededor del 10% de la población residente. Oferta pública y papel de los promotores privados en la vivienda El responsable municipal destacó que la vivienda pública desempeña un papel esencial en la respuesta a la crisis de la vivienda, pero rechazó que sea la única solución. La estrategia del ayuntamiento pasa por articular vivienda pública, vivienda asequible y promoción privada, reforzando la oferta total de vivienda en Lisboa. El concejal señaló además que el ayuntamiento ha estado trabajando con promotores privados, sobre todo a través de procesos de licenciamiento y proyectos con componentes de vivienda asequible. En el caso de una urbanización en Olivais, se mencionó la posibilidad de que el promotor ceda vivienda asequible al municipio, en lugar de otros equipamientos. Alquiler asequible y nuevos modelos de vivienda La vivienda municipal sigue complementándose con programas como el alquiler asequible, que buscan responder a diferentes perfiles de ingresos. El municipio considera que no todas las necesidades de vivienda pueden resolverse únicamente con vivienda pública, siendo necesaria una combinación de soluciones. Vasco Moreira Rato defendió que la crisis de la vivienda no tiene una única solución, destacando que el contexto económico y social está en constante cambio. En este sentido, el municipio de Lisboa busca desarrollar alianzas con promotores privados para aumentar la oferta de vivienda, reconociendo que el ayuntamiento no dispone por sí solo de todos los recursos necesarios. El concejal también subrayó que “todos serán pocos” para afrontar el reto de la vivienda en Lisboa, defendiendo la cooperación entre el sector público y privado como elemento esencial para responder a la creciente demanda.