Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction Le logement prend une place croissante dans les plans européens Le Portugal figure parmi les États membres de l’Union européenne qui ont accordé une importance particulière au logement dans leurs plans de relance et de résilience (PRR). Environ un dixième des fonds alloués au pays a été consacré à ce secteur afin de répondre au manque de logements abordables . Toutefois, la poursuite de ces investissements suscite des inquiétudes, puisque les versements européens liés au programme doivent prendre fin en 2026. L’accès au logement reste un défi dans toute l’Europe. La pénurie de logements touche une part importante de la population, tandis que des millions de personnes rencontrent des difficultés à trouver un hébergement adapté. La nécessité d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments et de les adapter aux températures extrêmes accentue la pression sur les politiques publiques. La fin du PRR soulève des questions sur le financement L’achèvement du PRR remet en question la capacité à maintenir certains projets de logement en cours. Les régions et les municipalités pourraient devoir trouver de nouvelles sources de financement pour poursuivre les mesures engagées, dans un secteur qui nécessite des investissements sur plusieurs années. La baisse prévue des aides européennes renforce cette incertitude. Le Portugal devrait recevoir moins de financements en 2027 qu’en 2026, ce qui rend particulièrement importantes les négociations sur le prochain cadre financier pluriannuel, couvrant la période 2028-2034. Les futurs investissements européens pourraient jouer un rôle déterminant dans la poursuite des réponses à la crise du logement. Les défis nationaux dépassent la construction de logements Malgré ces difficultés, le rapport relève des évolutions positives au Portugal. La région Nord a gagné plus de 187 000 habitants entre 2021 et 2025, tandis que des projets menés à Matosinhos et à Lisbonne sont présentés comme des exemples d’innovation et d’aménagement du territoire. Parmi les initiatives citées figurent une communauté d’énergie renouvelable regroupant dix municipalités du Nord et le plan général de drainage de Lisbonne, dont l’investissement est estimé à 250 millions d’euros. Le logement reste néanmoins l’un des principaux défis du pays. Le vieillissement de la population, la pression sur les services publics et les difficultés à trouver des logements à des prix abordables rendent indispensables des politiques à long terme. Un financement stable sera essentiel pour poursuivre les projets et améliorer l’accès au logement au Portugal.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction Les travaux municipaux restent loin de l’objectif La rénovation du parc de logements municipaux de Lisbonne se poursuit, mais elle est encore loin de couvrir tous les logements recensés pour intervention. Sur les 14 383 logements identifiés par la municipalité, 7 201 ont déjà été rénovés, pour un investissement éligible d’environ 299 millions d’euros. Le programme dispose d’un budget global de 800 millions d’euros jusqu’en 2028, destiné à soutenir l’amélioration et la création de logements municipaux. Malgré les travaux réalisés, le nombre de logements rénovés représente environ la moitié de l’objectif initial. L’ampleur des interventions nécessaires continue de peser sur les ressources disponibles et sur la capacité à mener les projets à bien. Des milliers de logements exclus du financement Des demandes de financement ont été déposées pour 10 789 logements recensés, soit environ 75 % du total prévu. Toutefois, près de 3 600 logements n’avaient fait l’objet d’aucune demande ou n’avaient pas obtenu de validation à la fin du mois de juin. Ils ont donc été exclus du financement associé au Plan de relance et de résilience (PRR). La municipalité de Lisbonne compte plus de 3 500 logements en phase de conception ou de rénovation. Pour faire avancer ces projets, elle mobilise différentes sources de financement, notamment le programme 1.º Direito, les fonds du PRR et les ressources propres de la municipalité. Les livraisons de logements en deçà des attentes Le nombre de logements municipaux attribués reste inférieur aux niveaux enregistrés les années précédentes. En 2026, 253 logements ont été livrés dans le cadre des programmes municipaux, soit moins que la moyenne annuelle de 687 logements attribués au cours des deux mandats du maire actuel de Lisbonne. Le programme De Volta ao Bairro, destiné aux jeunes de 35 ans ou moins, prévoit également de mettre seulement 63 logements à disposition cette année, contre 120 initialement prévus pour 2026. Ces chiffres mettent en évidence les difficultés rencontrées par Lisbonne pour proposer des logements municipaux. Pour répondre aux besoins de la population, il faudra accélérer l’achèvement des travaux en cours et concrétiser les projets prévus, tout en tirant parti des dispositifs de financement disponibles.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction La baisse de la TVA pourrait ne pas stimuler la construction L’Association pour le logement et le développement au Portugal (AHDPP) considère que le projet de budget de l’État pour 2027 ne contient pas de mesures susceptibles d’accélérer significativement la construction de logements. L’association s’interroge sur l’efficacité de la baisse de la TVA sur la construction, passée de 23 % à 6 % en juillet, alors que les prévisions officielles indiquent un impact budgétaire nul en pourcentage du produit intérieur brut (PIB). Selon l’association, l’État prévoit une perte de recettes fiscales de 94 millions d’euros en 2027 liée à la TVA réduite sur la construction. L’AHDPP estime que ce montant couvrirait environ 550 millions d’euros de travaux et considère que cette incitation est insuffisante au regard des besoins du marché immobilier résidentiel. Les avantages fiscaux favorisent davantage la location L’association compare ce montant aux 209 millions d’euros prévus pour la réduction de l’impôt sur le revenu accordée aux propriétaires pratiquant des loyers modérés. Selon son analyse, cette différence témoigne d’un effort fiscal plus important en faveur de la location que de la construction de nouveaux logements. L’AHDPP alerte également sur le ralentissement de l’investissement. Les prévisions indiquent que la croissance de l’investissement total devrait passer de 5,7 % en 2026 à 2 % en 2027. L’association estime que le projet de budget reste trop dépendant du crédit, des garanties et du patrimoine public, sans stratégie suffisamment ambitieuse pour accroître l’offre de logements. L’association s’interroge sur les objectifs et les financements jusqu’en 2030 La continuité des aides après la fin du Plan de relance et de résilience (PRR) constitue une autre source d’inquiétude, alors que plusieurs projets du programme 1.º Direito approchent de leur phase finale. Le gouvernement prévoit de mettre à disposition 59 000 logements publics d’ici 2030 et de soutenir 12 000 logements locatifs abordables grâce à une ligne de financement de 1,34 milliard d’euros de la Banque européenne d’investissement. Pour l’AHDPP, il est nécessaire de clarifier l’articulation entre les différentes sources de financement, les objectifs et les calendriers annoncés afin de garantir l’avancement des projets dans les délais prévus. Les propositions portent sur le foncier public et le contrôle Dans le cadre des discussions sur le budget 2027, l’association défend le maintien pendant au moins trois à cinq ans des incitations accordées aux entreprises qui mettent des logements à disposition de leurs salariés. Elle propose également de concéder des terrains et des biens immobiliers publics par le biais du droit de superficie, plutôt que de les vendre, afin de garantir des loyers abordables à long terme tout en maintenant le foncier dans le domaine public. Parmi les autres mesures proposées figurent des rapports trimestriels au Parlement sur l’avancement de l’objectif de 59 000 logements, un soutien technique aux collectivités locales et un traitement prioritaire des projets de logements à prix abordables. L’association préconise également la publication annuelle des délais moyens d’autorisation d’urbanisme dans chaque commune afin de suivre l’évolution des procédures et de repérer les obstacles à la construction.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction De nouvelles mesures pour accélérer la construction Le gouvernement prépare un accord-cadre destiné à faciliter le recours à des entreprises spécialisées dans la construction modulaire, ainsi qu’une plateforme numérique permettant de regrouper les besoins en logements de plusieurs municipalités. Cette stratégie vise à accélérer la réalisation des projets, à surmonter les limites techniques des collectivités locales et à renforcer la capacité de réponse du secteur. Le nouveau dispositif devrait permettre aux municipalités de faire appel à des entreprises préalablement qualifiées, simplifiant ainsi les procédures de passation des marchés. L’initiative cherche également à réduire les écarts entre les collectivités dans la réalisation de projets de logements, une difficulté constatée lors de la mise en œuvre du Plan de relance et de résilience (PRR). Regrouper les projets pour construire davantage de logements La plateforme en cours de développement devrait permettre d’identifier les besoins des municipalités et de regrouper des projets de petite envergure. Il sera ainsi possible de créer des opérations de plus grande ampleur, susceptibles d’attirer des investissements et des entreprises de construction industrialisée. Cette mesure intervient dans un contexte de déficit de logements estimé à environ 300 000 unités au Portugal, dont près de la moitié correspondrait à des besoins en logements publics. Une meilleure coordination entre les municipalités pourrait favoriser une utilisation plus efficace des ressources disponibles et accélérer la réponse à la demande. La construction modulaire pour surmonter certaines contraintes L’industrialisation de la construction est considérée comme une solution pour accroître la productivité et faire face au manque de main-d’œuvre. La fabrication de composants hors chantier permet d’améliorer la planification, de réduire les déchets et de rendre les processus de construction plus efficaces. La mise en œuvre de cette approche nécessite toutefois des capacités de production, une coordination entre les différents acteurs et des projets suffisamment importants pour justifier l’investissement. Le regroupement des besoins en logements pourrait créer des conditions plus favorables à l’adoption de ces solutions. Le bois est également présenté comme un matériau prometteur pour des systèmes constructifs démontables, permettant de réutiliser et de recycler les composants tout au long du cycle de vie des bâtiments. Le gouvernement prépare une révision des règles La stratégie prévoit des modifications du cadre réglementaire de la construction, notamment la révision du Règlement général des bâtiments urbains, en vigueur depuis 1951, ainsi que l’élaboration d’un Code de la construction. L’objectif est de supprimer les incompatibilités et les redondances qui compliquent l’adoption de nouvelles méthodes de construction. Un plan d’action visant à promouvoir l’utilisation d’outils numériques dans la conception, la construction et la gestion des bâtiments est également à l’étude dans le cadre de la stratégie nationale BIM. Aucun calendrier n’a encore été annoncé pour la mise en service de l’accord-cadre et de la plateforme. La mise en œuvre de ces mesures sera déterminante pour évaluer leur impact sur la construction de nouveaux logements.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction Plus de logements malgré moins de projets La construction de logements a montré des signes de croissance au cours des sept premiers mois de 2026. Bien que moins de projets aient été autorisés qu’au cours de la même période de 2025, le nombre de logements autorisés a augmenté, selon l’AICCOPN. Entre janvier et juillet, 11 441 projets résidentiels ont été autorisés, soit une baisse de 7,7 % sur un an. À l’inverse, le nombre de logements autorisés a atteint 25 854 unités, ce qui représente une hausse de 4,5 %. Ces chiffres témoignent ainsi d’une taille moyenne plus importante des projets approuvés. L’aire métropolitaine de Lisbonne s’est distinguée en matière d’autorisation de nouveaux logements. Au cours des 12 mois terminés en juillet, 5 727 logements ont été autorisés dans le cadre de constructions neuves, soit 6 % de plus que les 5 394 enregistrés sur la même période de l’année précédente. Parmi ces logements, 35 % sont des T2 et 32 % des T3. Les logements T0 et T1 représentent 17 % du total, tandis que les T4 et les logements de taille supérieure représentent les 16 % restants. Le crédit immobilier suit la tendance Le marché du crédit immobilier a également enregistré une évolution positive jusqu’en juillet. Les nouveaux financements accordés par les établissements bancaires, hors renégociations, ont atteint 14,509 milliards d’euros depuis le début de l’année. Ce montant représente une croissance de 11,3 % sur un an et accompagne la dynamique observée dans la construction résidentielle. Parallèlement, l’évaluation bancaire des logements a progressé de 15,2 % par rapport à la même période de 2025. Le ciment soutient l’activité de construction Les données relatives à la consommation de matériaux suivent également cette tendance. Jusqu’en juillet, 2,505 millions de tonnes de ciment ont été consommées au Portugal, soit 6 % de plus qu’au cours de la même période de l’année précédente. En matière d’évaluation bancaire, les appartements ont enregistré une hausse de 16,5 %, contre 13,6 % pour les maisons. Dans l’ensemble, les indicateurs publiés par l’AICCOPN montrent que l’activité résidentielle continue de progresser, malgré la baisse du nombre de projets autorisés.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction Un seul emprunteur peut devoir payer la mensualité entière Lorsque deux personnes contractent un crédit immobilier en tant qu’emprunteurs, la responsabilité solidaire est fréquente. Dans ce cas, chacun peut être tenu de rembourser la totalité de la dette envers l’établissement financier. Ainsi, si l’un des titulaires cesse de payer sa part de la mensualité, l’autre peut devoir prendre en charge la totalité du montant afin d’éviter les retards. La manière dont le couple a décidé de répartir les dépenses ne modifie pas, à elle seule, les obligations prévues dans le contrat de crédit. Avant d’acheter un logement ensemble, il est donc important de savoir qui est propriétaire, qui signe le financement et quelles responsabilités sont assumées par chacun. Une séparation ne modifie pas automatiquement le contrat Une séparation ou un divorce ne supprime pas non plus les responsabilités liées au crédit immobilier. Même si l’un des titulaires cesse de vivre dans le logement, il reste lié au prêt tant que le contrat n’a pas été modifié. Si l’un des partenaires souhaite conserver le logement et prendre seul en charge les mensualités, l’accord de la banque est nécessaire pour modifier le crédit. L’établissement évaluera notamment les revenus, les dépenses et les autres engagements financiers de la personne qui souhaite assumer seule le financement. La modification ne prend effet auprès de la banque qu’une fois formalisée. Jusque-là, les deux titulaires restent soumis aux obligations prévues dans le contrat. Que se passe-t-il en cas de mensualités impayées ? Si l’un des titulaires cesse de payer et que l’autre ne peut pas compenser la différence, les deux peuvent subir des conséquences. Le défaut de paiement peut entraîner des intérêts de retard et d’autres frais, et être également signalé au Centre des responsabilités de crédit. En cas de difficultés financières, il est important de contacter rapidement la banque. Le client peut bénéficier de mécanismes destinés à prévenir ou à régulariser les situations d’impayés. Parmi ceux-ci figure le PERSI, une procédure de négociation visant à trouver des solutions entre le client et l’établissement financier. La banque doit engager cette procédure entre le 31e et le 60e jour suivant l’impayé, même si le client peut également demander à y être intégré. Vendre le logement peut être une solution Lorsque aucun des titulaires ne peut assumer seul le crédit immobilier et qu’aucun accord n’est trouvé pour conserver le logement, sa vente peut constituer une alternative . Le fait que le logement soit hypothéqué n’empêche pas sa vente, mais l’opération doit être coordonnée avec la banque. Il faut connaître le capital restant dû et organiser son remboursement afin de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Si le prix de vente est supérieur au montant restant dû et aux frais associés, la somme restante sera répartie en fonction de la propriété du logement et de la situation juridique existante. Si le prix de vente ne suffit pas à rembourser le financement, il faudra déterminer avec la banque comment régler le montant restant. Pour limiter les risques, les couples qui contractent un crédit immobilier doivent définir à l’avance comment les mensualités seront prises en charge et ce qui se passera si l’un des titulaires ne peut plus payer. Conserver les justificatifs des paiements et contacter la banque dès les premières difficultés peut également éviter que la situation ne s’aggrave.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Renforcer les relations de confiance Renforcer les relations de confiance au sein de la communauté immobilière est une condition nécessaire ! La communauté immobilière s’est adaptée et continue de s’adapter à la complexité des conditions conjoncturelles auxquelles le secteur est confronté. Comme toutes les communautés, elle n’est pas parfaite ni à l’abri des conflits. Nous vivons une période de changements rapides dans les procédures et les habitudes. De nouvelles conditions imposées par les avancées technologiques et l’industrialisation de la chaîne de valeur du secteur immobilier. De nouveaux défis concurrentiels à tous les niveaux de cette chaîne. Mais les Personnes et leurs valeurs éthiques restent indispensables pour établir des relations de confiance entre les acteurs des secteurs de la construction et de l’immobilier, permettant ainsi une culture du partage de l’information et des affaires fondée sur le respect de l’autre et l’intégrité. De nouveaux défis pour l’écosystème immobilier, afin que nous puissions révéler le meilleur de nous-mêmes. Un été de rencontres et de réflexions À l’approche de la fin de la période estivale, alors que nous revenons à des environnements plus ou moins formels, aux règles, comportements et procédures qui régissent nos relations professionnelles, c’est dans une atmosphère informelle et festive que le “Diário Imobiliário” a organisé une nouvelle édition de la “Beach Party Imobiliário”. Une occasion de nous retrouver, de confirmer ou de remettre en question certaines idées reçues, de créer des engagements et des connexions, de favoriser les échanges culturels tout au long de la chaîne de valeur et de mettre à jour nos contacts et nos agendas. Un événement estival qui prolonge les conversations “No Filters”, animées par Fernanda Pedro, directrice de ce journal, qui ont lieu tout au long de l’année. Profitant de l’occasion, lors d’un après-midi ensoleillé qui a suivi, j’ai lu du début à la fin le livre “O Mundo Imobiliário: as histórias incríveis do dia-a-dia de um consultor imobiliário”, compilation d’articles publiés en 2020 et 2021 par Francisco Mota Ferreira dans le “Diário Imobiliário”. Le point de vue d’un ancien journaliste qui, en commençant à travailler dans l’immobilier, a découvert une mine de belles histoires qui méritaient d’être racontées. Les forces et les faiblesses du secteur immobilier décrites avec humour et ironie. Lisbonne et la préservation de l’identité L’été à Lisbonne restera à jamais associé à l’incendie du Chiado qui, il y a 38 ans, a détruit 18 bâtiments historiques du XVIIIe siècle. Un quartier prime de la ville où le bâti a été réhabilité et reconstruit, permettant de préserver une partie du patrimoine commercial. Comme dans d’autres quartiers du Centre historique, le territoire perd progressivement son identité. Sans différenciation concurrentielle sur un marché touristique qui commence à montrer des signes de stagnation de la demande, la destination se banalise, se massifie, perd de son attractivité et se dévalorise. Le programme bien intentionné de la CML, “Lojas com História”, se révèle aujourd’hui peu efficace. Reconnaître n’est pas la même chose que protéger. Il faut une volonté politique pour aller plus loin. Il est nécessaire de protéger les façades et les éléments intérieurs et d’intégrer les établissements commerciaux et associations historiques identitaires dans des zones de conservation urbaine. Des personnes qui laissent un héritage L’immobilier est fait de Personnes. Au moment où il annonce son départ, quiconque évolue dans ce Monde Immobilier depuis près de trois décennies ne pouvait manquer de faire référence à Luís Roquette Pinheiro de Melo. Ceux qui ont travaillé avec lui me disent qu’il laisse un immense héritage d’honnêteté et de connaissances techniques. Comme d’autres, il mérite une page dans le livre des personnalités de référence de la médiation immobilière au Portugal. Il continuera à être une référence pour les générations futures qui font de l’immobilier leur profession. À propos du segment prime, dans lequel il était principalement positionné, je dis souvent que les compétences techniques peuvent s’apprendre. Les principes éthiques, la discrétion, la confidentialité, la sobriété, le “berceau” — soit on les a, soit on ne les a pas. Et Luís Pinheiro de Melo, réunissant toutes ces qualités personnelles, les a associées à une compétence technique d’excellence.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction La réhabilitation saccélère au centre de Coimbra La municipalité de Coimbra a intensifié son travail didentification et de suivi des immeubles dégradés, notamment dans le centre historique de la ville. À la suite des notifications envoyées aux propriétaires, dix bâtiments ont déjà entamé des travaux de reconstruction ou de réhabilitation. La municipalité privilégie une approche progressive, en cherchant à ce que les propriétaires prennent volontairement en charge les interventions nécessaires. Dans plusieurs cas, les immeubles dégradés sont déjà en phase dautorisation, en travaux ou ont de nouveaux propriétaires qui préparent les démarches nécessaires pour lancer leur réhabilitation. La municipalité identifie de nouveaux bâtiments Le recensement réalisé par la municipalité a permis daugmenter le nombre dimmeubles dégradés signalés dans la ville. Outre les bâtiments déjà identifiés, 67 propriétaires supplémentaires ont récemment été notifiés afin de réaliser des interventions sur leurs immeubles respectifs. Au total, 112 immeubles sont désormais identifiés et leurs processus de réhabilitation devraient avancer. Baixa et Baixinha concentrent une grande partie de ces cas, mais le travail concerne également des zones comme lavenue Emídio Navarro et la Praça da República. La municipalité entend poursuivre le suivi des immeubles dégradés et évaluer les solutions adaptées à chaque situation, en tenant compte de létat des bâtiments et de la volonté des propriétaires de réaliser les travaux. Les travaux doffice en dernier recours Lorsque lintervention volontaire na pas lieu, la municipalité peut recourir à des mécanismes contraignants. Cette option est considérée comme un dernier recours et peut impliquer la prise de possession administrative, la réalisation des travaux par la municipalité ou dautres procédures prévues par la loi. Lun des cas déjà suivis concerne un bâtiment situé rue da Fornalhinha, qui sest effondré en décembre 2025. Après avoir pris possession administrative de limmeuble, la municipalité a réalisé les interventions nécessaires. Le bâtiment a ensuite été acquis par le fonds Coimbra Viva. Dautres immeubles dégradés pourraient également faire lobjet de mesures similaires, notamment des procédures dexpropriation pour utilité publique, de vente forcée ou dexécution doffice des travaux. Le logement pourrait bénéficier de la réhabilitation La récupération des immeubles dégradés pourrait également contribuer à augmenter loffre de logements dans le centre de Coimbra. La municipalité dispose elle-même de bâtiments quelle souhaite réhabiliter afin de créer des logements à coûts abordables. La stratégie de réhabilitation cherche ainsi à répondre simultanément à la dégradation du patrimoine urbain et à la nécessité de valoriser les bâtiments inutilisés ou en mauvais état. En plus des immeubles dégradés, la municipalité a identifié 237 bâtiments vacants, cest-à-dire des immeubles qui restent inutilisés pendant une période prolongée. Le suivi de ces bâtiments pourrait ouvrir la voie à de nouvelles interventions et renforcer la revitalisation des quartiers centraux de la ville.
Source: Adobe Stock Auteur: Rédaction Les investissements industriels accentuent la pression à Sines Sines traverse une période de forte transformation économique, portée par de grands projets industriels qui devraient représenter plus de 20 milliards d’euros d’investissements privés. L’augmentation de l’activité économique attire de nouveaux travailleurs dans la commune et, avec eux, une demande accrue de logements. Dans ce contexte, le Gouvernement souhaite mettre en place un plan spécifique d’investissement public pour accompagner la croissance de la région. La stratégie devrait couvrir plusieurs domaines essentiels pour la population, notamment le logement, l’éducation, la santé, les crèches, l’enseignement préscolaire et les structures destinées aux personnes âgées. L’objectif est de faire en sorte que le développement économique s’accompagne d’une capacité suffisante des services publics. Le logement revêt une importance particulière dans ce contexte, car l’augmentation de la demande a contribué à rendre plus difficile la recherche de logements disponibles dans la commune. Le marché immobilier ressent les effets de la croissance La pression sur le logement est déjà visible dans les prix pratiqués sur le marché local. L’offre locative est limitée et les prix compliquent l’accès des familles à un logement à Sines. La croissance démographique explique en partie cette situation. Entre 2021 et la fin de 2025, la population de la commune aurait augmenté de plus de 12 %, soit environ 2 000 personnes. Cette évolution démographique n’a pas été accompagnée au même rythme par le renforcement des services publics. Pour la municipalité, cet écart rend urgente la recherche de solutions pour le logement, mais aussi dans des domaines comme la santé et l’éducation. Le manque de logements pourrait également influencer la perception qu’ont les habitants des grands projets qui arrivent sur le territoire. Le développement économique peut être considéré comme une opportunité, mais aussi comme une source supplémentaire de pression sur le marché immobilier. Le Gouvernement prépare une réponse inhabituelle L’Exécutif estime que l’ampleur des investissements à Sines justifie une intervention différente de celle habituellement mise en œuvre dans d’autres communes. Les spécificités du territoire devraient ainsi être au cœur d’un plan élaboré avec la municipalité. La réponse devrait permettre d’anticiper les besoins liés à la croissance économique et d’éviter que le manque de logements et de services publics ne limite la capacité du territoire à attirer des travailleurs et de nouvelles familles. Outre le logement, le renforcement des infrastructures devrait concerner les équipements de santé, les établissements scolaires et les services sociaux. La création de conditions adaptées sera déterminante pour accompagner l’évolution attendue de la commune. La municipalité demande davantage de retombées La municipalité défend également une participation accrue des entreprises qui développent des projets à Sines à l’effort de création de nouvelles réponses pour la population. L’objectif est d’associer l’investissement privé à des mécanismes permettant de renforcer les capacités locales. Parmi les propositions figure la révision de la Loi sur les finances locales, afin que la municipalité puisse bénéficier plus directement de l’activité économique générée sur son territoire. La municipalité évoque également la possibilité de conclure des accords locaux avec les entreprises responsables des grands investissements. Ces solutions pourraient contribuer au financement de nouvelles infrastructures et répondre à l’augmentation de la demande de logements. Malgré ces préoccupations, la municipalité reste favorable à l’investissement privé à Sines. La priorité est désormais de garantir que la croissance économique s’accompagne de logements abordables et de services publics capables de répondre aux nouveaux besoins.
Source: Adobe Stock Auteur: Rédaction L’enseignement supérieur perd des étudiants après dix ans de hausse Le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur a diminué pour la première fois après une décennie de croissance continue. Les données du Registre des étudiants inscrits et diplômés de l’enseignement supérieur (RAIDES) indiquent que 447 690 étudiants fréquentaient les établissements portugais durant l’année universitaire 2025/26. Ce chiffre représente une baisse de 1,8 % par rapport aux quelque 456 000 étudiants enregistrés l’année précédente. Malgré ce recul, le secteur public continue de regrouper la majorité des étudiants, avec 355 670 inscrits, contre 92 010 dans le secteur privé. Cette évolution met fin à une tendance observée depuis 2014/15. Au cours de cette période, le nombre d’étudiants a progressé aussi bien dans l’enseignement public que privé, avec une croissance particulièrement marquée dans ce dernier. Moins de nouveaux étudiants pèsent sur les inscriptions La baisse des inscriptions dans l’enseignement supérieur est liée à une diminution de la demande pour les nouvelles formations. En 2025, le nombre de nouveaux étudiants entrant en licence ou en master intégré a diminué de 10,5 % par rapport à l’année précédente, soit 8 678 étudiants de moins. Le concours national d’accès à l’enseignement supérieur a été particulièrement touché. Lors de la première phase, 43 899 candidats ont été admis et environ 79 % des places disponibles ont été pourvues. La modification des règles d’accès a été identifiée comme l’un des facteurs ayant influencé la demande. La diminution de la population jeune commence également à avoir un impact plus marqué. L’évolution démographique du Portugal, caractérisée par plusieurs décennies de faible natalité, réduit progressivement le nombre de candidats potentiels à l’enseignement supérieur. Les étudiants internationaux gagnent en importance Les étudiants internationaux représentent, quant à eux, une part de plus en plus importante des établissements portugais. Lors de la dernière année universitaire, ils étaient plus de 72 000, parmi lesquels des étudiants effectuant l’intégralité de leur formation au Portugal et des participants à des programmes de mobilité. Cette progression a permis aux universités et aux établissements polytechniques de compenser partiellement la baisse du nombre de jeunes Portugais. Pour de nombreux établissements, attirer des étudiants internationaux est devenu une stratégie importante face aux transformations démographiques du pays. Les étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur suivent différents niveaux de formation, des cursus techniques supérieurs courts aux licences, masters et doctorats. La reprise des admissions pourrait ralentir la tendance Les premiers résultats de 2026 montrent une reprise de la demande. Le taux de remplissage des places proposées dans le cadre du concours national d’accès est passé à environ 88 %, avec 49 991 nouveaux étudiants admis, soit davantage que lors de la première phase de l’année précédente. Cette évolution pourrait contribuer à limiter la baisse des inscriptions dans l’enseignement supérieur, même s’il est encore trop tôt pour déterminer s’il s’agit d’un changement durable. La situation démographique continue toutefois de poser des défis aux établissements. Leur capacité à attirer de nouveaux étudiants, à renforcer leur offre de formation et à recruter des étudiants internationaux pourrait devenir de plus en plus importante pour maintenir la dimension de l’enseignement supérieur portugais.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Soleil, mer et livres En ce cher mois d’août, nous vivons sous l’égide de la trilogie bénie : soleil, mer et livres. Des lectures reportées de livres publiés par l’Académie portugaise d’Histoire, d’auteurs classiques de la littérature portugaise et brésilienne. Et aussi la relecture des articles d’opinion publiés ici et dans d’autres médias au cours des dernières décennies, consacrés au marché immobilier. L’envie de revoir, avec le recul nécessaire, ce que nous avons publié. Et peut-être que cette autre trilogie qui donne un sens à la vie viendra elle aussi à se compléter. Nous avons déjà planté un arbre, nous avons une fille, il ne manque plus qu’un livre. Nos longues recherches dans les archives, pour la plupart conservées sur support physique, nous ont ramenés à la première décennie du XXIe siècle. Elles nous ont confrontés au défi de produire des contenus de formation répondant aux exigences de la législation publiée, le décret-loi n° 211 et l’ordonnance n° 1326 de 2004, et qui puissent également, dans les limites horaires des modules que le CECOA – Centre de formation pour le commerce et les activités connexes nous avait attribués, contribuer à la formation à d’autres compétences complémentaires et différenciantes dans l’exercice de la profession immobilière. Pour produire des contenus de manière efficace, il est important de connaître et de comprendre le public cible. Dans ce cas, plus qu’un public cible, nous avions un public potentiel : tous ceux qui souhaitaient obtenir une accréditation pour exercer des activités d’intermédiation et de prospection immobilière. En réexaminant les Manuels produits à l’époque, certaines des qualifications clés exigées des professionnels de l’immobilier au cours de cette première décennie restent intactes. Les compétences techniques et commerciales qui peuvent leur permettre de réussir. Connaître le marché, la dynamique de l’offre et de la demande qui détermine le « asking price », savoir réaliser une analyse comparative de marché, posséder des connaissances en financement bancaire, fiscalité, procédures juridiques de vente, investissements, pathologies du bâtiment et efficacité énergétique, urbanisme. En matière de compétences commerciales, la grande majorité de l’offre de formation était et reste axée sur cet aspect : prospection, qualification du client, négociation, gestion des objections et conclusion. Il est important que les nouveaux venus obtiennent des résultats à court terme. De l’intermédiation au conseil immobilier Ce qui distingue l’intermédiation immobilière du passé du conseil immobilier, ce sont les compétences relationnelles, stratégiques et numériques que certaines entreprises et certains commerciaux n’ont toujours pas intégrées. Ils se déclarent conseillers, mais continuent à se comporter comme des commerciaux. Ils continuent à présenter des biens dans une perspective de raccourcir le cycle de vente et de conclure des affaires à court terme, sans tenir compte de la construction d’une relation à long terme avec leurs clients. Nous suivons attentivement le parcours professionnel de conseillers immobiliers qui ont réussi. Leur capacité à comprendre les marchés, à analyser les tendances et à construire avec discrétion des relations qui résistent au temps. Des carrières consacrées à la compréhension des cycles du marché et des stratégies d’investissement. La technologie a démocratisé l’accès à l’information. Un conseiller immobilier possède la compétence nécessaire pour transformer l’information en décision. C’est dans la combinaison des données, de la technologie et des relations humaines qu’il crée de la valeur en conseillant ses clients afin qu’ils prennent de meilleures décisions. L’Intelligence Artificielle dans l’immobilier Il reste déprimant de constater la banalité, la vulgarité et les « lieux communs » de la Communication et du Marketing de certaines agences immobilières et de certains vendeurs de biens lorsqu’ils ont recours à l’IA. À l’instar d’autres marques, KW – Keller Williams Realty a également annoncé le développement de sa propre Intelligence Artificielle (Claude IA + Notion IA), articulée autour de son modèle économique. De manière générale, il ne faut pas croire que l’IA, l’automatisation ou les nouveaux logiciels vont résoudre les faiblesses stratégiques. L’IA est en train de transformer l’immobilier. Les agences physiques et les conseillers immobiliers sont-ils menacés ? L’IA pourrait réduire la taille des espaces physiques et la nécessité de certaines tâches en présentiel, mais elle n’élimine pas la valeur créée par le conseil immobilier. La technologie apporte de l’efficacité ; les conseillers apportent confiance et accompagnement dans la prise de décision. Un dernier au revoir Des États-Unis est également arrivée la nouvelle du décès de Gail Liniger, cofondatrice de RE/MAX en 1973. Elle a marqué plusieurs générations de professionnels de l’immobilier à travers le monde. Qu’elle repose en paix.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Au Portugal, pour être réaliste, il faut croire aux miracles! La phrase attribuée à David Ben-Gourion, lun des fondateurs de lÉtat dIsraël, à propos dIsraël, semble sappliquer au Portugal. Laccès au logement continue de se dégrader Laccès au logement est aujourdhui lun des principaux facteurs dinégalités sociales et de tensions distributives au Portugal. Les performances du secteur immobilier se sont améliorées au premier semestre 2026, confirmant les données de comparaison annuelle publiées par Instituto Nacional de Estatística (INE) pour le premier trimestre. Une croissance soutenue par une hausse des prix de 17,8%, alors que les transactions ont reculé de 8,7%. Moins de familles ont accédé au logement et, dans leur grande majorité, les acheteurs étaient déjà propriétaires. Au second semestre, la pression sur les prix et la baisse des ventes devraient se poursuivre. En 2026, le marché restera dynamique, tandis que laccès au logement continuera de se détériorer. La demande continuera de provenir des ménages disposant de revenus compatibles avec la hausse des prix, de ceux pouvant obtenir un crédit immobilier selon des règles plus strictes ou possédant déjà un bien à vendre. Pour les personnes souhaitant acheter leur premier logement, ainsi que pour la classe moyenne dont les revenus ne correspondent plus aux prix du marché, la barrière à lentrée sera encore plus importante. Le problème na jamais été de savoir quoi faire Après des décennies durant lesquelles les politiques publiques du logement ont été absentes ou inefficaces, les décideurs ont finalement placé laccès au logement au cœur des priorités. Le logement public reste très limité. Jusquà présent, lÉtat portugais a confié laccès au logement au crédit bancaire et au marché. Tant que le crédit était facile et peu coûteux et que les acheteurs étaient essentiellement nationaux, le système fonctionnait. Avec la baisse du pouvoir dachat des familles portugaises et larrivée dacheteurs étrangers disposant dun pouvoir dachat supérieur, le marché sest déséquilibré. Les études, diagnostics et débats sur les solutions nont pas manqué. Par incapacité politique, mais surtout en raison de la résistance au changement des intérêts installés dans ladministration publique, les problèmes ont perduré et se sont aggravés. En profitant de cette «fenêtre dopportunité», il est essentiel que les mesures adoptées disposent du temps, de lampleur et des conditions dexécution nécessaires pour produire des résultats. Au Portugal, le problème na jamais été de savoir quoi faire. Il a toujours été de le faire. Une étude récente de Nuno Palma et du prix Nobel déconomie James A. Robinson, Débloquer la croissance du Portugal – Réformes structurelles et défis de la mise en œuvre des politiques économiques, met en évidence le véritable problème portugais: lincapacité de lÉtat à agir. Un État qui ne respecte pas les délais, ne décide pas et nagit pas. Un modèle institutionnel fondé sur des couches successives de contrôle du risque juridique, où la décision rationnelle est souvent de ne pas décider. Il ne suffit pas de produire des lois, des stratégies, des plans daction et des réformes largement médiatisées. Au Portugal, lidée dune compétitivité fondée sur les coûts de production persiste, conduisant à une économie de bas salaires et de faible productivité. Aujourdhui, la compétitivité économique mondiale dépend de la rapidité de la prise de décision. Les procédures dautorisation, la réglementation et la fiscalité sont plus que des fonctions de lÉtat: ce sont des facteurs de compétitivité économique. Agir est le véritable défi En revenant à la question de laccès au logement, de loffre destinée aux jeunes et à une classe moyenne appauvrie, du déficit estimé à 150.000 logements et des occasions manquées du Plan de relance et de résilience (PRR), il est raisonnable de penser que seule la construction industrialisée et modulaire pourra réellement répondre au problème. La technologie permet déjà dimposer des délais contraignants pour les autorisations municipales, une numérisation complète ainsi que lenregistrement public des décisions durbanisme et de leurs bénéficiaires. Le Code de la construction et la Plateforme nationale unique de lurbanisme devraient déjà être en place, mais ce nest toujours pas le cas. «Le Portugal ne traverse pas une crise soudaine, mais une lente dégradation structurelle. Voilà le véritable problème portugais», auquel il faut faire face avec réalisme, rapidité, courage et détermination.
Source: Adobe Stock Auteur: Rédaction Lisbonne renforce son offre de logements abordables La municipalité de Lisbonne (CML) va lancer la construction dun nouvel immeuble de logements abordables près du Jardim da Estrela. Le projet prévoit la création de 11 logements municipaux afin daugmenter loffre destinée aux familles recherchant des solutions de logement à des coûts plus accessibles. Limmeuble sera construit sur un terrain actuellement vacant, situé Rua do Jardim à Estrela, et sinscrit dans le Plan dintervention sur le bâti dispersé, qui vise à réhabiliter des espaces urbains et à les transformer en nouvelles opportunités de logement. Le nouvel immeuble comptera 11 logements Le futur bâtiment comprendra trois étages et proposera différentes typologies de logements afin de répondre à plusieurs besoins. Il accueillera des appartements de type T0 et T2, répartis sur les différents niveaux, ainsi que des locaux techniques, des espaces de rangement et des installations de soutien. Les travaux seront attribués dans le cadre dun appel doffres public, pour un montant de base supérieur à 1,4 million deuros, auquel sajoutera la TVA au taux légal. La durée prévue des travaux est de 515 jours, la livraison dépendant des différentes étapes de la procédure de passation et de construction. Davantage de logements pour répondre à la demande La construction de ce nouvel immeuble de logements abordables représente un investissement supplémentaire dans le développement du parc de logements municipaux de Lisbonne. Laugmentation de loffre de logements reste lune des priorités pour répondre à la forte demande dans la capitale. En plus de créer de nouveaux logements, ce projet contribuera à réhabiliter un espace auparavant inoccupé, favorisant la valorisation urbaine et une meilleure utilisation du patrimoine municipal. Grâce à de nouveaux projets de logements abordables, Lisbonne cherche à élargir les possibilités offertes aux habitants confrontés à des difficultés daccès au logement, tout en répondant au besoin de solutions plus accessibles et adaptées au marché actuel.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Réglementation, professionnalisation et certification dans la chaîne de valeur du secteur immobilier Le 30 juin dernier, avec la participation denviron 700 professionnels du secteur de la médiation immobilière, sest tenue la 4e édition de la Convention APEMIP IMOCIONATE. La présence de Fernando Batista, président de lIMPIC – Institut des marchés publics, de limmobilier et de la construction, a été particulièrement remarquée. Son intervention a marqué la fin dune longue période dabsence de déclarations publiques concernant la réglementation tant attendue du secteur. Il semblerait que le Gouvernement soit sur le point de présenter une nouvelle loi adaptée aux nouvelles réalités de ce marché et prévoyant une réglementation renforcée ainsi quune meilleure qualification des professionnels de la médiation immobilière. Autre élément marquant: il a été révélé quà cette date, 11.574 entreprises de médiation immobilière étaient agréées, ce qui témoigne également de linstabilité de ce marché. En 2025, 2.417 licences ont été accordées et 1.455 ont été annulées. La professionnalisation comme facteur de compétitivité La qualification et la compétitivité de la demande, notamment internationale, ont conduit à une professionnalisation accrue, mais non généralisée, de lactivité. Comme dans dautres secteurs, la croyance dans la capacité à improviser sous pression semble persister. Un terrain fertile pour des formations motivationnelles sans véritable contenu ou centrées uniquement sur les aspects opérationnels. Des formations systémiques conduisent à des résultats qui ne dépendent ni du talent ni de la chance des consultants les plus performants. Des formations fondées sur un modèle, à limage de la NAR – National Association of Realtors, combinant autorégulation, formation, vision stratégique, compétences pratiques et connaissances multidisciplinaires en technologie, évaluation des actifs, aspects juridiques et réglementaires, éthique et représentation institutionnelle. Échelle, productivité et durabilité du secteur Le marché est composé de petites et moyennes agences locales, dagences appartenant à des réseaux immobiliers et de grands cabinets de conseil à dimension internationale. En labsence de registre officiel des conseillers immobiliers, bien que cela semble devenir obligatoire, on estime que le nombre moyen par agence est proche de six. Sachant quen 2025, le nombre de transactions immobilières résidentielles sest élevé à 170.000, cela représenterait en moyenne 14 à 15 transactions annuelles par agence et deux à trois transactions annuelles par conseiller. Là encore, les chiffres ne concordent pas. La loi de Vilfredo Pareto sapplique-t-elle à ce secteur? Est-ce que 20% des agences réalisent 80% des transactions? Est-ce que les 20% de conseillers immobiliers les plus performants génèrent 80% du chiffre daffaires des agences? Dans un marché aussi concurrentiel que celui de la médiation immobilière, les entreprises devront atteindre une taille suffisante pour rendre possible une gestion professionnelle. Une activité réglementée et crédible capable dattirer les talents et dinstaurer une culture dapprentissage continu. Une profession valorisée, en adéquation avec le niveau dexigence des acteurs de linvestissement, du financement, de la gestion et de lentretien des biens immobiliers, ainsi que des propriétaires et des acquéreurs. Des professionnels prêts à développer de nouvelles compétences et à abandonner celles qui sont devenues obsolètes. Intermédiation de crédit et gestion des copropriétés: une nouvelle étape de la réglementation Dans la chaîne de valeur de limmobilier, la gestion des copropriétés et lintermédiation de crédit se professionnalisent sous leffet du renforcement de la supervision. Depuis 2018, lactivité dintermédiation de crédit a doublé et la Banque du Portugal a mis en place de nouvelles règles afin de combler le vide réglementaire. Lactivité des «intermédiaires de crédit» et des «gestionnaires de crédit» ne se limite pas à la prospection de clients et à la transmission de leurs coordonnées aux établissements financiers. La collecte de toute la documentation nécessaire ainsi que la préqualification sont déterminantes pour le succès des opérations de financement. La numérisation constitue un facteur essentiel: en accélérant les processus et en garantissant la transparence, elle améliore lexpérience client. Dans lintermédiation de crédit, le succès dépendra également de la qualification des professionnels, soutenus par des technologies performantes. Lintermédiation de crédit est déterminante dans la concrétisation de la majorité des transactions immobilières. Un nouveau régime juridique visant à réglementer et à professionnaliser lactivité de gestion et dadministration des copropriétés est également en cours de procédure législative.