Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction La nouvelle règle concerne les ventes dès 2026 Les personnes ayant vendu leur résidence principale en 2025 sont exclues du nouveau régime d’exonération d’IRS sur les plus-values , même si elles réinvestissent une partie du montant obtenu dans l’achat d’un bien destiné à la location en 2026. L’Autorité fiscale (AT) a précisé, dans une décision contraignante, que le nouveau régime s’applique uniquement aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029. La date de la vente est donc déterminante pour savoir si les plus-values peuvent bénéficier de l’exonération fiscale. Le réinvestissement est soumis à des règles précises Le nouveau régime permet d’exclure de l’imposition certains gains lorsque le montant obtenu lors de la vente d’un logement est réinvesti dans l’achat d’un bien destiné à la location résidentielle, dans les limites de loyer prévues par la loi. Le réinvestissement peut être effectué entre les 24 mois précédant la vente et les 36 mois suivant celle-ci. L’intention de réinvestir doit également être indiquée dans la déclaration d’IRS correspondant à l’année de la cession. Pour conserver cet avantage fiscal, un contrat de location résidentielle doit être conclu dans les limites de loyer prévues par la loi et dans le délai applicable. Le bien acquis grâce au réinvestissement doit également rester sur le marché locatif pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années. La date de vente détermine l’accès au dispositif Dans le cas examiné par l’AT, le contribuable avait vendu sa résidence principale en 2025 et souhaitait utiliser une partie du montant reçu en 2026 pour acheter un appartement destiné à la location résidentielle. Même si le réinvestissement devait intervenir alors que la nouvelle règle était déjà en vigueur, l’AT considère que les plus-values résultent de la cession réalisée en 2025. La date pertinente pour déterminer l’application du régime est donc celle de la vente et non celle du réinvestissement. Les plus-values de 2025 sont exclues Le décret-loi n° 97/2026 prévoit que les nouvelles règles prennent effet à partir du 1er janvier 2026 et concernent les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2029. Ainsi, un logement vendu en 2025 ne peut pas bénéficier de cette exonération fiscale grâce à un réinvestissement ultérieur. L’AT a conclu que, dans ce cas, les plus-values ne remplissent pas les conditions temporelles prévues par le nouveau régime. Lorsque le réinvestissement n’est que partiel, l’exonération fiscale peut également être proportionnelle au montant effectivement réinvesti, à condition que les autres conditions prévues par le Code de l’IRS soient respectées.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction L’APPII reste au Conseil municipal du logement L’Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers (APPII) continuera de participer au Conseil municipal du logement (CMH) de Lisbonne, où elle est représentée depuis 2012. L’association souhaite maintenir la contribution du secteur immobilier au débat sur le logement et les défis auxquels la municipalité est confrontée. Au cours des 14 dernières années, l’APPII a accompagné différents mandats et exécutifs de la municipalité de Lisbonne, apportant à cet organe consultatif l’expérience des promoteurs et investisseurs immobiliers. Cette participation permet de partager des connaissances sur le développement urbain et les défis liés à l’offre de logements. L’association considère le CMH comme un espace important permettant de réunir différentes entités liées au logement et de favoriser le dialogue entre les différents acteurs du secteur. Un nouveau mandat réunit huit entités La position de l’APPII intervient après l’approbation par la municipalité de Lisbonne de la nouvelle composition des membres permanents du CMH pour le mandat 2025-2029. Le Conseil compte désormais huit entités liées au logement : FAMALIS, FENACHE, AIL, ALP, APPII, WIRE, AICCOPN et APEMIP. WIRE et AICCOPN sont les nouveaux membres de cette structure. Le Conseil municipal du logement est un organe consultatif de la municipalité consacré aux questions liées au logement. Il comprend le maire, ou l’adjoint chargé de ce domaine, des représentants d’associations et d’autres partenaires sociaux, ainsi que des représentants des forces politiques siégeant à l’Assemblée municipale. Le logement abordable parmi les priorités L’APPII souhaite continuer à apporter au Conseil les connaissances acquises par les professionnels de la promotion et de l’investissement immobilier. L’objectif est de contribuer à l’analyse des principaux défis qui affectent le logement à Lisbonne. Parmi les priorités de l’association figure la promotion d’une offre de logements plus importante et de solutions à des coûts abordables pour les habitants de la ville. La participation au CMH permet également de suivre l’évolution des politiques municipales et de partager l’expérience de ses membres concernant le développement urbain et le marché du logement. L’APPII renforce sa participation au débat Avec la nouvelle composition du Conseil, l’APPII maintient la représentation du secteur de la promotion et de l’investissement immobilier dans cet espace de dialogue municipal. L’association souhaite continuer à travailler avec les autres entités représentées au sein du CMH, en apportant les informations et l’expérience du secteur au débat sur le logement à Lisbonne. L’objectif est de rapprocher différentes perspectives et de contribuer à la recherche de réponses aux défis liés à l’offre de logements, au développement urbain et à l’accès à des logements plus abordables.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction La révision ouvre la voie à un nouveau montant La municipalité de Porto va engager une révision du règlement de la taxe touristique, lançant ainsi une procédure qui pourrait entraîner une hausse du montant payé par les visiteurs. La taxe touristique est actuellement de trois euros par nuit, après être passée de deux à trois euros en 2024. La proposition qui sera soumise au vote de la municipalité ne fixe pas encore de nouveau montant. À ce stade, elle prévoit une période de 10 jours ouvrables permettant aux personnes intéressées de participer et de présenter des contributions sur la modification du règlement. La possibilité de porter la taxe touristique à quatre euros a déjà été évoquée par la municipalité, rapprochant ainsi le montant appliqué à Porto de celui pratiqué à Lisbonne. Le tourisme progresse et génère davantage de recettes La révision intervient dans un contexte de croissance de l’activité touristique dans la ville. Entre 2019 et 2025, le nombre de nuitées a augmenté de 45,6 %, dépassant 6,6 millions l’année dernière. Sur la même période, le nombre de visiteurs a progressé de 37,2 %, dépassant les trois millions. La durée moyenne des séjours a également augmenté, passant d’environ 2,04 nuits en 2019 à 2,16 nuits en 2025. Au cours des six premiers mois de 2026, les nuitées ont progressé de 4,48 %, tandis que le nombre de visiteurs a augmenté de 3,53 % par rapport à la même période de l’année précédente. La croissance du tourisme s’est également traduite par une hausse des recettes municipales. En 2025, la taxe touristique a généré 32,3 millions d’euros, soit 54,5 % de plus que l’année précédente. Porto cherche à équilibrer tourisme et vie locale La municipalité estime que l’augmentation du nombre de visiteurs entraîne également une utilisation accrue des services et infrastructures publics, notamment en matière de propreté urbaine, de mobilité, de sécurité, de culture et de patrimoine. Dans ce contexte, la taxe touristique est considérée comme une source de recettes permettant de couvrir une partie des coûts liés à l’activité touristique. La révision est également liée à la stratégie municipale visant à financer la gratuité des transports publics pour les habitants. La municipalité souhaite parallèlement maintenir Porto comme destination touristique sans compromettre la qualité de vie de ses habitants. L’objectif est de trouver un équilibre entre l’activité touristique et les besoins de la population locale. Après l’approbation du lancement de la procédure, une période de participation sera ouverte aux personnes intéressées. Ce n’est qu’ultérieurement qu’une proposition concrète concernant le nouveau montant de la taxe touristique devrait être présentée.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction Une formation proposée par quatre établissements L’Universidade Aberta, l’Université de Lisbonne et les établissements polytechniques de Beja et Setúbal proposeront 1 036 places en formation pédagogique en cours d’emploi. Cette formation s’adresse aux enseignants titulaires d’un diplôme dans le domaine scientifique des matières qu’ils enseignent, mais qui ne disposent pas encore d’une formation pédagogique. Les formations sont financées par le ministère de l’Éducation, des Sciences et de l’Innovation (MECI), dans le cadre de protocoles représentant un investissement total de 5,5 millions d’euros. L’Universidade Aberta concentre la majorité des places, avec 672. Elle est suivie par l’Université de Lisbonne, avec 181 places, l’École polytechnique de Beja, avec 98, et l’École polytechnique de Setúbal, avec 85. La majorité des places est déjà occupée La formation devrait commencer en octobre et, selon le MECI, environ 80 % des places disponibles sont déjà occupées. La durée varie en fonction de l’expérience professionnelle des enseignants. Les enseignants ayant moins de cinq ans d’ancienneté devront suivre une formation de deux ans. Pour ceux qui comptent plus de cinq ans d’expérience, la formation en cours d’emploi durera un an. L’ouverture de ces places permet de répondre aux besoins des enseignants qui ont récemment intégré la carrière grâce aux concours extraordinaires destinés aux candidats disposant d’une qualification d’enseignement. Les enseignants peuvent compléter leur formation pédagogique Au cours des deux dernières années, des milliers d’enseignants ont intégré la carrière dans le cadre d’un dispositif permettant l’entrée de personnes ne disposant pas encore de qualification professionnelle. Leur intégration était conditionnée à l’achèvement de leur formation pédagogique dans le délai prévu. Lors du concours externe extraordinaire de 2024/2025, 1 822 enseignants ont intégré la carrière, dont 893 sans formation pédagogique. L’année suivante, 1 639 enseignants ont été intégrés, parmi lesquels 697 disposaient d’une qualification d’enseignement. La formation en cours d’emploi permet ainsi à ces enseignants d’obtenir les qualifications nécessaires tout en continuant à exercer dans les établissements scolaires. Davantage de formation face à la pénurie d’enseignants La mesure intervient également dans un contexte de pénurie d’enseignants et de nécessité de renforcer les qualifications des professionnels déjà présents dans le système éducatif. L’investissement vise à garantir aux enseignants bénéficiant d’une intégration provisoire les conditions nécessaires pour achever leur formation dans le délai prévu. La formation en cours d’emploi constitue l’une des voies permettant d’obtenir la qualification professionnelle requise pour accéder à la carrière enseignante. Cette nouvelle offre vise également à répondre au manque de places qui, ces dernières années, a compliqué l’accès de certains enseignants à la formation pédagogique. En 2025, 300 places avaient déjà été contractualisées avec l’Universidade Aberta, mais la demande continuait de dépasser l’offre disponible.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction Un seul emprunteur peut devoir payer la mensualité entière Lorsque deux personnes contractent un crédit immobilier en tant qu’emprunteurs, la responsabilité solidaire est fréquente. Dans ce cas, chacun peut être tenu de rembourser la totalité de la dette envers l’établissement financier. Ainsi, si l’un des titulaires cesse de payer sa part de la mensualité, l’autre peut devoir prendre en charge la totalité du montant afin d’éviter les retards. La manière dont le couple a décidé de répartir les dépenses ne modifie pas, à elle seule, les obligations prévues dans le contrat de crédit. Avant d’acheter un logement ensemble, il est donc important de savoir qui est propriétaire, qui signe le financement et quelles responsabilités sont assumées par chacun. Une séparation ne modifie pas automatiquement le contrat Une séparation ou un divorce ne supprime pas non plus les responsabilités liées au crédit immobilier. Même si l’un des titulaires cesse de vivre dans le logement, il reste lié au prêt tant que le contrat n’a pas été modifié. Si l’un des partenaires souhaite conserver le logement et prendre seul en charge les mensualités, l’accord de la banque est nécessaire pour modifier le crédit. L’établissement évaluera notamment les revenus, les dépenses et les autres engagements financiers de la personne qui souhaite assumer seule le financement. La modification ne prend effet auprès de la banque qu’une fois formalisée. Jusque-là, les deux titulaires restent soumis aux obligations prévues dans le contrat. Que se passe-t-il en cas de mensualités impayées ? Si l’un des titulaires cesse de payer et que l’autre ne peut pas compenser la différence, les deux peuvent subir des conséquences. Le défaut de paiement peut entraîner des intérêts de retard et d’autres frais, et être également signalé au Centre des responsabilités de crédit. En cas de difficultés financières, il est important de contacter rapidement la banque. Le client peut bénéficier de mécanismes destinés à prévenir ou à régulariser les situations d’impayés. Parmi ceux-ci figure le PERSI, une procédure de négociation visant à trouver des solutions entre le client et l’établissement financier. La banque doit engager cette procédure entre le 31e et le 60e jour suivant l’impayé, même si le client peut également demander à y être intégré. Vendre le logement peut être une solution Lorsque aucun des titulaires ne peut assumer seul le crédit immobilier et qu’aucun accord n’est trouvé pour conserver le logement, sa vente peut constituer une alternative . Le fait que le logement soit hypothéqué n’empêche pas sa vente, mais l’opération doit être coordonnée avec la banque. Il faut connaître le capital restant dû et organiser son remboursement afin de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Si le prix de vente est supérieur au montant restant dû et aux frais associés, la somme restante sera répartie en fonction de la propriété du logement et de la situation juridique existante. Si le prix de vente ne suffit pas à rembourser le financement, il faudra déterminer avec la banque comment régler le montant restant. Pour limiter les risques, les couples qui contractent un crédit immobilier doivent définir à l’avance comment les mensualités seront prises en charge et ce qui se passera si l’un des titulaires ne peut plus payer. Conserver les justificatifs des paiements et contacter la banque dès les premières difficultés peut également éviter que la situation ne s’aggrave.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Renforcer les relations de confiance Renforcer les relations de confiance au sein de la communauté immobilière est une condition nécessaire ! La communauté immobilière s’est adaptée et continue de s’adapter à la complexité des conditions conjoncturelles auxquelles le secteur est confronté. Comme toutes les communautés, elle n’est pas parfaite ni à l’abri des conflits. Nous vivons une période de changements rapides dans les procédures et les habitudes. De nouvelles conditions imposées par les avancées technologiques et l’industrialisation de la chaîne de valeur du secteur immobilier. De nouveaux défis concurrentiels à tous les niveaux de cette chaîne. Mais les Personnes et leurs valeurs éthiques restent indispensables pour établir des relations de confiance entre les acteurs des secteurs de la construction et de l’immobilier, permettant ainsi une culture du partage de l’information et des affaires fondée sur le respect de l’autre et l’intégrité. De nouveaux défis pour l’écosystème immobilier, afin que nous puissions révéler le meilleur de nous-mêmes. Un été de rencontres et de réflexions À l’approche de la fin de la période estivale, alors que nous revenons à des environnements plus ou moins formels, aux règles, comportements et procédures qui régissent nos relations professionnelles, c’est dans une atmosphère informelle et festive que le “Diário Imobiliário” a organisé une nouvelle édition de la “Beach Party Imobiliário”. Une occasion de nous retrouver, de confirmer ou de remettre en question certaines idées reçues, de créer des engagements et des connexions, de favoriser les échanges culturels tout au long de la chaîne de valeur et de mettre à jour nos contacts et nos agendas. Un événement estival qui prolonge les conversations “No Filters”, animées par Fernanda Pedro, directrice de ce journal, qui ont lieu tout au long de l’année. Profitant de l’occasion, lors d’un après-midi ensoleillé qui a suivi, j’ai lu du début à la fin le livre “O Mundo Imobiliário: as histórias incríveis do dia-a-dia de um consultor imobiliário”, compilation d’articles publiés en 2020 et 2021 par Francisco Mota Ferreira dans le “Diário Imobiliário”. Le point de vue d’un ancien journaliste qui, en commençant à travailler dans l’immobilier, a découvert une mine de belles histoires qui méritaient d’être racontées. Les forces et les faiblesses du secteur immobilier décrites avec humour et ironie. Lisbonne et la préservation de l’identité L’été à Lisbonne restera à jamais associé à l’incendie du Chiado qui, il y a 38 ans, a détruit 18 bâtiments historiques du XVIIIe siècle. Un quartier prime de la ville où le bâti a été réhabilité et reconstruit, permettant de préserver une partie du patrimoine commercial. Comme dans d’autres quartiers du Centre historique, le territoire perd progressivement son identité. Sans différenciation concurrentielle sur un marché touristique qui commence à montrer des signes de stagnation de la demande, la destination se banalise, se massifie, perd de son attractivité et se dévalorise. Le programme bien intentionné de la CML, “Lojas com História”, se révèle aujourd’hui peu efficace. Reconnaître n’est pas la même chose que protéger. Il faut une volonté politique pour aller plus loin. Il est nécessaire de protéger les façades et les éléments intérieurs et d’intégrer les établissements commerciaux et associations historiques identitaires dans des zones de conservation urbaine. Des personnes qui laissent un héritage L’immobilier est fait de Personnes. Au moment où il annonce son départ, quiconque évolue dans ce Monde Immobilier depuis près de trois décennies ne pouvait manquer de faire référence à Luís Roquette Pinheiro de Melo. Ceux qui ont travaillé avec lui me disent qu’il laisse un immense héritage d’honnêteté et de connaissances techniques. Comme d’autres, il mérite une page dans le livre des personnalités de référence de la médiation immobilière au Portugal. Il continuera à être une référence pour les générations futures qui font de l’immobilier leur profession. À propos du segment prime, dans lequel il était principalement positionné, je dis souvent que les compétences techniques peuvent s’apprendre. Les principes éthiques, la discrétion, la confidentialité, la sobriété, le “berceau” — soit on les a, soit on ne les a pas. Et Luís Pinheiro de Melo, réunissant toutes ces qualités personnelles, les a associées à une compétence technique d’excellence.
Photo: Adobe Stock Auteur: Rédaction La réhabilitation saccélère au centre de Coimbra La municipalité de Coimbra a intensifié son travail didentification et de suivi des immeubles dégradés, notamment dans le centre historique de la ville. À la suite des notifications envoyées aux propriétaires, dix bâtiments ont déjà entamé des travaux de reconstruction ou de réhabilitation. La municipalité privilégie une approche progressive, en cherchant à ce que les propriétaires prennent volontairement en charge les interventions nécessaires. Dans plusieurs cas, les immeubles dégradés sont déjà en phase dautorisation, en travaux ou ont de nouveaux propriétaires qui préparent les démarches nécessaires pour lancer leur réhabilitation. La municipalité identifie de nouveaux bâtiments Le recensement réalisé par la municipalité a permis daugmenter le nombre dimmeubles dégradés signalés dans la ville. Outre les bâtiments déjà identifiés, 67 propriétaires supplémentaires ont récemment été notifiés afin de réaliser des interventions sur leurs immeubles respectifs. Au total, 112 immeubles sont désormais identifiés et leurs processus de réhabilitation devraient avancer. Baixa et Baixinha concentrent une grande partie de ces cas, mais le travail concerne également des zones comme lavenue Emídio Navarro et la Praça da República. La municipalité entend poursuivre le suivi des immeubles dégradés et évaluer les solutions adaptées à chaque situation, en tenant compte de létat des bâtiments et de la volonté des propriétaires de réaliser les travaux. Les travaux doffice en dernier recours Lorsque lintervention volontaire na pas lieu, la municipalité peut recourir à des mécanismes contraignants. Cette option est considérée comme un dernier recours et peut impliquer la prise de possession administrative, la réalisation des travaux par la municipalité ou dautres procédures prévues par la loi. Lun des cas déjà suivis concerne un bâtiment situé rue da Fornalhinha, qui sest effondré en décembre 2025. Après avoir pris possession administrative de limmeuble, la municipalité a réalisé les interventions nécessaires. Le bâtiment a ensuite été acquis par le fonds Coimbra Viva. Dautres immeubles dégradés pourraient également faire lobjet de mesures similaires, notamment des procédures dexpropriation pour utilité publique, de vente forcée ou dexécution doffice des travaux. Le logement pourrait bénéficier de la réhabilitation La récupération des immeubles dégradés pourrait également contribuer à augmenter loffre de logements dans le centre de Coimbra. La municipalité dispose elle-même de bâtiments quelle souhaite réhabiliter afin de créer des logements à coûts abordables. La stratégie de réhabilitation cherche ainsi à répondre simultanément à la dégradation du patrimoine urbain et à la nécessité de valoriser les bâtiments inutilisés ou en mauvais état. En plus des immeubles dégradés, la municipalité a identifié 237 bâtiments vacants, cest-à-dire des immeubles qui restent inutilisés pendant une période prolongée. Le suivi de ces bâtiments pourrait ouvrir la voie à de nouvelles interventions et renforcer la revitalisation des quartiers centraux de la ville.
Source: Adobe Stock Auteur: Rédaction Les investissements industriels accentuent la pression à Sines Sines traverse une période de forte transformation économique, portée par de grands projets industriels qui devraient représenter plus de 20 milliards d’euros d’investissements privés. L’augmentation de l’activité économique attire de nouveaux travailleurs dans la commune et, avec eux, une demande accrue de logements. Dans ce contexte, le Gouvernement souhaite mettre en place un plan spécifique d’investissement public pour accompagner la croissance de la région. La stratégie devrait couvrir plusieurs domaines essentiels pour la population, notamment le logement, l’éducation, la santé, les crèches, l’enseignement préscolaire et les structures destinées aux personnes âgées. L’objectif est de faire en sorte que le développement économique s’accompagne d’une capacité suffisante des services publics. Le logement revêt une importance particulière dans ce contexte, car l’augmentation de la demande a contribué à rendre plus difficile la recherche de logements disponibles dans la commune. Le marché immobilier ressent les effets de la croissance La pression sur le logement est déjà visible dans les prix pratiqués sur le marché local. L’offre locative est limitée et les prix compliquent l’accès des familles à un logement à Sines. La croissance démographique explique en partie cette situation. Entre 2021 et la fin de 2025, la population de la commune aurait augmenté de plus de 12 %, soit environ 2 000 personnes. Cette évolution démographique n’a pas été accompagnée au même rythme par le renforcement des services publics. Pour la municipalité, cet écart rend urgente la recherche de solutions pour le logement, mais aussi dans des domaines comme la santé et l’éducation. Le manque de logements pourrait également influencer la perception qu’ont les habitants des grands projets qui arrivent sur le territoire. Le développement économique peut être considéré comme une opportunité, mais aussi comme une source supplémentaire de pression sur le marché immobilier. Le Gouvernement prépare une réponse inhabituelle L’Exécutif estime que l’ampleur des investissements à Sines justifie une intervention différente de celle habituellement mise en œuvre dans d’autres communes. Les spécificités du territoire devraient ainsi être au cœur d’un plan élaboré avec la municipalité. La réponse devrait permettre d’anticiper les besoins liés à la croissance économique et d’éviter que le manque de logements et de services publics ne limite la capacité du territoire à attirer des travailleurs et de nouvelles familles. Outre le logement, le renforcement des infrastructures devrait concerner les équipements de santé, les établissements scolaires et les services sociaux. La création de conditions adaptées sera déterminante pour accompagner l’évolution attendue de la commune. La municipalité demande davantage de retombées La municipalité défend également une participation accrue des entreprises qui développent des projets à Sines à l’effort de création de nouvelles réponses pour la population. L’objectif est d’associer l’investissement privé à des mécanismes permettant de renforcer les capacités locales. Parmi les propositions figure la révision de la Loi sur les finances locales, afin que la municipalité puisse bénéficier plus directement de l’activité économique générée sur son territoire. La municipalité évoque également la possibilité de conclure des accords locaux avec les entreprises responsables des grands investissements. Ces solutions pourraient contribuer au financement de nouvelles infrastructures et répondre à l’augmentation de la demande de logements. Malgré ces préoccupations, la municipalité reste favorable à l’investissement privé à Sines. La priorité est désormais de garantir que la croissance économique s’accompagne de logements abordables et de services publics capables de répondre aux nouveaux besoins.
Source: Adobe Stock Auteur: Rédaction L’enseignement supérieur perd des étudiants après dix ans de hausse Le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur a diminué pour la première fois après une décennie de croissance continue. Les données du Registre des étudiants inscrits et diplômés de l’enseignement supérieur (RAIDES) indiquent que 447 690 étudiants fréquentaient les établissements portugais durant l’année universitaire 2025/26. Ce chiffre représente une baisse de 1,8 % par rapport aux quelque 456 000 étudiants enregistrés l’année précédente. Malgré ce recul, le secteur public continue de regrouper la majorité des étudiants, avec 355 670 inscrits, contre 92 010 dans le secteur privé. Cette évolution met fin à une tendance observée depuis 2014/15. Au cours de cette période, le nombre d’étudiants a progressé aussi bien dans l’enseignement public que privé, avec une croissance particulièrement marquée dans ce dernier. Moins de nouveaux étudiants pèsent sur les inscriptions La baisse des inscriptions dans l’enseignement supérieur est liée à une diminution de la demande pour les nouvelles formations. En 2025, le nombre de nouveaux étudiants entrant en licence ou en master intégré a diminué de 10,5 % par rapport à l’année précédente, soit 8 678 étudiants de moins. Le concours national d’accès à l’enseignement supérieur a été particulièrement touché. Lors de la première phase, 43 899 candidats ont été admis et environ 79 % des places disponibles ont été pourvues. La modification des règles d’accès a été identifiée comme l’un des facteurs ayant influencé la demande. La diminution de la population jeune commence également à avoir un impact plus marqué. L’évolution démographique du Portugal, caractérisée par plusieurs décennies de faible natalité, réduit progressivement le nombre de candidats potentiels à l’enseignement supérieur. Les étudiants internationaux gagnent en importance Les étudiants internationaux représentent, quant à eux, une part de plus en plus importante des établissements portugais. Lors de la dernière année universitaire, ils étaient plus de 72 000, parmi lesquels des étudiants effectuant l’intégralité de leur formation au Portugal et des participants à des programmes de mobilité. Cette progression a permis aux universités et aux établissements polytechniques de compenser partiellement la baisse du nombre de jeunes Portugais. Pour de nombreux établissements, attirer des étudiants internationaux est devenu une stratégie importante face aux transformations démographiques du pays. Les étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur suivent différents niveaux de formation, des cursus techniques supérieurs courts aux licences, masters et doctorats. La reprise des admissions pourrait ralentir la tendance Les premiers résultats de 2026 montrent une reprise de la demande. Le taux de remplissage des places proposées dans le cadre du concours national d’accès est passé à environ 88 %, avec 49 991 nouveaux étudiants admis, soit davantage que lors de la première phase de l’année précédente. Cette évolution pourrait contribuer à limiter la baisse des inscriptions dans l’enseignement supérieur, même s’il est encore trop tôt pour déterminer s’il s’agit d’un changement durable. La situation démographique continue toutefois de poser des défis aux établissements. Leur capacité à attirer de nouveaux étudiants, à renforcer leur offre de formation et à recruter des étudiants internationaux pourrait devenir de plus en plus importante pour maintenir la dimension de l’enseignement supérieur portugais.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Soleil, mer et livres En ce cher mois d’août, nous vivons sous l’égide de la trilogie bénie : soleil, mer et livres. Des lectures reportées de livres publiés par l’Académie portugaise d’Histoire, d’auteurs classiques de la littérature portugaise et brésilienne. Et aussi la relecture des articles d’opinion publiés ici et dans d’autres médias au cours des dernières décennies, consacrés au marché immobilier. L’envie de revoir, avec le recul nécessaire, ce que nous avons publié. Et peut-être que cette autre trilogie qui donne un sens à la vie viendra elle aussi à se compléter. Nous avons déjà planté un arbre, nous avons une fille, il ne manque plus qu’un livre. Nos longues recherches dans les archives, pour la plupart conservées sur support physique, nous ont ramenés à la première décennie du XXIe siècle. Elles nous ont confrontés au défi de produire des contenus de formation répondant aux exigences de la législation publiée, le décret-loi n° 211 et l’ordonnance n° 1326 de 2004, et qui puissent également, dans les limites horaires des modules que le CECOA – Centre de formation pour le commerce et les activités connexes nous avait attribués, contribuer à la formation à d’autres compétences complémentaires et différenciantes dans l’exercice de la profession immobilière. Pour produire des contenus de manière efficace, il est important de connaître et de comprendre le public cible. Dans ce cas, plus qu’un public cible, nous avions un public potentiel : tous ceux qui souhaitaient obtenir une accréditation pour exercer des activités d’intermédiation et de prospection immobilière. En réexaminant les Manuels produits à l’époque, certaines des qualifications clés exigées des professionnels de l’immobilier au cours de cette première décennie restent intactes. Les compétences techniques et commerciales qui peuvent leur permettre de réussir. Connaître le marché, la dynamique de l’offre et de la demande qui détermine le « asking price », savoir réaliser une analyse comparative de marché, posséder des connaissances en financement bancaire, fiscalité, procédures juridiques de vente, investissements, pathologies du bâtiment et efficacité énergétique, urbanisme. En matière de compétences commerciales, la grande majorité de l’offre de formation était et reste axée sur cet aspect : prospection, qualification du client, négociation, gestion des objections et conclusion. Il est important que les nouveaux venus obtiennent des résultats à court terme. De l’intermédiation au conseil immobilier Ce qui distingue l’intermédiation immobilière du passé du conseil immobilier, ce sont les compétences relationnelles, stratégiques et numériques que certaines entreprises et certains commerciaux n’ont toujours pas intégrées. Ils se déclarent conseillers, mais continuent à se comporter comme des commerciaux. Ils continuent à présenter des biens dans une perspective de raccourcir le cycle de vente et de conclure des affaires à court terme, sans tenir compte de la construction d’une relation à long terme avec leurs clients. Nous suivons attentivement le parcours professionnel de conseillers immobiliers qui ont réussi. Leur capacité à comprendre les marchés, à analyser les tendances et à construire avec discrétion des relations qui résistent au temps. Des carrières consacrées à la compréhension des cycles du marché et des stratégies d’investissement. La technologie a démocratisé l’accès à l’information. Un conseiller immobilier possède la compétence nécessaire pour transformer l’information en décision. C’est dans la combinaison des données, de la technologie et des relations humaines qu’il crée de la valeur en conseillant ses clients afin qu’ils prennent de meilleures décisions. L’Intelligence Artificielle dans l’immobilier Il reste déprimant de constater la banalité, la vulgarité et les « lieux communs » de la Communication et du Marketing de certaines agences immobilières et de certains vendeurs de biens lorsqu’ils ont recours à l’IA. À l’instar d’autres marques, KW – Keller Williams Realty a également annoncé le développement de sa propre Intelligence Artificielle (Claude IA + Notion IA), articulée autour de son modèle économique. De manière générale, il ne faut pas croire que l’IA, l’automatisation ou les nouveaux logiciels vont résoudre les faiblesses stratégiques. L’IA est en train de transformer l’immobilier. Les agences physiques et les conseillers immobiliers sont-ils menacés ? L’IA pourrait réduire la taille des espaces physiques et la nécessité de certaines tâches en présentiel, mais elle n’élimine pas la valeur créée par le conseil immobilier. La technologie apporte de l’efficacité ; les conseillers apportent confiance et accompagnement dans la prise de décision. Un dernier au revoir Des États-Unis est également arrivée la nouvelle du décès de Gail Liniger, cofondatrice de RE/MAX en 1973. Elle a marqué plusieurs générations de professionnels de l’immobilier à travers le monde. Qu’elle repose en paix.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Au Portugal, pour être réaliste, il faut croire aux miracles! La phrase attribuée à David Ben-Gourion, lun des fondateurs de lÉtat dIsraël, à propos dIsraël, semble sappliquer au Portugal. Laccès au logement continue de se dégrader Laccès au logement est aujourdhui lun des principaux facteurs dinégalités sociales et de tensions distributives au Portugal. Les performances du secteur immobilier se sont améliorées au premier semestre 2026, confirmant les données de comparaison annuelle publiées par Instituto Nacional de Estatística (INE) pour le premier trimestre. Une croissance soutenue par une hausse des prix de 17,8%, alors que les transactions ont reculé de 8,7%. Moins de familles ont accédé au logement et, dans leur grande majorité, les acheteurs étaient déjà propriétaires. Au second semestre, la pression sur les prix et la baisse des ventes devraient se poursuivre. En 2026, le marché restera dynamique, tandis que laccès au logement continuera de se détériorer. La demande continuera de provenir des ménages disposant de revenus compatibles avec la hausse des prix, de ceux pouvant obtenir un crédit immobilier selon des règles plus strictes ou possédant déjà un bien à vendre. Pour les personnes souhaitant acheter leur premier logement, ainsi que pour la classe moyenne dont les revenus ne correspondent plus aux prix du marché, la barrière à lentrée sera encore plus importante. Le problème na jamais été de savoir quoi faire Après des décennies durant lesquelles les politiques publiques du logement ont été absentes ou inefficaces, les décideurs ont finalement placé laccès au logement au cœur des priorités. Le logement public reste très limité. Jusquà présent, lÉtat portugais a confié laccès au logement au crédit bancaire et au marché. Tant que le crédit était facile et peu coûteux et que les acheteurs étaient essentiellement nationaux, le système fonctionnait. Avec la baisse du pouvoir dachat des familles portugaises et larrivée dacheteurs étrangers disposant dun pouvoir dachat supérieur, le marché sest déséquilibré. Les études, diagnostics et débats sur les solutions nont pas manqué. Par incapacité politique, mais surtout en raison de la résistance au changement des intérêts installés dans ladministration publique, les problèmes ont perduré et se sont aggravés. En profitant de cette «fenêtre dopportunité», il est essentiel que les mesures adoptées disposent du temps, de lampleur et des conditions dexécution nécessaires pour produire des résultats. Au Portugal, le problème na jamais été de savoir quoi faire. Il a toujours été de le faire. Une étude récente de Nuno Palma et du prix Nobel déconomie James A. Robinson, Débloquer la croissance du Portugal – Réformes structurelles et défis de la mise en œuvre des politiques économiques, met en évidence le véritable problème portugais: lincapacité de lÉtat à agir. Un État qui ne respecte pas les délais, ne décide pas et nagit pas. Un modèle institutionnel fondé sur des couches successives de contrôle du risque juridique, où la décision rationnelle est souvent de ne pas décider. Il ne suffit pas de produire des lois, des stratégies, des plans daction et des réformes largement médiatisées. Au Portugal, lidée dune compétitivité fondée sur les coûts de production persiste, conduisant à une économie de bas salaires et de faible productivité. Aujourdhui, la compétitivité économique mondiale dépend de la rapidité de la prise de décision. Les procédures dautorisation, la réglementation et la fiscalité sont plus que des fonctions de lÉtat: ce sont des facteurs de compétitivité économique. Agir est le véritable défi En revenant à la question de laccès au logement, de loffre destinée aux jeunes et à une classe moyenne appauvrie, du déficit estimé à 150.000 logements et des occasions manquées du Plan de relance et de résilience (PRR), il est raisonnable de penser que seule la construction industrialisée et modulaire pourra réellement répondre au problème. La technologie permet déjà dimposer des délais contraignants pour les autorisations municipales, une numérisation complète ainsi que lenregistrement public des décisions durbanisme et de leurs bénéficiaires. Le Code de la construction et la Plateforme nationale unique de lurbanisme devraient déjà être en place, mais ce nest toujours pas le cas. «Le Portugal ne traverse pas une crise soudaine, mais une lente dégradation structurelle. Voilà le véritable problème portugais», auquel il faut faire face avec réalisme, rapidité, courage et détermination.
Source: Adobe Stock Auteur: Rédaction Lisbonne renforce son offre de logements abordables La municipalité de Lisbonne (CML) va lancer la construction dun nouvel immeuble de logements abordables près du Jardim da Estrela. Le projet prévoit la création de 11 logements municipaux afin daugmenter loffre destinée aux familles recherchant des solutions de logement à des coûts plus accessibles. Limmeuble sera construit sur un terrain actuellement vacant, situé Rua do Jardim à Estrela, et sinscrit dans le Plan dintervention sur le bâti dispersé, qui vise à réhabiliter des espaces urbains et à les transformer en nouvelles opportunités de logement. Le nouvel immeuble comptera 11 logements Le futur bâtiment comprendra trois étages et proposera différentes typologies de logements afin de répondre à plusieurs besoins. Il accueillera des appartements de type T0 et T2, répartis sur les différents niveaux, ainsi que des locaux techniques, des espaces de rangement et des installations de soutien. Les travaux seront attribués dans le cadre dun appel doffres public, pour un montant de base supérieur à 1,4 million deuros, auquel sajoutera la TVA au taux légal. La durée prévue des travaux est de 515 jours, la livraison dépendant des différentes étapes de la procédure de passation et de construction. Davantage de logements pour répondre à la demande La construction de ce nouvel immeuble de logements abordables représente un investissement supplémentaire dans le développement du parc de logements municipaux de Lisbonne. Laugmentation de loffre de logements reste lune des priorités pour répondre à la forte demande dans la capitale. En plus de créer de nouveaux logements, ce projet contribuera à réhabiliter un espace auparavant inoccupé, favorisant la valorisation urbaine et une meilleure utilisation du patrimoine municipal. Grâce à de nouveaux projets de logements abordables, Lisbonne cherche à élargir les possibilités offertes aux habitants confrontés à des difficultés daccès au logement, tout en répondant au besoin de solutions plus accessibles et adaptées au marché actuel.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Réglementation, professionnalisation et certification dans la chaîne de valeur du secteur immobilier Le 30 juin dernier, avec la participation denviron 700 professionnels du secteur de la médiation immobilière, sest tenue la 4e édition de la Convention APEMIP IMOCIONATE. La présence de Fernando Batista, président de lIMPIC – Institut des marchés publics, de limmobilier et de la construction, a été particulièrement remarquée. Son intervention a marqué la fin dune longue période dabsence de déclarations publiques concernant la réglementation tant attendue du secteur. Il semblerait que le Gouvernement soit sur le point de présenter une nouvelle loi adaptée aux nouvelles réalités de ce marché et prévoyant une réglementation renforcée ainsi quune meilleure qualification des professionnels de la médiation immobilière. Autre élément marquant: il a été révélé quà cette date, 11.574 entreprises de médiation immobilière étaient agréées, ce qui témoigne également de linstabilité de ce marché. En 2025, 2.417 licences ont été accordées et 1.455 ont été annulées. La professionnalisation comme facteur de compétitivité La qualification et la compétitivité de la demande, notamment internationale, ont conduit à une professionnalisation accrue, mais non généralisée, de lactivité. Comme dans dautres secteurs, la croyance dans la capacité à improviser sous pression semble persister. Un terrain fertile pour des formations motivationnelles sans véritable contenu ou centrées uniquement sur les aspects opérationnels. Des formations systémiques conduisent à des résultats qui ne dépendent ni du talent ni de la chance des consultants les plus performants. Des formations fondées sur un modèle, à limage de la NAR – National Association of Realtors, combinant autorégulation, formation, vision stratégique, compétences pratiques et connaissances multidisciplinaires en technologie, évaluation des actifs, aspects juridiques et réglementaires, éthique et représentation institutionnelle. Échelle, productivité et durabilité du secteur Le marché est composé de petites et moyennes agences locales, dagences appartenant à des réseaux immobiliers et de grands cabinets de conseil à dimension internationale. En labsence de registre officiel des conseillers immobiliers, bien que cela semble devenir obligatoire, on estime que le nombre moyen par agence est proche de six. Sachant quen 2025, le nombre de transactions immobilières résidentielles sest élevé à 170.000, cela représenterait en moyenne 14 à 15 transactions annuelles par agence et deux à trois transactions annuelles par conseiller. Là encore, les chiffres ne concordent pas. La loi de Vilfredo Pareto sapplique-t-elle à ce secteur? Est-ce que 20% des agences réalisent 80% des transactions? Est-ce que les 20% de conseillers immobiliers les plus performants génèrent 80% du chiffre daffaires des agences? Dans un marché aussi concurrentiel que celui de la médiation immobilière, les entreprises devront atteindre une taille suffisante pour rendre possible une gestion professionnelle. Une activité réglementée et crédible capable dattirer les talents et dinstaurer une culture dapprentissage continu. Une profession valorisée, en adéquation avec le niveau dexigence des acteurs de linvestissement, du financement, de la gestion et de lentretien des biens immobiliers, ainsi que des propriétaires et des acquéreurs. Des professionnels prêts à développer de nouvelles compétences et à abandonner celles qui sont devenues obsolètes. Intermédiation de crédit et gestion des copropriétés: une nouvelle étape de la réglementation Dans la chaîne de valeur de limmobilier, la gestion des copropriétés et lintermédiation de crédit se professionnalisent sous leffet du renforcement de la supervision. Depuis 2018, lactivité dintermédiation de crédit a doublé et la Banque du Portugal a mis en place de nouvelles règles afin de combler le vide réglementaire. Lactivité des «intermédiaires de crédit» et des «gestionnaires de crédit» ne se limite pas à la prospection de clients et à la transmission de leurs coordonnées aux établissements financiers. La collecte de toute la documentation nécessaire ainsi que la préqualification sont déterminantes pour le succès des opérations de financement. La numérisation constitue un facteur essentiel: en accélérant les processus et en garantissant la transparence, elle améliore lexpérience client. Dans lintermédiation de crédit, le succès dépendra également de la qualification des professionnels, soutenus par des technologies performantes. Lintermédiation de crédit est déterminante dans la concrétisation de la majorité des transactions immobilières. Un nouveau régime juridique visant à réglementer et à professionnaliser lactivité de gestion et dadministration des copropriétés est également en cours de procédure législative.
Source: Auteur Auteur: Jorge Garcia, spécialiste de limmobilier Le Portugal à trois vitesses Le marché immobilier au Portugal progresse à trois vitesses. La vitesse promise par les décideurs nationaux et locaux, la vitesse plus ou moins rapide à laquelle évoluent les opérateurs selon leurs capacités et compétences, et la vitesse lente de l’administration publique. Récemment, le gouvernement a approuvé un ensemble de mesures nécessaires, dans le but de tenter de résoudre la grave crise d’accès au logement. Décalage entre décision et exécution À des vitesses différentes, les opérateurs de l’écosystème immobilier ont cherché à s’adapter aux contraintes internes et externes qui conditionnent leur activité, tandis que les autorités responsables, notamment du permis de construire, restent dans un état léthargique. Dans les entités publiques, rien n’a changé, les techniciens continuent à “faire remonter”, les obstacles persistent. Face à de nouveaux défis et contraintes, lorsqu’il faut répondre à la pénurie de logements, l’administration publique continue d’échouer comme si le temps et l’argent des promoteurs immobiliers et des contribuables étaient gratuits. Coûts invisibles du temps administratif Durant la longue période qui s’écoule jusqu’à l’obtention d’un permis pour un nouveau programme immobilier, les promoteurs immobiliers supportent des coûts financiers, l’accès au logement abordable est refusé à de futurs résidents, ceux qui le peuvent paient des loyers plus élevés dans d’autres localisations, et les municipalités perdent des recettes fiscales provenant de l’IMI, de l’IRS, entre autres. Ce sont des coûts facilement quantifiables qui ne sont imputés à personne. Le coût du temps de décision est un coût économique significatif qui, ajouté à d’autres, fait que “les comptes ne tombent pas juste” dans de nombreux projets de logement abordable. Le respect de normes de construction inadaptées continue également de générer des coûts supplémentaires, la bureaucratie fonctionnant comme un “bouclier protecteur” des responsabilités techniques et politiques. Bureaucratie, blocages et défis structurels L’immobilisme a un coût élevé, mais le changement demande beaucoup de travail et provoque des maux de tête lorsqu’il touche aux multiples intérêts corporatifs installés dans les nombreux organismes étatiques. Lors des récents événements auxquels nous avons participé, les plaintes des opérateurs restent inchangées. Lorsqu’on parle de construire ou réhabiliter pour le logement abordable, de mettre en œuvre des programmes de transition énergétique et de décarbonation des bâtiments, de modernisation de la construction, de numérisation et d’innovation technologique, de la DWD - Directive européenne sur l’eau potable, de la transformation des espaces urbains, nous sommes face à d’énormes défis. Nous avons un parc immobilier vieillissant avec environ 70 % des bâtiments énergétiquement inefficaces, des réseaux d’eau urbains et domestiques vieillissants, dégradés et parfois contenant des matériaux contaminants, un manque de main-d’œuvre qualifiée et de financements, une complexité réglementaire et des processus de délivrance de permis lents. Industrialisation de la construction et productivité Mais la question qui préoccupe le plus à court terme, face aux besoins d’augmenter la productivité et de décarboner, à la pénurie de main-d’œuvre et à la nécessité de réduire les délais de livraison des logements, est l’industrialisation du processus de construction à grande échelle. Selon de récentes déclarations de Miguel Garcia lors de l’événement “Real Estate Shapers” organisé par “Magazine Imobiliário”, un immeuble de 77 logements pourrait être livré en moins d’un an. La “lourde machine” étatique serait-elle à la hauteur? Last but not least! Le 9 juin prochain, l’ADIT – Association pour le Développement Immobilier et Touristique du Brésil célèbre son 20e anniversaire. Ce sera à Maceió, dans l’État de l’Alagoas, là où tout a commencé. J’ai eu le privilège d’être intervenant lors de la première édition de cet événement lié aux investissements touristiques et immobiliers au Brésil. À sa création, les organisateurs cherchaient l’inspiration à l’étranger. Deux décennies plus tard, c’est au Brésil qu’on peut la trouver, dans ce qui se fait de mieux à l’échelle mondiale. Merci à Felipe Cavalcanti pour son esprit d’entreprise et pour continuer à être une source d’inspiration.