Foto: Adobe Stock Autor: Redacción La nueva norma solo cubre ventas desde 2026 Quienes vendieron su vivienda habitual en 2025 quedan fuera del nuevo régimen de exención del IRS sobre las ganancias patrimoniales , aunque reinviertan parte del importe obtenido en la compra de un inmueble para alquilar en 2026. La Autoridad Tributaria (AT) aclaró, en una resolución vinculante, que el nuevo régimen solo se aplica a las transmisiones realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029. Por ello, la fecha de la venta es determinante para saber si las ganancias patrimoniales pueden beneficiarse de la exención fiscal. La reinversión tiene requisitos específicos El nuevo régimen permite excluir de tributación determinadas ganancias cuando el importe obtenido por la venta de una vivienda se reinvierte en la compra de un inmueble destinado al alquiler residencial, dentro de los límites de renta establecidos por ley. La reinversión puede realizarse entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la venta. La intención de reinvertir también debe indicarse en la declaración del IRS correspondiente al año en que tuvo lugar la transmisión. Para mantener el beneficio fiscal, debe formalizarse un contrato de alquiler residencial dentro de los límites legales y en el plazo establecido. El inmueble adquirido mediante la reinversión también debe permanecer en el mercado del alquiler durante al menos 36 meses, consecutivos o no, dentro de los primeros cinco años. La fecha de venta determina el acceso En el caso analizado por la AT, el contribuyente vendió su vivienda habitual en 2025 y pretendía utilizar parte del importe recibido en 2026 para comprar un apartamento destinado al alquiler residencial. Aunque la reinversión se realizaría cuando la nueva norma ya estuviera en vigor, la AT considera que las ganancias patrimoniales proceden de la transmisión realizada en 2025. Por tanto, la fecha relevante para determinar la aplicación del régimen es la de la venta y no la fecha en que se realiza la reinversión. Las ganancias de 2025 quedan excluidas El Decreto-Ley n.º 97/2026 establece que las nuevas normas entran en vigor el 1 de enero de 2026 y abarcan las transmisiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2029. Por tanto, una vivienda vendida en 2025 no puede beneficiarse de esta exención fiscal mediante una reinversión posterior. La AT concluyó que, en este caso, las ganancias patrimoniales no cumplen los requisitos temporales establecidos por el nuevo régimen. Cuando la reinversión es solo parcial, la exención fiscal también puede ser proporcional al importe efectivamente reinvertido, siempre que se cumplan el resto de condiciones previstas en el Código del IRS.
Foto: Adobe Stock Autor: Redacción APPII continúa en el Consejo Municipal de Vivienda La Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios (APPII) continuará participando en el Consejo Municipal de Vivienda (CMH) de Lisboa, donde está representada desde 2012. La asociación pretende mantener la contribución del sector inmobiliario al debate sobre la vivienda y los retos del municipio. Durante los últimos 14 años, APPII ha acompañado diferentes mandatos y gobiernos del Ayuntamiento de Lisboa, aportando al órgano consultivo la experiencia de los promotores e inversores inmobiliarios. Esta participación permite compartir conocimientos sobre el desarrollo urbano y los retos relacionados con la oferta de vivienda. La asociación considera el CMH un espacio importante para reunir a diferentes entidades vinculadas a la vivienda y fomentar el diálogo entre los distintos agentes del sector. El nuevo mandato reúne a ocho entidades La posición de APPII llega después de que el Ayuntamiento de Lisboa aprobara la nueva composición de los miembros permanentes del CMH para el mandato 2025-2029. El Consejo cuenta ahora con ocho entidades vinculadas a la vivienda: FAMALIS, FENACHE, AIL, ALP, APPII, WIRE, AICCOPN y APEMIP. WIRE y AICCOPN son los nuevos miembros de esta estructura. El Consejo Municipal de Vivienda es un órgano consultivo del Ayuntamiento dedicado a las cuestiones relacionadas con la vivienda. Está integrado por el alcalde, o el concejal responsable del área, representantes de asociaciones y otros agentes sociales, además de representantes de las fuerzas políticas con presencia en la Asamblea Municipal. La vivienda asequible, entre las prioridades APPII pretende seguir aportando al Consejo el conocimiento acumulado por los profesionales vinculados a la promoción y la inversión inmobiliaria. El objetivo es contribuir al análisis de los principales retos que afectan a la vivienda en Lisboa. Entre las prioridades de la asociación se encuentra impulsar una mayor oferta de vivienda y soluciones a costes asequibles para los habitantes de la ciudad. La participación en el CMH también permite seguir la evolución de las políticas municipales y compartir la experiencia de sus asociados sobre el desarrollo urbano y el mercado de la vivienda. APPII refuerza su participación en el debate Con la nueva composición del Consejo, APPII mantiene la representación del sector de la promoción y la inversión inmobiliaria en este espacio de diálogo municipal. La asociación pretende seguir trabajando con las demás entidades representadas en el CMH, aportando información y experiencia del sector al debate sobre la vivienda en Lisboa. El objetivo es acercar diferentes perspectivas y contribuir a encontrar respuestas a los retos relacionados con la oferta de vivienda, el desarrollo urbano y el acceso a viviendas a costes más asequibles.
Foto: Adobe Stock Autor: Redacción La revisión abre la puerta a una nueva tasa El Ayuntamiento de Oporto llevará a cabo una revisión del reglamento de la tasa turística, iniciando un proceso que podría traducirse en un aumento del importe pagado por los visitantes. Actualmente, la tasa turística es de tres euros por noche, después de subir de dos a tres euros en 2024. La propuesta que se someterá a votación municipal todavía no establece un nuevo importe. En esta fase, contempla un plazo de 10 días hábiles para que los interesados puedan participar y presentar aportaciones sobre la modificación del reglamento. El Ayuntamiento ya ha planteado la posibilidad de elevar la tasa turística a cuatro euros, acercando el importe aplicado en Oporto al vigente en Lisboa. El turismo crece y genera más ingresos La revisión se produce en un contexto de crecimiento de la actividad turística en la ciudad. Entre 2019 y 2025, el número de pernoctaciones aumentó un 45,6 %, superando los 6,6 millones el pasado año. Durante el mismo periodo, el número de huéspedes creció un 37,2 %, superando los tres millones. La duración media de las estancias también aumentó, pasando de unas 2,04 noches en 2019 a 2,16 noches en 2025. En los primeros seis meses de 2026, las pernoctaciones crecieron un 4,48 %, mientras que el número de huéspedes aumentó un 3,53 % respecto al mismo periodo del año anterior. El crecimiento del turismo también se reflejó en los ingresos municipales. En 2025, la tasa turística generó 32,3 millones de euros, un 54,5 % más que el año anterior. Oporto busca equilibrar turismo y ciudad El Ayuntamiento considera que el aumento del número de visitantes también implica un mayor uso de los servicios e infraestructuras públicas, incluidos la limpieza urbana, la movilidad, la seguridad, la cultura y el patrimonio. En este contexto, la tasa turística se considera una fuente de ingresos para cubrir parte de los costes asociados a la actividad turística. La revisión también está relacionada con la estrategia municipal para financiar la gratuidad del transporte público para los residentes. Al mismo tiempo, el Ayuntamiento pretende mantener Oporto como destino turístico sin comprometer la calidad de vida de quienes viven en la ciudad. El objetivo es encontrar un equilibrio entre la actividad turística y las necesidades de los residentes. Tras la aprobación del inicio del procedimiento, se abrirá un periodo de participación para los interesados. Solo posteriormente se prevé presentar una propuesta concreta sobre el nuevo importe de la tasa turística.
Foto: Adobe Stock Autor: Redacción La formación llega a cuatro instituciones La Universidade Aberta, la Universidad de Lisboa y las universidades politécnicas de Beja y Setúbal ofrecerán 1.036 plazas de profesionalización en servicio para docentes. La formación está dirigida a profesores con titulación en el área científica de las materias que imparten, pero que todavía no cuentan con formación pedagógica. Los cursos están financiados por el Ministerio de Educación, Ciencia e Innovación (MECI), mediante acuerdos que representan una inversión total de 5,5 millones de euros. La Universidade Aberta concentra la mayoría de las plazas, con 672. Le siguen la Universidad de Lisboa, con 181, el Politécnico de Beja, con 98, y el Politécnico de Setúbal, con 85 plazas. La mayoría de las plazas ya están ocupadas La formación comenzará previsiblemente en octubre y, según el MECI, alrededor del 80 % de las plazas disponibles ya han sido ocupadas. La duración depende de la experiencia profesional de los docentes. Los profesores con menos de cinco años de servicio deberán realizar una formación de dos años. Para quienes cuentan con más de cinco años de experiencia, la profesionalización en servicio tendrá una duración de un año. La apertura de estas plazas permite dar respuesta a los docentes que se incorporaron recientemente a la carrera mediante los procesos extraordinarios destinados a candidatos con habilitación propia. Los docentes pueden completar su formación pedagógica Durante los últimos dos años, miles de profesores se incorporaron a la carrera docente mediante un régimen que permitió la entrada de docentes sin habilitación profesional. Su incorporación quedó condicionada a la finalización de la correspondiente formación pedagógica dentro del plazo establecido. En el concurso externo extraordinario de 2024/2025, se incorporaron 1.822 profesores, de los cuales 893 no tenían formación pedagógica. Al año siguiente, se incorporaron 1.639 docentes, incluidos 697 con habilitación propia. La profesionalización en servicio permite así que estos profesores obtengan la formación necesaria mientras continúan trabajando en los centros educativos. Más formación para afrontar la falta de docentes La medida se produce también en un contexto de escasez de profesores y de necesidad de reforzar la cualificación de los profesionales que ya forman parte del sistema educativo. La inversión pretende garantizar que los docentes con incorporación provisional puedan completar su formación dentro del plazo previsto. La profesionalización en servicio constituye una de las vías disponibles para obtener la habilitación profesional necesaria para acceder a la carrera docente. La nueva oferta también busca responder a la falta de plazas que, en los últimos años, ha dificultado el acceso de algunos profesores a la formación pedagógica. En 2025, ya se habían acordado 300 plazas con la Universidade Aberta, pero la demanda seguía superando la oferta disponible.
Foto: Adobe Stock Autor: Redacción Uno de los titulares puede asumir toda la cuota Cuando dos personas contratan una hipoteca como prestatarias, es habitual que exista responsabilidad solidaria. En este caso, cada una puede responder por la totalidad de la deuda frente a la entidad financiera. Esto significa que, si uno de los titulares deja de pagar su parte de la cuota, el otro puede tener que asumir el importe completo para evitar retrasos. La forma en la que la pareja haya decidido repartir los gastos no modifica, por sí sola, las obligaciones establecidas en el contrato hipotecario. Por ello, antes de comprar una vivienda juntos, es importante saber quién figura como propietario, quién firma la financiación y qué responsabilidades asume cada persona. Una separación no modifica automáticamente el contrato Una separación o un divorcio tampoco elimina las responsabilidades asumidas con la hipoteca. Aunque uno de los titulares deje de vivir en la vivienda, seguirá vinculado al préstamo mientras no se modifique el contrato. Si uno de los miembros de la pareja quiere quedarse con el inmueble y asumir por sí solo las cuotas, será necesario contar con el consentimiento del banco para modificar la financiación. La entidad analizará, entre otros factores, los ingresos, gastos y demás compromisos financieros del titular que quiera asumir el préstamo en solitario. El cambio solo tendrá efectos frente al banco cuando se haya formalizado. Hasta entonces, ambos titulares seguirán sujetos a las obligaciones previstas en el contrato. ¿Qué ocurre si se dejan cuotas pendientes? Si uno de los titulares deja de pagar y el otro no puede compensar la diferencia, ambos pueden sufrir consecuencias. El impago puede generar intereses de demora y otros gastos, además de ser comunicado al Centro de Responsabilidades de Crédito. Ante dificultades económicas, es importante contactar rápidamente con el banco. El cliente puede beneficiarse de mecanismos destinados a prevenir o regularizar situaciones de impago. Entre ellos se encuentra el PERSI, un procedimiento de negociación que busca encontrar soluciones entre el cliente y la entidad financiera. El banco debe iniciar este procedimiento entre el día 31 y el 60 después del impago, aunque tú también puedes solicitar tu inclusión. Vender la vivienda puede ser una solución Cuando ninguno de los titulares puede asumir por sí solo la hipoteca y no existe un acuerdo para conservar la vivienda, venderla puede ser una alternativa . El hecho de que exista una hipoteca no impide vender el inmueble, pero la operación debe coordinarse con el banco. Es necesario conocer el capital pendiente y garantizar su liquidación para tramitar la cancelación de la hipoteca. Si el importe obtenido por la venta es superior a la deuda pendiente y a los costes asociados, la cantidad restante se repartirá según la titularidad del inmueble y la situación jurídica existente. Si el precio de venta no es suficiente para liquidar la financiación, será necesario acordar con el banco cómo se regularizará el importe pendiente. Para reducir riesgos, las parejas que contraten una hipoteca deberían establecer previamente cómo se pagarán las cuotas y qué ocurrirá si uno de los titulares deja de poder pagar. Guardar los justificantes de los pagos y contactar con el banco ante las primeras dificultades también puede evitar que la situación empeore.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Reforzar las relaciones de confianza ¡Reforzar las relaciones de confianza en la comunidad inmobiliaria es una condición necesaria! La comunidad inmobiliaria se ha ajustado y continúa adaptándose a la complejidad de las circunstancias coyunturales a las que se enfrenta la actividad. Como todas las comunidades, no es perfecta ni inmune a los conflictos. Vivimos tiempos de cambios acelerados en los procedimientos y las rutinas. Nuevas condiciones impuestas por los avances tecnológicos y la industrialización de la cadena de valor del negocio inmobiliario. Nuevos desafíos competitivos en todos sus eslabones. Pero las Personas y sus valores éticos siguen siendo indispensables para establecer relaciones de confianza entre los operadores de los sectores de la construcción y el inmobiliario, que hagan posible una cultura de intercambio de información y de negocios basada en el respeto por los demás y la integridad. Nuevas pruebas para el ecosistema inmobiliario, para que podamos mostrar lo mejor de nosotros mismos. Un verano de encuentros y reflexiones Casi al finalizar el periodo estival, momento de regresar a ambientes más o menos formales, a las reglas, comportamientos y procedimientos que orientan nuestras relaciones profesionales, fue en un ambiente informal y festivo que el “Diário Imobiliário” celebró una nueva edición de la “Beach Party Imobiliário”. Una oportunidad para volver a encontrarnos, validar o cuestionar ideas preconcebidas, generar propósitos y conexiones, favorecer el intercambio cultural a lo largo de la cadena de valor y actualizar contactos y agendas. Un evento de verano que da continuidad a las conversaciones “No Filters”, moderadas por Fernanda Pedro, directora de este periódico, que se celebran a lo largo del año. Aprovechando la ocasión, en una tarde soleada posterior, leí de principio a fin el libro “O Mundo Imobiliário: as histórias incríveis do dia-a-dia de um consultor imobiliário”, una recopilación de artículos publicados en 2020 y 2021 por Francisco Mota Ferreira en el “Diário Imobiliário”. La perspectiva de un ex periodista que, al comenzar a trabajar en el sector inmobiliario, descubrió un sinfín de buenas historias que merecían ser contadas. Las fortalezas y debilidades del sector inmobiliario descritas con humor e ironía. Lisboa y la preservación de la identidad El verano en Lisboa quedará para siempre asociado al incendio del Chiado que, hace 38 años, destruyó 18 edificios históricos del siglo XVIII. Una zona prime de la ciudad en la que se rehabilitó y reconstruyó el patrimonio edificado, haciendo posible preservar parte del patrimonio comercial. Como en otros barrios del Centro Histórico, el territorio está perdiendo su identidad. Sin diferenciación competitiva en un mercado turístico que empieza a mostrar señales de estancamiento de la demanda, el destino se banaliza, se masifica, pierde atractivo y se devalúa. El bienintencionado programa de la CML “Lojas com História” se revela hoy poco eficaz. Reconocer no es lo mismo que proteger. Hace falta voluntad política para ir más lejos. Es necesario proteger las fachadas y los elementos interiores e integrar establecimientos comerciales y asociaciones históricas identitarias en Áreas de Conservación Urbana. Personas que dejan un legado El sector inmobiliario está hecho de Personas. En el momento en que anuncia su retirada, quien lleva casi tres décadas en este Mundo Inmobiliario no podía dejar de hacer referencia a Luís Roquette Pinheiro de Melo. Quienes trabajaron con él me dicen que deja un enorme legado de honestidad y conocimiento técnico. Como otros, tiene derecho a una página en el libro de las figuras destacadas de la intermediación inmobiliaria en Portugal. Seguirá siendo una referencia para las generaciones futuras que hacen del sector inmobiliario su profesión. A propósito del segmento prime, donde se posicionaba preferentemente, suelo decir que las competencias técnicas pueden aprenderse. Los principios éticos, la discreción, la confidencialidad, la sobriedad, el “linaje” —o se tienen o no se tienen. Y Luís Pinheiro de Melo, reuniendo todos estos atributos personales, los combinó con una competencia técnica de excelencia.
Foto: Adobe Stock Autor: Redacción La rehabilitación gana ritmo en el centro de Coimbra El Ayuntamiento de Coimbra ha intensificado el trabajo de identificación y seguimiento de inmuebles degradados, especialmente en la zona histórica de la ciudad. Tras las notificaciones enviadas a los propietarios, diez edificios ya han iniciado obras de reconstrucción o rehabilitación. El ayuntamiento ha optado por un enfoque gradual, buscando que los propietarios asuman voluntariamente las intervenciones necesarias. En varios casos, los inmuebles degradados se encuentran ya en fase de autorización, en obras o cuentan con nuevos propietarios que preparan los trámites necesarios para iniciar la rehabilitación. El municipio identifica nuevos edificios El estudio realizado por el Ayuntamiento ha permitido aumentar el número de inmuebles degradados identificados en la ciudad. Además de los edificios detectados anteriormente, otros 67 propietarios han recibido recientemente una notificación para llevar a cabo intervenciones en sus respectivos inmuebles. En total, ya se han identificado 112 inmuebles cuyos procesos de rehabilitación deberían avanzar. Baixa y Baixinha concentran una gran parte de estos casos, aunque el trabajo también abarca zonas como la avenida Emídio Navarro y la Praça da República. El ayuntamiento pretende continuar realizando el seguimiento de los inmuebles degradados y evaluar las soluciones adecuadas para cada situación, teniendo en cuenta el estado de los edificios y la disposición de los propietarios a realizar las obras. Las obras coercitivas son el último recurso Cuando no se produce una intervención voluntaria, el municipio puede recurrir a mecanismos coercitivos. Esta opción se considera un último recurso y puede implicar la toma de posesión administrativa, la ejecución de las obras por parte del ayuntamiento u otros procedimientos previstos por la ley. Uno de los casos ya supervisados corresponde a un edificio situado en la calle da Fornalhinha, que se derrumbó en diciembre de 2025. Después de asumir la posesión administrativa del inmueble, el Ayuntamiento realizó las intervenciones necesarias. Posteriormente, el edificio fue adquirido por el fondo Coimbra Viva. También hay otros inmuebles degradados que podrían ser objeto de medidas similares, incluidos procedimientos de expropiación por utilidad pública, venta forzosa o ejecución coercitiva de las obras. La vivienda puede beneficiarse de la rehabilitación La recuperación de los inmuebles degradados también podría contribuir a aumentar la oferta de vivienda en el centro de Coimbra. El propio ayuntamiento dispone de edificios que pretende rehabilitar, con el objetivo de crear viviendas a precios asequibles. La estrategia de rehabilitación busca así responder simultáneamente al deterioro del patrimonio urbano y a la necesidad de aprovechar edificios sin uso o en condiciones inadecuadas. Además de los inmuebles degradados, el municipio ha identificado 237 edificios vacíos, es decir, inmuebles que permanecen sin uso durante un periodo prolongado. El seguimiento de estos edificios podría abrir la puerta a nuevas intervenciones y reforzar la revitalización de las zonas céntricas de la ciudad.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción La inversión industrial aumenta la presión en Sines Sines atraviesa una etapa de fuerte transformación económica, impulsada por grandes proyectos industriales que podrían representar más de 20.000 millones de euros en inversión privada. El aumento de la actividad empresarial está atrayendo a nuevos trabajadores al municipio y, con ellos, una mayor demanda de vivienda. Ante esta situación, el Gobierno pretende crear un plan específico de inversión pública para acompañar el crecimiento de la región. La estrategia debería abarcar varias áreas esenciales para la población, entre ellas la vivienda, la educación, la sanidad, las guarderías, la educación preescolar y las instalaciones destinadas a las personas mayores. El objetivo es garantizar que el desarrollo económico vaya acompañado de una capacidad adecuada de los servicios públicos. La vivienda adquiere especial importancia en este contexto, ya que el aumento de la demanda ha contribuido a dificultar aún más la disponibilidad de casas en el municipio. El mercado inmobiliario acusa el crecimiento La presión sobre la vivienda ya se refleja en los precios del mercado local. La oferta de alquiler es limitada y los precios dificultan el acceso de las familias a una vivienda en Sines. El crecimiento de la población ayuda a explicar parte de esta situación. Entre 2021 y finales de 2025, el municipio habría aumentado su población en más de un 12 %, lo que equivale a unas 2.000 personas. La evolución demográfica no ha ido acompañada al mismo ritmo por el refuerzo de los servicios públicos. Para el municipio, esta diferencia hace urgente encontrar soluciones para la vivienda, pero también para ámbitos como la sanidad y la educación. La falta de vivienda también puede influir en la percepción de la población sobre los grandes proyectos que están llegando al territorio. El desarrollo económico puede verse como una oportunidad, pero también como un factor adicional de presión sobre el mercado inmobiliario. El Gobierno prepara una respuesta diferente El Ejecutivo considera que la magnitud de las inversiones en Sines justifica una intervención diferente a la aplicada habitualmente en otros municipios. Las características específicas del territorio deberían, por tanto, estar en la base de un plan conjunto con el ayuntamiento. La respuesta debería anticiparse a las necesidades generadas por el crecimiento económico, evitando que la falta de vivienda y de servicios públicos limite la capacidad de atraer a trabajadores y nuevas familias. Además de la vivienda, el refuerzo de las infraestructuras debería incluir centros sanitarios, centros educativos y servicios sociales. Crear unas condiciones adecuadas será clave para acompañar la evolución prevista del municipio. El municipio reclama un mayor retorno de la inversión El ayuntamiento también defiende una mayor participación de las empresas que desarrollan proyectos en Sines en el esfuerzo por crear nuevas respuestas para la población. La idea es vincular la inversión privada a mecanismos que permitan reforzar la capacidad local. Entre las propuestas planteadas se encuentra la revisión de la Ley de Finanzas Locales, con el objetivo de garantizar que el municipio pueda beneficiarse más directamente de la actividad económica generada en su territorio. El municipio también plantea la posibilidad de establecer acuerdos locales con las empresas responsables de las grandes inversiones. Estas soluciones podrían contribuir a financiar nuevas infraestructuras y responder al aumento de la demanda de vivienda. A pesar de estas preocupaciones, el ayuntamiento mantiene una posición favorable a la inversión privada en Sines. La prioridad ahora es garantizar que el crecimiento económico vaya acompañado de vivienda asequible y servicios públicos capaces de responder a las nuevas necesidades.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción La educación superior pierde alumnos tras diez años de subida El número de estudiantes matriculados en la educación superior disminuyó por primera vez después de una década de crecimiento continuo. Los datos del Registro de Alumnos Matriculados y Titulados de Educación Superior (RAIDES) muestran que 447.690 estudiantes cursaban estudios en instituciones portuguesas durante el curso 2025/26. La cifra supone un descenso del 1,8 % respecto a los aproximadamente 456.000 estudiantes registrados el año anterior. A pesar de la caída, la enseñanza pública sigue concentrando a la mayoría de los alumnos, con 355.670 matriculados, mientras que la privada cuenta con 92.010. La evolución rompe una tendencia que se mantenía desde 2014/15. Durante este periodo, el número de estudiantes aumentó tanto en la enseñanza pública como en la privada, con un crecimiento especialmente destacado en esta última. Menos nuevos alumnos presionan las matriculaciones La reducción de los estudiantes matriculados en la educación superior está relacionada con una menor demanda de nuevas titulaciones. En 2025, el número de nuevos alumnos que comenzaron grados o másteres integrados cayó un 10,5 % respecto al año anterior, lo que equivale a 8.678 estudiantes menos. El Concurso Nacional de Acceso a la Educación Superior se vio especialmente afectado. En la primera fase fueron admitidos 43.899 candidatos y se cubrió alrededor del 79 % de las plazas disponibles. El cambio en las normas de acceso fue señalado como uno de los factores que condicionaron la demanda. La reducción de la población joven también empieza a tener un impacto más evidente. La evolución demográfica de Portugal, marcada por décadas de baja natalidad, reduce progresivamente el número de posibles candidatos a la educación superior. Los estudiantes internacionales ganan importancia Los estudiantes internacionales representan, por otro lado, una parte cada vez más relevante de las instituciones portuguesas. En el último curso académico eran más de 72.000, incluidos estudiantes que realizan toda su formación en Portugal y participantes en programas de movilidad. Este crecimiento ha ayudado a universidades y politécnicos a compensar parcialmente la reducción del número de jóvenes portugueses. Para muchas instituciones, atraer estudiantes internacionales se ha convertido en una estrategia importante ante los cambios demográficos del país. Entre los estudiantes matriculados en la educación superior se encuentran alumnos de distintos niveles, desde ciclos técnicos superiores profesionales hasta grados, másteres y doctorados. La recuperación de las admisiones puede frenar la tendencia Los primeros resultados de 2026 apuntan a una recuperación de la demanda. La tasa de ocupación de las plazas del Concurso Nacional de Acceso aumentó hasta aproximadamente el 88 %, con 49.991 nuevos alumnos admitidos, por encima del resultado registrado en la primera fase del año anterior. Esta evolución podría ayudar a limitar el descenso de las matriculaciones en la educación superior, aunque todavía es pronto para determinar si representa un cambio sostenido. El escenario demográfico sigue planteando retos a las instituciones. Su capacidad para atraer nuevos estudiantes, reforzar la oferta formativa y captar alumnos internacionales será cada vez más importante para mantener la dimensión de la educación superior portuguesa.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Sol, mar y libros En este querido mes de agosto vivimos bajo la égida de la bendita trilogía: sol, mar y libros. Lecturas aplazadas de libros publicados por la Academia Portuguesa de Historia, de autores clásicos de la literatura portuguesa y brasileña. También la relectura de los artículos de opinión publicados aquí y en otros medios de comunicación durante las últimas décadas sobre el mercado inmobiliario. El deseo de revisar, con la perspectiva adecuada, lo que hemos ido publicando. Y quizá esa otra trilogía que da sentido a la vida llegue también a completarse. Ya hemos plantado un árbol, tenemos una hija, solo falta un libro. Las largas búsquedas en el archivo, la mayoría en soporte físico, nos llevaron de nuevo a la primera década del siglo XXI. Nos devolvieron al reto de producir contenidos formativos que respondieran a las exigencias de la legislación publicada, el Decreto-Ley nº 211 y la Orden nº 1326 de 2004, y que también pudieran, dentro de las limitaciones de carga horaria de los módulos que nos asignó el CECOA - Centro de Formación para el Comercio y Actividades Afines, contribuir a la formación en otras competencias complementarias y diferenciadoras en el ejercicio de la profesión inmobiliaria. Para producir contenidos de forma eficaz es importante conocer y entender al público objetivo. En este caso, más que un público objetivo teníamos un público potencial: todos aquellos que querían acreditarse para ejercer actividades de intermediación y captación inmobiliaria. Al volver a examinar los Manuales elaborados entonces, algunas de las cualificaciones clave exigidas al profesional inmobiliario durante aquella primera década permanecen intactas. Las competencias técnicas y comerciales que pueden hacerle tener éxito. Conocer el mercado, la dinámica de la oferta y la demanda que determina el «asking price», saber realizar una valoración comparativa de mercado, tener conocimientos sobre financiación bancaria, fiscalidad, trámites legales de compraventa, inversiones, patologías de la construcción y eficiencia energética, urbanismo. En el ámbito de las competencias comerciales, la gran mayoría de la oferta formativa estaba y sigue estando centrada en esta vertiente: prospección, cualificación del cliente, negociación, gestión de objeciones y cierre. Es importante que los recién llegados obtengan resultados a corto plazo. De la intermediación a la consultoría inmobiliaria Lo que distingue la intermediación inmobiliaria del pasado de la consultoría inmobiliaria son las competencias relacionales, estratégicas y digitales que algunas empresas y comerciales todavía no han incorporado. Se declaran consultores, pero siguen comportándose como comerciales. Continúan presentando inmuebles con el objetivo de acortar el ciclo de venta y cerrar operaciones a corto plazo, sin tener en cuenta la construcción de una relación a largo plazo con sus clientes. Seguimos atentamente la trayectoria profesional de consultores inmobiliarios de éxito. Su capacidad para comprender los mercados, analizar tendencias y construir discretamente relaciones que resistan el paso del tiempo. Carreras dedicadas a comprender los ciclos del mercado y las estrategias de inversión. La tecnología ha democratizado el acceso a la información. Un consultor inmobiliario tiene la capacidad de transformar la información en decisiones. Es en la combinación de datos, tecnología y relaciones humanas donde crea valor al asesorar a sus clientes para que tomen mejores decisiones. La Inteligencia Artificial en el sector inmobiliario Sigue siendo deprimente la banalidad, vulgaridad y los «lugares comunes» de la Comunicación y el Marketing de algunas agencias inmobiliarias y vendedores de viviendas cuando recurren a la IA. Siguiendo los pasos de otras marcas, KW – Keller Williams Realty también ha anunciado el desarrollo de su propia Inteligencia Artificial (Claude IA + Notion IA), integrada en su modelo de negocio. En términos generales, no debemos pensar que la IA, la automatización o los nuevos softwares van a solucionar las debilidades estratégicas. La IA está transformando el sector inmobiliario. ¿Están amenazadas las agencias físicas y los consultores inmobiliarios? La IA puede llegar a reducir el tamaño de los espacios físicos y la necesidad de algunas tareas presenciales, pero no elimina el valor que aporta la consultoría inmobiliaria. La tecnología aporta eficiencia; los consultores, confianza y asesoramiento en la toma de decisiones. Una despedida Desde EE. UU. también llegó la noticia del fallecimiento de Gail Liniger, cofundadora de RE/MAX en 1973. Marcó a varias generaciones de profesionales inmobiliarios en todo el mundo. Que descanse en paz.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario ¡En Portugal, para ser realista, hay que creer en los milagros! La frase atribuida a David Ben-Gurión, uno de los fundadores del Estado de Israel, a propósito de Israel, parece aplicarse a Portugal. El acceso a la vivienda sigue empeorando El acceso a la vivienda es hoy uno de los principales focos de desigualdad social y conflicto distributivo en Portugal. El comportamiento del sector inmobiliario mejoró sus resultados durante el primer semestre de 2026, confirmando los datos de comparación interanual publicados por el Instituto Nacional de Estatística (INE) en el primer trimestre. Un crecimiento impulsado por un aumento de los precios del 17,8%, mientras que las transacciones cayeron un 8,7%. Menos familias accedieron a la vivienda y, en su mayoría, compraron aquellas que ya tenían acceso a ella. Durante el segundo semestre continuará la presión sobre los precios y la contracción de las ventas. En 2026, el mercado seguirá activo y el acceso a la vivienda será aún más difícil. La demanda seguirá procediendo de quienes tengan ingresos compatibles con los precios al alza, de quienes puedan acceder al crédito hipotecario con normas más restrictivas o dispongan de una vivienda para vender. Para quienes buscan su primera vivienda y para la clase media cuyos ingresos no se ajustan a los precios de la oferta, la barrera de entrada será todavía mayor. El problema nunca ha sido saber qué hacer Tras décadas en las que las políticas públicas de vivienda estuvieron ausentes o resultaron ineficaces, los responsables políticos situaron el acceso a la vivienda en la agenda. La vivienda pública es prácticamente inexistente. Hasta ahora, el Estado portugués dejó el acceso a la vivienda en manos del crédito bancario y del mercado. Mientras existía un acceso fácil y barato al crédito y los compradores eran nacionales, el sistema funcionó. Con el deterioro de los ingresos de las familias portuguesas y la llegada de compradores extranjeros con mayor poder adquisitivo, el mercado se desequilibró. No han faltado estudios, diagnósticos ni interminables debates sobre fórmulas y soluciones. Por incapacidad política, pero sobre todo por la resistencia al cambio de los intereses instalados en la administración pública, los problemas han persistido y se han agravado. Aprovechando esta «ventana de oportunidad», es decisivo que las medidas adoptadas dispongan del tiempo, la escala y las condiciones de ejecución necesarias para producir resultados. En Portugal, el problema nunca ha sido saber qué hacer. Ha sido ejecutarlo. Un reciente estudio de Nuno Palma y del Premio Nobel de Economía James A. Robinson, Desbloquear el crecimiento de Portugal: reformas estructurales y desafíos para la implementación de políticas económicas, pone de manifiesto el verdadero problema portugués: la incapacidad del Estado para ejecutar. Un Estado que no cumple plazos, no decide y no ejecuta. Un modelo institucional basado en capas de control del riesgo jurídico, en el que la decisión racional es no decidir. No basta con aprobar legislación, estrategias, planes de acción y las tan anunciadas y mediáticas reformas. En Portugal persiste la idea de la competitividad basada en los costes de producción, lo que ha conducido a una economía de bajos salarios y baja productividad. La competitividad económica global actual está determinada por la rapidez en la toma de decisiones. Las licencias, la regulación y la fiscalidad son mucho más que funciones del Estado: son factores económicos de competitividad y diferenciación. Ejecutar es el verdadero desafío Volviendo al acceso a la vivienda, a la oferta inmobiliaria para los más jóvenes y para una clase media empobrecida, al déficit estimado de 150.000 viviendas y a las oportunidades desaprovechadas del Plan de Recuperación y Resiliencia (PRR), resulta razonable pensar que solo la construcción industrializada y modular podrá afrontar el problema. La tecnología también permite ya establecer plazos vinculantes para las licencias municipales, la digitalización integral y el registro público de las decisiones urbanísticas y de sus beneficiarios. El Código de la Construcción y la Plataforma Urbanística Única Nacional ya deberían estar implantados y aún no lo están. «Portugal no afronta una crisis repentina, sino una degradación estructural lenta. Ese es el problema portugués», al que debemos enfrentarnos con realismo, rapidez, valentía y determinación.
Fuente: Adobe Stock Autor: Redacción Lisboa refuerza la oferta de vivienda asequible El Ayuntamiento de Lisboa (CML) impulsará la construcción de un nuevo edificio de vivienda asequible junto al Jardim da Estrela. El proyecto contempla la creación de 11 viviendas municipales, contribuyendo a aumentar la oferta de hogares destinados a familias que buscan soluciones residenciales con costes más accesibles. El edificio se construirá en un solar actualmente sin uso, situado en la Rua do Jardim à Estrela, y forma parte del Plan de Intervención en Edificación Dispersa, cuyo objetivo es recuperar espacios urbanos y transformarlos en nuevas oportunidades de vivienda. El nuevo edificio contará con 11 viviendas El futuro edificio tendrá tres plantas e incluirá diferentes tipologías de vivienda para responder a distintas necesidades. Están previstas viviendas T0 y T2, distribuidas entre las diferentes plantas, además de áreas técnicas, trasteros y espacios de apoyo para el funcionamiento del edificio. La obra se adjudicará mediante concurso público, con una inversión base superior a 1,4 millones de euros, más el IVA correspondiente. El plazo previsto para la ejecución de la obra es de 515 días, quedando su finalización sujeta a las distintas fases del proceso de contratación y construcción. Más vivienda para responder a la demanda La construcción de este nuevo edificio de vivienda asequible representa una nueva inversión para ampliar el parque municipal de vivienda en Lisboa. El incremento de la oferta de viviendas sigue siendo una de las principales prioridades para responder a la elevada demanda residencial existente en la ciudad. Además de poner nuevas viviendas a disposición de los ciudadanos, este proyecto contribuirá a recuperar un espacio anteriormente sin uso, favoreciendo la revitalización urbana y un mejor aprovechamiento del patrimonio municipal. Con nuevos proyectos de vivienda asequible, Lisboa busca ampliar las opciones disponibles para los residentes que tienen dificultades para acceder a una vivienda, respondiendo a la necesidad de ofrecer soluciones residenciales más accesibles y adaptadas a la realidad del mercado actual.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Regulación, profesionalización y certificación en la cadena de valor del negocio inmobiliario El pasado 30 de junio, con la participación de cerca de 700 profesionales del sector de la intermediación inmobiliaria, se celebró la 4.ª edición de la Convención APEMIP IMOCIONATE. Fue especialmente relevante la presencia de Fernando Batista, presidente del IMPIC – Instituto de los Mercados Públicos, del Inmobiliario y de la Construcción. Una intervención que marcó el final de un largo periodo sin declaraciones públicas acerca de la tan reclamada regulación del sector. Al parecer, el Gobierno está a punto de presentar una nueva ley adaptada a las nuevas realidades de este mercado y que contemple una mayor regulación y cualificación de los profesionales de la intermediación inmobiliaria. Otro dato significativo fue la revelación de que, en esa fecha, había 11.574 empresas de intermediación inmobiliaria con licencia, reflejo de la inestabilidad de este mercado. En 2025 se concedieron 2.417 licencias y se cancelaron 1.455. La profesionalización como factor de competitividad La cualificación y la competitividad de la demanda, especialmente la internacional, han propiciado una mayor profesionalización de la actividad, aunque todavía no de forma generalizada. Como ocurre en otros sectores, parece persistir la creencia en la capacidad de improvisar bajo presión como rasgo identitario. Un terreno fértil para formaciones motivacionales sin contenido o centradas únicamente en la operativa. Las formaciones sistémicas conducen a resultados que no dependen del talento ni de la suerte de los consultores más capacitados. Formaciones basadas en un modelo, como el de la NAR – National Association of Realtors, que combine autorregulación, formación, visión estratégica, competencias prácticas y conocimientos multidisciplinares en tecnología, valoración de activos, conocimientos jurídicos y regulatorios, ética y representación institucional. Escala, productividad y sostenibilidad del sector El mercado está compuesto por pequeñas y medianas agencias locales, agencias integradas en redes inmobiliarias y grandes consultoras de proyección internacional. Al no existir registros oficiales de consultores inmobiliarios, aunque al parecer será obligatorio en el futuro, se estima que el número medio por agencia podría situarse en torno a seis. Teniendo en cuenta que en 2025 el número de transacciones inmobiliarias residenciales alcanzó las 170.000, ello supondría una media de entre 14 y 15 transacciones anuales por agencia y de dos a tres transacciones anuales por consultor. También aquí las cuentas no salen. ¿Se aplica en este negocio la Ley de Vilfredo Pareto? ¿Representa el 20% de las agencias el 80% de las transacciones realizadas? ¿Genera el 20% de los consultores inmobiliarios más productivos el 80% de la facturación de las agencias? En un mercado tan competitivo como el de la intermediación inmobiliaria, las empresas tendrán que ganar escala para que la gestión profesional sea posible. Una actividad regulada y dotada de credibilidad que atraiga talento e introduzca una cultura de aprendizaje continuo. Una profesión reconocida, acorde con la sofisticación de los agentes de inversión, financiación, gestión y mantenimiento de inmuebles, así como de los propietarios y compradores. Profesionales preparados para desarrollar nuevas competencias y dejar atrás aquellas que hayan perdido relevancia. Intermediación de crédito y administración de comunidades: la nueva etapa de la regulación Dentro de la cadena de valor del sector inmobiliario, la administración de comunidades y la intermediación de crédito se están profesionalizando como consecuencia del refuerzo de la supervisión. Desde 2018, la actividad de intermediación de crédito se ha duplicado y el Banco de Portugal ha ido introduciendo nuevas normas que cubren el vacío regulatorio. La actividad de los intermediarios de crédito y los gestores de crédito no se limita a captar clientes y remitir sus contactos a las entidades financieras. La recopilación de toda la documentación necesaria y la precalificación son determinantes para el éxito de las operaciones de financiación. La digitalización es un factor crítico: al agilizar los procesos y garantizar la transparencia, mejora la experiencia del cliente. En la intermediación de crédito, el éxito también dependerá de la cualificación de los profesionales, apoyados por una tecnología eficiente. La intermediación de crédito es determinante para la materialización de la mayoría de las operaciones inmobiliarias. Asimismo, se encuentra en tramitación legislativa un nuevo régimen jurídico destinado a regular y profesionalizar la actividad de gestión y administración de comunidades de propietarios.
Fuente: Autor Autor: Jorge Garcia, Especialista Inmobiliario Portugal a tres velocidades El mercado inmobiliario en Portugal continúa a tres velocidades. La velocidad prometida por los decisores nacionales y locales, la velocidad más o menos rápida a la que se mueven los operadores según sus capacidades y competencias, y la velocidad lenta de la Administración Pública. Recientemente, el gobierno aprobó un conjunto de medidas necesarias, con la intención de intentar resolver la grave crisis de acceso a la vivienda. Desfase entre decisión y ejecución A diferentes velocidades, los operadores del ecosistema inmobiliario han intentado adaptarse a las condicionantes internas y externas que afectan a su actividad, mientras que las autoridades responsables, especialmente del licenciamiento, permanecen en un estado letárgico. En las entidades públicas nada ha cambiado, los técnicos continúan “derivando hacia arriba”, los obstáculos se mantienen. Ante nuevos retos y condicionantes, cuando es necesario responder a la escasez de oferta de vivienda, la Administración Pública sigue fallando como si el tiempo y el dinero de promotores inmobiliarios y contribuyentes fueran gratuitos. Costes invisibles del tiempo administrativo Durante el largo período que transcurre hasta la obtención de la licencia de una nueva promoción inmobiliaria, los promotores inmobiliarios tienen costes financieros, el acceso a la vivienda asequible está vedado a futuros residentes, quienes pueden están pagando rentas más altas en otras ubicaciones, y los municipios están dejando de recibir ingresos fiscales provenientes del IMI, IRS, entre otros. Son costes fácilmente cuantificables que no se imputan a nadie. El coste del tiempo de decisión es un coste económico significativo que, sumado a otros, hace que “las cuentas no cuadren” en muchos proyectos de vivienda asequible. El cumplimiento de normas constructivas desajustadas sigue generando costes adicionales, funcionando la burocracia como un “escudo protector” de responsabilidades técnicas y políticas. Burocracia, bloqueos y desafíos estructurales El inmovilismo tiene un coste elevado, pero el cambio supone mucho trabajo y dolores de cabeza cuando afecta a los múltiples intereses corporativos instalados en los numerosos organismos estatales. En los recientes eventos en los que hemos participado, las quejas de los operadores se mantienen inalteradas. Cuando se habla de construir o rehabilitar para vivienda asequible, de ejecutar programas de transición energética y descarbonización de los edificios, de modernización de la construcción, de digitalización e innovación tecnológica, de la DWD - Directiva Europea de Agua Potable, de la transformación de los espacios urbanos, estamos ante enormes desafíos. Tenemos un parque de viviendas envejecido con alrededor del 70 % de los edificios energéticamente ineficientes, redes de agua urbanas y domésticas envejecidas, degradadas y algunas con materiales contaminantes, falta de mano de obra cualificada y de fuentes de financiación, complejidad regulatoria y procesos de licenciamiento lentos. Industrialización de la construcción y productividad Pero la cuestión que más preocupa a corto plazo, ante la necesidad de aumentar la productividad y descarbonizar, la escasez de mano de obra y la necesidad de reducir los plazos de entrega de viviendas, es la industrialización del proceso constructivo a escala. Según recientes declaraciones de Miguel Garcia en el evento “Real Estate Shapers” organizado por “Magazine Imobiliário”, un edificio con 77 viviendas podría entregarse en menos de un año. ¿Estaría la “pesada máquina” estatal a la altura? Last but not least! El próximo 9 de junio, la ADIT – Asociación para el Desarrollo Inmobiliario y Turístico de Brasil celebra su 20º aniversario. Será en Maceió, Estado de Alagoas, donde todo comenzó. Tuve el privilegio de ser ponente en la primera edición de este evento relacionado con inversiones turísticas e inmobiliarias en Brasil. Cuando nació, los organizadores buscaban inspiración en el exterior. Dos décadas después, es en Brasil donde puede encontrarse, en lo mejor que se hace a escala global. Gracias a Felipe Cavalcanti por su espíritu emprendedor y por seguir siendo una fuente de inspiración.